恒大集团的债务危机已经爆发有一段时间了，就目前情况来看，大有愈演愈烈之势。如果作为开发商的恒大集团资不抵债，在被执行阶段，其名下资产势必会被法院折价拍卖，所得价款会用来赔偿恒大的各类债权人，那么在诸多债权人中，应以何顺序受偿就是一个很现实的问题。

目前可预见到的债权人至少有为恒大集团提供贷款的银行、工程项目的承建单位以及预购买了恒大集团房屋的广大业主们。

一、银行

在工程项目施工过程中，发包人往往将在建工程、建设用地使用权等抵押与银行以获得现金，从而保证工程建设。根据《民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。也就是说，当恒大集团无法偿还贷款时，银行有权就抵押物折价或拍卖后优先受偿。但值得注意的是，不动产抵押权的设立必须依法定程序登记才是有效的，只有有效的不动产抵押权才可享受抵押物的优先受偿。

二、承建单位

根据《民法典》第八百零七条的规定，承包人建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。同时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《解释一》）第三十六条进一步明确了，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。可见，工程承包人比银行享有的受偿权利优先，但《解释一》同时也对承包人的资格，以及工程价款优先受偿的范围作出了限定。

   根据《解释一》第三十五条、第四十条、第四十一条的规定，承建单位仅指与发包人订立建设工程施工合同的承包人，建设工程价款优先受偿的范围仅限依照国务院有关行政主管部门的规定，确定的关于建设工程价款范围，不包含因逾期支付建设工程价款产生的利息、违约金、损害赔偿金，且工程价款优先受偿权的行权期限限定为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

三、购房者

当房地产开发企业因欠债而被强制执行时，商品房消费者往往没有及时办理房地产过户手续。人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，购房者往往会提出执行异议，以保护自身利益。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条明确规定，当商品房消费者在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部或大部分房款，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋时，其权利可以排除执行。

综上所述，用于自住且支付了大部分房款的购房者的享有最高的优先级别，在法院执行阶段，工程价款优先受偿权不得对抗购房者权利，而承包人的工程价款优先受偿权要高于依法办理抵押登记享有抵押权的银行。

本文相关法条原文：

1、《民法典》第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

2、《民法典》第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

3、《民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

4、《民法典》第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

5、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

6、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

7、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

8、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

9、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正) 》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。