律师观点分析

原告丁XX与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告丁XX的委托诉讼代理人李XX、被告李XX及其委托诉讼代理人盛XX、罗X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁XX向本院提出诉讼请求：判令一、解除丁XX与李XX于2017年10月15日签订的《租赁合同》；二、李XX立即支付拖欠丁XX自2018年12月1日起至2019年9月1日的租金342000元及租赁期间内丁XX垫付的费用6020.66元（物业管理费1012元、水费2171.2元、电费2837.46元），并支付违约金人民币73568元（自2018年12月1日起暂计至2019年7月31日止）；三、李XX立即支付丁XX12个月租金人民币456000元；四、李XX承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：李XX于2017年10月15日向丁XX承租位于泉州市丰泽区国际华城1-36-39店面，并签订《租赁合同》。2017年10月15日至2017年12月1日为装修期，租赁期5年，自2017年12月1日起至2022年12月1日止，双方约定年租金为人民币456000元，二年后月租金以10%递增，租赁期间的物业管理费、水电费等均由李XX承担，李XX逾期支付租金，每逾期一日按年租金的千分之三支付违约金，后李XX支付租金至2018年11月份，自2018年12月份起开始未再支付租金，且其应承担的物业管理费、水电费等亦未按时足额缴纳，现李XX拖欠9个月的租金及丁XX垫付的李XX租赁期间内未缴纳的物业管理费、水电费等费用及其有提前终止租赁关系的迹象，即其已搬离所租赁店面(按合同约定乙方未租满期限，须额外支付甲方12个月租金)，嗣后，丁XX多次向李XX催讨，李XX均未能偿还上述欠款。
李XX辩称，1、案涉合同于2018年12月15日经双方协商解除，李XX也于当天腾空并返还诉争店铺，李XX不应承担违约责任；2、丁XX要求李XX向其支付自2018年12月1日起至2019年9月1日止的租金及违约金73568元没有事实与法律依据，请求法院予以驳回；3、丁XX要求李XX再支付12个月的租金也没有事实与法律依据；4、双方的合同于2018年12月份已经终止，并且李XX已经将诉争店面交还给丁XX，丁XX再主张李XX支付2019年1、2月份的物业费没有依据。对丁XX主张的水费、电费的起止时间与金额：水费的起止时间应该是2018年9月至2019年1月，虽2019年1月份的水费是丁XX使用产生，但因金额仅有3.5元，李XX愿意承担，故对水费金额2171.2元无异议。电费应以丁XX实际缴纳的金额2819.54元为准。
经审理查明，址于丰泽区刺桐东路与津淮街交叉口东北侧群盛国际华城1#楼店面36、37、38、39的房屋所有权人为丁XX。2017年10月15日，丁XX（甲方）与李XX（乙方）签订一份《租赁合同》，约定李XX向丁XX租赁上述国际华城1#楼36、37、38、39号店面。该合同第三条约定租赁期5年，自2017年12月1日起至2022年12月1日止（2017年10月15日至2017年12月1日为装修期）；第四条约定二年后，月租金以10%幅度递增；第五条约定在规定租赁期限内，甲方提前终止租赁，须额外归还乙方12个月租金，乙方未租满期限，须额外支付甲方12个月租金；第六条约定该房屋年（12个月）租金为456000元，乙方必须于2017年12月1日一次性支付114000元给甲方，以后按顺序每3个月期满前5天支付甲方3个月的租金，乙方若逾期支付，每逾期一日按年租金的千分之三向甲方支付违约金；第七条约定乙方于本合同生效之日向甲方支付保证金38000元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；第九条第2款约定房屋租赁期间，乙方应支付以下费用：物业费、管理费、水电费……；第十条第1款约定租赁期间，双方均不得无故解除合同。任何一方提出解除合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间……乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。乙方退租时，留置不搬的家居杂物任由甲方处置。庭审中，丁XX、李XX一致确认2017年12月1日至2018年11月30日的租金已支付完毕，另李XX还于支付第一季度租金的同时支付了38000元。
另查明，丁XX与李XX的微信聊天记录内容为：
丁XX李XX
日期内容日期内容
2018.9.1李总房租到期了请安排2018.9.1收到
2018.9.3租金还没到账了2018.9.1好的
2018.9.6李总，你好汇了没有了，还是没收到了2018.9.6我问一下
2018.9.12李总，你好什么情况了我们晋江租金是不超三天了2018.9.17还没汇吗
2018.9.20李总啊怎么还没汇了
2018.9.21李总……你说马上安排的租金，也没汇也没回微信现在连电话也不接…….
2018.10.10李总你好，今天10号了2018.10.10我问一下
2018.10.15这是怎么回事
2018.10.17没付租金也不接电话
2018.11.2612月1号到期拾天缓冲，到时间没付租金关店2018.11.26这两天会安排好再和你说
2018.12.2租金已到期请留意2018.12.2收到
2018.12.5不行2018.12.5丁总，这边有个朋友在问房租能少点吗
2018.12.8今天8号了请准时支付租金2018.12.8收到丁总，谢谢你的支持
2018.12.15我叫司机过去了你配合一下2018.12.15明天中午店租会转给你
2018.12.20（发送诉争店面的五张图片）
2018.12.27电力公司在追电费2018.12.27我有让叶总去处理
再查明，诉争国际华城1#楼36号店面及39号店面2019年1月、2月的物业管理费均为132元；37号店面及38号店面2019年1月、2月的物业管理费均为121元；38号店面2018年12月份产生的电费为2837.97元，丁XX于2019年1月3日交纳2819.54元；36号店面2018年9月的水费为604.68元、10月的水费为611.68元、11月的水费390.78元、12月的水费为560.56元，2019年1月的水费为3.5元，共计2171.2元。2019年6月15日，丁XX与黄XX就诉争的国际华城1#楼36、37、38、39号店面签订一份《租赁合同》，约定租赁期限自2019年9月1日起至2024年9月1日止（2019年6月15日至2019年8月31日为装修期）。
本院认为，关于丁XX与李XX是否协商一致解除合同的问题。丁XX对李XX提交的微信聊天记录的真实性均无异议，本院依法予以确认。上述证据可以体现，丁XX于2018年12月15日发送“我叫司机过去了你配合一下”并于2018年12月20日发送诉争店面腾空的五张图片后，并未再向李XX发送过催讨房租的信息。结合双方此前的微信聊天内容，倘若双方合同未解除，在2018年12月至今长达近一年的时间内，李XX未支付租金，而丁XX亦未催讨租金，显然不符合常理；也不符合此前在李XX未支付租金时，丁XX多次催讨的行事风格。故对李XX主张的在2018年12月15日双方均同意解除合同，予以采信。但从微信聊天的完整内容看，并无充分证据证明双方已就《租赁合同》解除后的权利义务处理进行协商且达成一致，故不能认定双方协商一致解除合同。丁XX与李XX签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据该合同第十条第1款约定：“租赁期间，双方均不得无故解除合同。任何一方提出解除合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间……乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金。”,前述已认定双方签订的《租赁合同》自2018年12月15日起解除，丁XX诉请法院判决解除双方签订的《租赁合同》，不予支持。但李XX该解除合同的行为既不符合该条款约定的“提前60天书面通知对方，经双方协商一致”的条件，也不属于法律规定的可以单方解除合同的情形，故李XX单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。庭审中李XX自认其在支付第一季度的租金时支付了38000元，根据合同第七条约定：“乙方于本合同生效之日向甲方支付保证金38000元”，可以认定李XX支付的该38000元系保证金，对李XX辩称该38000元是支付租金不予采信。因此，李XX仅支付诉争店面的租金至2018年11月30日，其还需支付2018年12月1日至12月15日的租金456000÷12个月÷30天×15天=19000元给丁XX。对丁XX主张李XX支付2018年12月1日至2019年8月1日的租金，合法有据的部分予以支持。另，丁XX还主张李XX支付其垫付的物业费、水费及电费，但其主张的物业费均产生于双方解除合同后，不予支持；李XX对水费2171.2元无异议，予以支持；虽38号店面2018年12月份产生的电费为2837.97元，但丁XX于2019年1月3日实际交纳的金额为2819.54元，故李XX仅需支付该2819.54元。丁XX还主张李XX以年租金为基数、按月利率2%的标准支付自2018年12月1日起至2019年7月31日止的逾期付款违约金，李XX主张该违约金过高，应予调减；因该计算标准明显超过李XX逾期支付租金给丁XX造成的损失，故本院酌情调整为以尚欠租金为基数、按月利率2%的标准计付违约金；丁XX主张2018年12月1日起至2019年7月31日止共计242天，系处分自身权利，予以照准；故李XX应支付的逾期支付租金的违约金为19000元/月×2%÷30天×242天=3065元。此外，丁XX还诉请李XX支付未租满期限的违约金，李XX主张该违约金过高，应予调减；鉴于诉争店面直至2019年9月1日才出租他人，双方约定的违约金并未过分高于实际损失，故对李XX的上述主张不予采纳，李XX应支付12个月的租金即456000元给丁XX。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、李XX应于本判决生效之日起十日内支付给丁XX2018年12月1日至2018年12月15日的租金19000元及逾期支付租金的违约金3065元、水费2171.2元、电费2819.54元；
二、李XX应于本判决生效之日起十日内支付给丁XX未租满期限的违约金456000元；
三、驳回丁XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27378元，减半收取计13689元，由丁XX负担6154元，李XX负担7535元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。