律师观点分析

案情简介

耿大爷与王大妈系夫妻关系，二人育有耿先生和耿女士两名子女。耿大爷于2002年8月死亡，并于2009年10月10日因死亡注销户口。位于海淀区四道口一处房宅院落系耿大爷与王大妈的夫妻共同财产，耿大爷去世后，上述房屋发生法定继承，由王大妈、耿先生、耿女士继承共有。2009年8月10日，某房地产开发公司取得了房屋拆迁许可证在该地区进行拆迁。2012年7月3日，王大妈作为继承人之一与开发公司签订了《四道口住宅小区项目拆迁回购安置协议》约定，该处继承房产可获得位于四道口地区四道口住宅小区安置房五套，且开发公司承诺于2013年12月31日前完成回迁安置楼的建设并交付使用。另，耿先生在拆迁范围内另有自己一处房产也与开发公司签订了拆迁安置协议并获得了一套安置房。

协议签订后三人依约履行了合同中的各项义务，然而开发公司并没有依约按时交房。

2015年11月20日，当开发公司通知其他被拆迁居民办理回迁入住手续时，却仍然不能向三人交房，既不告知理由，也不交付房屋。

2015年12月23日，王大妈、耿先生起诉开发公司要求履行2012年《四道口住宅小区项目拆迁回购安置协议》，在诉讼过程中开发公司出示了一份《协议书》三人才得知开发公司以支付周转费为由诱骗耿先生并在耿先生不知情的情况下于2015年11月23日签订了一份《协议书》，该《协议书》变更了2012年7月3日签订的《四道口住宅小区项目拆迁回购安置协议》的内容，使涉案房屋安置总面积在减少20平米的基础上还要向开发公司补缴更多的购房款，并放弃了上述具体明确的五套回迁安置房和耿先生自己的一套安置房。

2016年11月，王大妈、耿女士以欺诈为由诉诸法院要求确认该合同无效。

2016年12月，耿女士委托本所本律师和夏广域律师接办该案，律师在全面了解案件事实并对现有证据进行分析后，认为以欺诈为由只能要求撤销合同，且缺乏相应的证据支持，有较高概率的败诉风险。根据事实，涉案被拆迁房产属于继承房产，由王大妈、耿先生、耿女士继承共有。

耿先生在未征得王大妈和耿女士同意的情况下所签订的合同侵害了其他继承人的利益，其行为构成无权处分，王大妈和耿女士拒绝追认，故该合同应属无效，本案以无权处分为由事实确凿、理由充分，获得法院的支持概率较高。故，律师介入后及时更改了诉讼策略，将以欺诈为由变更为以无权处分为由，要求确认《协议书》无效。

争议焦点

耿先生与开发公司签订的《协议书》是否属于无效合同，耿先生的无权处分行为能否导致合同无效的法律后果？

一审裁判观点

2017年10月17日，北京市海淀区人民法院作出一审判决认为：2015年11月23日耿先生与开发公司签订的《协议书》并非无效而是不成立。其基本理由是：被拆迁房屋属于遗产房，其继承人有王大妈、耿先生、耿女士三人，开发公司对此是知情的，那么在知情的情况下又仅与耿先生一人签订《协议书》因缺少另外两个继承人签字导致《协议书》的意思表示尚未达成一致，《协议书》应属于未成立状态，而王大妈与耿女士要求确认《协议书》无效错误，故驳回了王大妈与耿女士的诉讼请求。

实际上，一审法院的判决是有失偏颇的，但从判决结果不难看出一审法官的“骑墙”态度，即虽然结果上看似乎是判决开发公司赢了，但从是内容上看实际上是判决我方赢了。合同是否有效的前提是合同成立，不管是法院认为的不成立还是我方认为的无效，其结果都是对《协议书》的否认，《协议书》对双方不产生任何约束力。故，我方未提起上诉，开发公司不服该判决提起了上诉。

二审裁判观点

2018年3月13日，北京市第一中级人民法院作出二审判决认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。耿先生与开发公司于2015年11月23日所签订的《协议书》由双方签字、盖章，已经依法成立。

一审法院以无其他耿大爷财产权益的继承人签订为由认定合同未成立，适用法律不当，应予以纠正。此外，无权处分并非法律规定的合同无效事由，且《协议书》也不存在《合同法》第五十二条规定的合同绝对无效的法定情形，一审法院驳回王大妈、耿女士诉讼请求的裁判结果正确，故判决驳回上诉，维持原判。

高院再审裁判

   二审判决作出后，我方不服，并于2018年4月向北京市高级人民法院提起再审申请。2019年6月11日，北京高院提审并经开庭审理后作出再审判决，认为：被诉《协议书》系开发公司与耿先生签订。根据该《协议书》内容可知，协议书处理的是四道口宅院全部房屋及相关人员的拆迁安置补偿事务，在该协议签订前耿先生没有单独代表其它相关人员签订协议的情况，且在涉及其他利益主体的拆迁安置过程中，仅以个人名义签订协议，显属无权处分。

根据《合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。”由此可见，当事人在无权处分的情况下签订的合同，并不当然无效，其效力处于待定状态。本案的情况是耿先生在无权处分的情况下签订诉争合同，处理了其他相关人员的利益，没有得到权利人的追认，也没有取得处分权，反而被其他相关人员起诉要求确认合同无效，故在相关权利人明确提出对合同效力不认可的情况下，该《协议书》的效力应当认定无效。一审法院认定合同未成立显属不当，二审法院适用法律有误，应予以纠正，故，撤销一、二审判决，确认耿先生与开发公司于2015年11月23日签订的《协议书》无效。

律师评析

合同被确认无效，是法律对交易行为最严厉的否定。通说认为，无权处分并不必然导致合同无效的法律后果，其行为状态为效力待定。如经权利人追认或行为人事后取得处分权，则合同归于有效；反之，如权利人拒绝追认或行为人事后没有取得处分权，则合同归于无效。以往的司法实践中，法院在审判过程中会征求权利人的态度以认定合同的有效性。

但在2012年法释〔2012〕8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》出台之后，法院越来越倾向于认为，无论权利人的态度如何，追认亦或否认，无权处分均不是合同无效的法律理由，均不能导致合同无效的法律后果。本案中，一、二审判决虽然在裁判观点上存在差异，但对上述观点的认同确是一致的。然而，笔者认为，上述司法解释的规定仅应适用买卖合同纠纷领域，而不应扩大其适用范围。

本案系因房屋拆迁安置补偿合同引发的纠纷而并非是买卖合同纠纷，故应适用《合同法》第五十一条的规定进行裁判。再审法院也正是正确认识到案件的性质，进而正确的适用了法律规定，作出了公平、公正的裁判。

律师建议

笔者在接受法律咨询时经常会遇到，有很多的咨询客户总相信“事实胜于雄辩”，认为只要向法院讲述事实，告知不符合常理之处，便会得到法院的支持。殊不知，这种“事实思维”和与之相对应的“法律思维”是存在着很大的差异的。“证据还原事实”是法院裁判的事实依据，“正确适用法律”是法院裁判的基本准则。

如果仅用常理推断代替缺乏证据的事实，十有八九会败诉；如果将法律适用情形与法律后果搞错，百分之百会败诉。就比如本案例，当事人在未委托本所律师之前是以欺诈为由确认合同无效，但根据《合同法》第五十四条的规定，欺诈适用情形下的法律后果是合同撤销或变更，如果要求法院确认合同无效将不会被支持。

不仅如此，本案中依据常理推断，耿先生作为一个具有正常思维的人不可能在未获任何利益的情况下签订一个对自己和对家人严重受损的协议，很显然开发公司是在欺骗耿先生并在其不知情的情况下签订的《协议书》。但如果开发公司的欺诈行为在没有充足证据佐证的情况下，仅凭上述的常理推断很难获得法院的支持。这就是本所律师更改诉由的原因。为此，笔者认为，对于涉及自身重大利益的事情，寻求法律专业人士的帮助无疑会大大增加胜诉的概率。

此外，笔者也提醒广大的被拆迁人，在签订协议时一定要给予足够的重视，认真核对签订协议的主体、内容有无差错，慎重在空白纸上签字，签订协议后一定要留存一份协议，对于协议的条款必要时由法律专业人士负责把关等，避免因自己的一时疏忽，造成重大财产利益损失。

相关法律引用：法释〔2012〕8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。