大家好，我是婚姻家事律师霁霖。
疫情之下的这个春天显得格外不同，不能到办公室办公，每天要陪孩子在家里上网课，给她辅导作业，有时会觉得很繁琐，但回头想一下，我们普通百姓能为国家的这场疫情做的，其实也就在这些日常的小事，减少外出是一个方面，孩子的教育在这个特殊时期，不能只交给学校，更多的还需要我们做家长的自己多付出。
其实在家办公也很好，这几天我集中的在家里写这个音频系列课程的文档，桌子上堆放着很多婚姻家事方面的法律书籍，有的时候还会大声的做一些朗读练习，孩子当然也耳濡目染。
昨天我和我的大女儿下楼散步，当然都有带着口罩哈，我问她“语儿你觉得，假如你长大了和别人结婚了，你赚的钱还有他赚的钱都归谁？”，然后姐姐就特别自信的回答我说“这还用问，那叫夫妻共同财产，当然是我俩的啊”。
我一边吃惊她能说出法律专业术语，一边问她怎么知道，她说“哎呀，妈妈，你这几天，天天念叨啊，我当然听到了呀”。好吧，看来如今的小朋友，个个都不能小瞧他们。
OK，今天的开场，和大家分享一小段我和女儿的生活日常。那接下来进入法律主题，未来几期节目我会重点讲解一些婚姻中的房产问题。
房产的问题在我们的实务中特别多，各式各样，细节各不相同，房产问题也几乎是离婚案件都会碰到的，房产这个内容其实都可以写一本专门的书，所以我也觉得婚姻中房产问题不太好讲解，无法面面俱到，那我最终就去繁求精，就讲一些典型的类型。
今天要探讨这种情况就是生活中普遍存在的，结婚之前已经有一方按揭买了房子了，登记在他自己名下，结婚之后夫妻俩用夫妻共同财产还贷款，如果离婚，这个房子归谁呢？
关于这个问题，我们先来看这样一个法条，婚姻法司法解释三的第十条。
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产的增值部分，由产权登记乙方对另一方进行补偿。”
其实法条规定的很明确，像这种情况，离婚时房子所有权还归个人，就是婚前谁买的归谁，婚后虽然大家一起还贷款了，那也不能算共有的，就只能给另一方相应的补偿。
当然法条表述，都是法律语言，有时不方便我们直接理解。那我就举个实际的例子，我们再来看看，说一个 小明和小兰的故事。
小明结婚之前，用他自己的积蓄，付了40万首付款，买了一套价值100万的房屋，房产登记在小明自己名下。2年后他和小兰结婚了，婚后由妻子小兰每月从她的工资卡里还这个房子的贷款，每月要还2000元。
10年过去，他俩要离婚了，房子从100万增值到了200万，这么值钱了，双方都想要房子，小明说这是自己结婚前买的，当然归他。小兰说，这么多年都是我在还贷款，房子应该归我。
法官会怎么处理呢？
按照法律规定，房子所有权仍然归小明所有，但是小明需要补偿小兰一部分金钱，具体补偿多少呢，就是他俩一共还的贷款的一半，加上这一半的贷款所对应的房屋增值部分。
我们来算一下，小明要给小兰多少钱？
每月还2000月供，10年就是2000*12*10=24万，因为是用夫妻共同财产还的钱，即使都是用小兰的工资还的月供，小兰的工资也是属于夫妻共同财产对吧，所以小明先要把24万的一半，就是12万给小兰。
同时，小兰也享受这12万对应的房屋增值部分。具体计算就是12万/100万*200万=24万。小明一共要补偿给小兰12万加上24万，一共就是36万。
当然以上的计算逻辑都是没有问题的，但是在我们具体办案的时候，有很多细节，尤其是证据的准备。
比如，我们需要去贷款银行打印出所有的还贷记录，好计算还贷总额，因为有的月供是等额的，有的不是等额还款，每月还款金额就不一样。
还需要对现在的房产进行评估，房子现在值多少不是咱们自己说的算，也不是随便问问房产中介，是需要向法院申请委托专业的评估机构出具评估报告。
对于房屋的原本价值，实务中不是按照最开始买房子时的合同价计算，而是按照含贷款利息的价格计算，就是合同价加上贷款总利息，这个贷款总利息也需要到银行的贷款合同中去确定。
这些细节，大家是不是觉得好麻烦啊，对，是有点麻烦，这些麻烦的地方也正体现我们律师的而工作价值。
所以专业的事还是交给专业的人办就好。
今天这一讲，给到大家的法律常识就是要知道，对于这种婚前一方已经按揭买的房子，如果房子登记在他名下，双方婚后共同还贷的，房子仍归他，但是他要补偿给我们一部分钱，我们还享受婚后房子的增值利益。
我是温暖的霁霖，下期再见。
