本文是我的音频课《女性婚姻法律常识课》的第2讲，文稿如下，喜马拉雅可收听。

大家好，我是婚姻律师霁霖。

今天我们的话题是，个人的房屋在婚后取得的租金，是属于夫妻共同财产还是个人财产呢？这个问题实际就是“个人财产在婚后取得的收益如何划分”的问题。

按照法律规定，个人财产在婚后的收益，如果是孳息或者自然增值，那就归个人；但如果这个收益是投资性、经营性的收益，那就要属于夫妻共同财产了。

那租金，是属于孳息？还是经营性收益呢？我们先来举一个具体的案例，这样大家比较好理解。

这也是2018年广州市中院，审理的一起典型案例，是涉及750万婚后租金的离婚案件。在这个案件里，女方把她婚前的房屋首层间隔出很多商铺对外出租，二层到四层是仓库，五层是办公室，几年内收取的租金有750万元。男方起诉离婚时，要求平均分割这些租金。

这个案件最后的主审法官是这样认为，在现实生活中，个人房屋在婚后出租应当分成两种情况具体看待。

第一种情况就是普通住宅。这种情况在现实中比较多，年轻人毕业工作后手里有点积蓄，就按揭买个小房子，结婚之后如果这个房子不去住就出租了，就有了一部分租金收入。

像这种情况，不太费事，只需要简单的交给房屋中介，或者自己在朋友圈里一吆喝就租出去，然后定期收取租金就可以，不用付出太多的人力物力的，这种租金收入就应当认定为个人财产。

因为这里是把租金看做法定孳息来处理了，我们上一讲也提到了，婚姻法司法解释三第五条说，“夫妻一方的个人财产（婚前买的房子）在婚后取得的收益，如果是孳息或者自然收益，仍是个人财产”，那租金属于法定的孳息范畴，所以，普通家庭这种一两套的个人住宅，在婚后对外出租，租金应当认定为个人财产。

第二种情况，就是咱们开头提到的那个750万的租金的情况，这种是属于经营性质的出租物业。

比如某些家具商场、服装商场，这种房屋的出租经营需要进行宣传、策划，需要一系列的招租工作，甚至还需要专门的物业管理、维修等，需要“投入一定的时间、精力和劳动进行管理”，此时，租赁已经成为一门产业。

这个时候，租金应当理解为经营性收益更为恰当，这个情况下，租金就属于“婚前的个人财产在婚后进行投资所取得的经营性收益”，所以开头那个案件的法官认为那750万元租金属于经营性收入，归夫妻共同所有，男方有权分割。

但是考虑财产来源是基于女方婚前的个人财产，最终女方分了2/3，男方分了1/3。

我们普通人遇到第二种情况的不多，这种较大体量的经营性物业，比较少见。大多数都是第一种情况，结婚前买的一两套小户型，或者城市里城中村改造分配的房屋，在婚后对外出租的情况比较多。

这个时候就有一个婚姻安全问题，提醒大家。这种一两套房子的租金收入，虽说在理论上归个人所有，但往往这些租金我们收到后，都用于夫妻共同生活支出了，造成了个人财产和共同财产的混同，容易被处理成夫妻共同财产，所以实务操作中，在离婚的时候这部分租金不会单独的拿出来进行分割。

所以霁霖给大家的建议，婚前的个人房产，在婚后取得租金，最好用一张单独的银行卡收取租金，租赁合同也尽量保存完好，这样如果离婚分割财产，这部分租金就很好的来进行计算和举证，租金的来源和金额明确，不和其他生活支出相互混淆，这样就比较容易认定为个人财产，不会被另一方分走。

好的，最后我们再来回顾一下今天讲到的核心内容。大家可以参考音频下方的思维导图来对照的理解和记忆。

个人房产在婚后取得的租金，分两种情况。

第一种，如果就是一两套小房子，通过中介或者自行出租，不用花费太多时间精力，这种租金就是法定孳息，属于个人财产。

第二种，如果是较大体量的经营性物业，需要投入一定的时间精力和管理，这种就属于属于经营性收入，应当认定为夫妻共同财产。

OK，今天的分享就到这里吧，我是温暖的霁霖，咱们下期再见。