XX实业房屋预售案
法律、案例研究索引报告
[赵涛律师团队作品，侵权必究]
本研究索引报告针对购房业主被房地产公司套路，让购房业主通过房地产公司设立的酒店以缴纳会费的方式支付购房定金并享受优惠购房价，但最终房源上市却无法取得优惠购买价所引发的纠纷。
一、案件基本法律分析
主体：购房人（各业主）、XX实业、XX实业名下酒店
客体：房屋优惠购买权
现有资料：
（1）XX假期酒店（VIP）白金卡申请表及专属权益说明（第5条、单方申请）；
（2）房源确认单（单方申请，只有一份加盖有XX实业销售部公章）；
（3）银联商务交易凭证，POS单（商户名称：四川XX实业有限公司）；
（4）XX酒店收据（酒店会员预交款）；
（5）其他机构出具的收据（需确认各业主与其他机构另外签订有合同或协议）；
（6）商品房认购书（1、其中约定的“定金”是否实际支付，如支付请提供相应的单据和交易流水；2、对方销售代表的身份能否确认，是何职位，该签字是否为置信实业员工的职务行为）。
法律关系：
（如下图简示）[法律关系图，图片无法显示]
现有问题：
1、购房人（各业主）与置信实业之间是否形成合同法律关系，形成的是何种合同法律关系？
2、房源确认单、房屋认购书及其对应的支付票据决定了双方是否形成了商品房买卖预约合同关系。
例如：[图片]、[图片]（有无出售方盖章等）
[图片展示功能在文集中无法显示]
二、本案所涉主要法律法规索引
1、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
2、《合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;…
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
5、《四川省城市房地产交易管理办法》
第四十三条 违反本办法规定，擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明的，由房地产管理部门撤销已取得商品房预售许可证，并可处3万元以下的罚款。
除上述列出的重点法律法规外，《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等文件均有类似规定，重复度较高，故不列出。
三、本案所涉相关法院案例索引及裁判要旨
1、最高人民法院公报案例
（1）俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷二审案
与本案相关的裁判要旨：
《商品房认购书》等仅对商品房坐落、面积、单价、总价款等核心条款作出规定，且规定后续重新签订正式认购合同的文书，应当认定为商品房买卖预约合同。若不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，则应当被认定为有效。
（2）张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审案
与本案相关的裁判要旨：商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称．商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的．就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件：反之。则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的．该协议应认定为预约合同。
（3）成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
与本案相关的裁判要旨：当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。
2、高院再审案例
宋维斌与青海恒通房地产有限公司商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
与本案相关的裁判要旨：《商品房司法解释》第九条规定的惩罚性的赔偿条款是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损的情形，而且是基于买受人无过错的情况下应予赔偿。合同签订时，买受人负有审查义务，未尽义务导致合同无效的，具有相应过错。
3、四川典型案例
曾明杨与成都兴想房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事案(成都中院)
与本案相关的裁判要旨：卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4、其他典型案例
济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第2364号民事判决书
与本案相关的裁判要旨：预约不应认定为承诺无条件签约的结果。合同订立应遵守合同自由原则，任何人不应被强制缔约。原告到达了约定地点与被告就签订正式合同进行了协商，应当认定为履行了协议的约定。签约未成功系因双方对合同具体条款无法达成一致意见，该结果的产生不应归责于原、被告任意一方。
四川中沛律师事务所
赵涛律师团队
二〇二〇年 月 日
