事例：

四川-成都的李女士在2019年9月10日与孙先生签订商品房买卖合同，李女士看到孙先生拿出房产证也显示是自己名字，在双方约定情况下就支付首付款，约定剩余费用在办理完过户手续后支付，李女士因为做生意手上有一批货物需要处理掉才可以支付剩余购房款，因此耽误一段时间，随着时间临近春节，又赶上“疫情”爆发，所以和孙先生的过户就一直未能办理，“疫情”复工后，李女士就去不动产登记中心查询房屋情况，不动产给出的信息原文是“历史：表示该房屋的所有权已转移或注销，现已不在被查询人名下”李女士当时就蒙了，咋会这样呢？赶紧找出购房合同和出卖人联系询问事情经过，需要一个合理解释。此时的李女士应该如何维权呢？

英淇律师解析：

二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。

房屋在买卖过程中总体来讲是有以下几个步骤流程：

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到不动产所在地房屋登记中心查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

七、房屋过户：买方同担保公司去房屋所在地产权登记中心签订<房地产买卖合同（现售）>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后了），担保公司领出新房产证同按揭银行在房屋所在地房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

从本案例中李女士为了省去居间服务费用，很多步骤就直接省略掉，这就给别有用心的房屋出卖人，制造犯罪机会，因买卖的是房屋，房屋属于不动产，不动产登记以登记为准，未经登记不发生效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。结合本案李女士和孙先生未办理房屋过户手续，但是买卖合同成立时，成立债权，李女士可以根据合同约定追究孙先生违约责任。

说明在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份；

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任；

3、必须标明付款、过户时间；

4、必须注明二手房相关费用的交接时间；

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单；

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面；

7、必须学会使用补充协议；这也是为了减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

法律依据：

《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。