律师观点分析

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘04民终3471号

上诉人（原审原告）：王XX，男，1983年5月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。

上诉人（原审被告）：长沙XX公司，曾用名：衡阳XX公司，住所地：长沙市雨花区长沙大道567号运达中XX二期商务综合楼42003室。

法定代表人：张X，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：江X，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：文XX，湖南XX律师。

原审第三人：杨XX，男，1977年3月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。

上诉人王XX与上诉人长沙XX公司（以下简称中汇XX），原审第三人杨XX房屋租赁合同纠纷一案，王XX、中汇XX均不服衡阳市蒸湘区人民法院（2021）湘0408民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月10日立案后，依法组成合议庭，以公开询问方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。

王XX上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判中汇XX向王XX支付违约金288000元并赔偿王XX装修损失600000元；2、本案一、二审诉讼费由中汇XX承担。

事实和理由：一审认定双方存在违约行为与事实不符。王XX虽曾于2020年下半年出现过未支付租金的行为，但均是中汇XX先行违约所致。中汇XX未按合同约定的租赁面积比例提供停车位，收取物业费但未履行任何物业服务义务。租赁物存在漏水、消防通道被出租、消防栓无水等问题，王XX多次催促中汇XX予以修缮处理，均未得到解决。中汇XX的上述违约行为已构成根本违约，王XX系行使先履行抗辩权，不存在违约的情形。中汇XX在王XX正常经营过程中对租赁物实施锁门的暴力行为造成王XX无法继续经营，给王XX造成了无可挽回的重大损失，不得不被迫接受合同解除的事实。王XX请求中汇XX支付违约金28.8万元符合双方约定。合同约定租赁期8年，王XX实际经营不到3年，共花费XXX元装修费，现仅提出600000元装修损失，合理合法，请求法院予以支持。

中汇XX辩称，租赁期间王XX多次拖欠租金，并多次向中汇XX出具承诺书承诺按期支付租金，但均未按承诺足额支付租金造成本案纠纷。王XX已构成严重违约，中汇XX不应支付王XX违约金。王XX在租赁期间未主张过消防通道被占用问题。房屋漏水问题中汇XX早已修缮，不影响其正常经营。停车车位属于公共场地，中汇XX没有禁止、拒绝王XX的客户停车。如果双方都存在违约行为，王XX的违约责任明确大于中汇XX，相抵之后，王XX应向中汇XX支付违约金。一审判决中汇XX向王XX支付120000元的违约金没有事实和法律依据。且120000元的违约金已经远远超过了王XX的实际损失，王XX也未提供证据证明其实际损失的具体金额。请求二审依法改判。

中汇XX上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。驳回王XX的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王XX承担。事实和理由：王XX拖欠租金的行为构成根本违约，致合同最终被解除。王XX的诉讼请求是“减免疫情期间的二个月房租”，而一审判决中汇XX减免王XX三个月的租金超出了王XX的诉讼请求，程序违法。其余同上诉理由。

王XX辩称，一审判决减免的三个月租金与其诉讼请求不矛盾。王XX是在中汇XX已同意减免1.25个月租金的基础上再请求减免1.75个月的租金，共要求中汇XX减免三个月租金。因中汇XX先行违约，故有拖延支付1-2个月租金的行为，其余理由同上诉理由一致。

王XX向一审法院提出诉讼请求：1.判令中汇XX违约并支付违约金288,000元，减免疫情期间的二个月房租；2.判令中汇XX因解除合同，赔偿王XX商铺装修损失600,000元；3.判令中汇XX承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年6月9日，王XX和第三人杨XX作为乙方、承租人与中汇XX作为甲方、出租人签订《雅士林湘苑商业街商铺租赁合同》及补充协议。约定王XX、第三人杨XX承租中汇XX位于衡阳市蒸湘区建筑面积643.41㎡区域，02号二楼，07号二楼，14号二楼建筑面积1788.83㎡区域，共计2432.24㎡，租期自2017年11月1日起至2025年10月31止，共计八年，并约定免租期自2018年2月1日起至2018年4月30日止以及自2019年2月1日起至2019年4月30日止，共计六个月。合同约定分期租金单价，自2017年11月1日至2020年10月31日，643.42㎡区域租金为80元／㎡／月，1788.82㎡区域租金为50元／㎡／月；2019年12月1日，1788.82㎡区域减至1239.05㎡。2020年11月1日起，643.41㎡区域租金变至88元／㎡／月，1239.05㎡区域租金变至55元／㎡／月，并规定以每三月一付的方式支付租金以及规定若乙方逾期支付租金，每推迟一天按滞付金额的3‰承担滞纳金。同时约定王XX、第三人杨XX交付履约保证金140914元。另合同约定中汇XX应为王XX、第三人杨XX的经营环境提供干净整洁的环境以及按租赁比例向提供停车位，在王XX、第三人杨XX经营期间，中汇XX并未按约解决经营场地漏水问题，同时未提供合同约定的停车位数量，造成王XX经营损失。此外，中汇XX将消防通道出租，导致消防通道堵塞。疫情期间，国务院倡导减免租赁户2020年上半年3个月租金，中汇XX实际许诺减免1.25个月。同时，王XX在租赁期间不断出现欠交租金情况。2020年8月1日至2020年12月31日未如约缴纳租金，中汇XX多次通过发函或上门催收的方式要求支付租金，王XX、第三人杨XX始终未向中汇XX交纳租金，中汇XX因此以关电锁门等方式催促王XX退场。2020年12月31日，王XX、第三人杨XX退出铺面。

一审法院认为，本案王XX虽构成根本违约，但考虑双方当事人均存在违约的情形，因中汇XX提供的租赁房屋漏水未及时维修和提供足够停车位，导致王XX经营出现实质困难，故对王XX诉请违约金288000元酌情支持为120000元。王XX诉请再减免疫情期间两个月租金，因疫情期间国家倡议减免租赁户租金，且封闭式营业场所处于歇业状态，对王XX经营产生了实质性的不利影响，故酌情减免租金340,275.9元[（643.41㎡×80元/㎡/月×1个月+1239.05㎡×50元/㎡/月×1个月）×3个月]，该减免租金在衡阳市石鼓区人民法院(2021)湘0408民初537号民事判决书中予以体现。王XX诉请中汇XX因解除合同赔偿王XX、第三人杨XX房屋装修损失600,000元，因王XX构成根本违约是合同解除的主要原因，且王XX未提供证据对装修损失进行准确、详细说明，故对该装修损失不予认定。涉案合同中约定租期虽持续到2023年，但法律事实发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案纠纷适用《中华人民共和国合同法》等有关法律。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、中汇XX于判决生效之日起十日内向王XX、第三人杨XX支付违约金120000元；二、驳回王XX的其它诉讼请求。案件受理费6340元，由王XX承担5483元，由中汇XX承担857元。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为，本案争议的焦点是合同解除的主要责任人的认定、违约责任如何承担以及一审判决减免王XX三个月租金是否超出王XX的诉请问题。从合同履行情况来看，王XX承租日为2017年11月，2020年10月，双方因租金问题产生纠纷，此时，王XX才向中汇XX提出因中汇XX未按照合同约定提供停车位，存在房屋漏水、消防通道阻塞等违约行为，故请求中汇XX减免4.5个月的租金，未获中汇XX同意。后在多次催收租金未果的情况下，中汇XX于2020年11月通知王XX解除租赁合同。中汇XX单方解除合同的行为符合双方租赁合同第三条的约定，系行使约定解除权，本院予以支持。合同提前解除，双方均有损失，对于损失如何承担，应综合考虑双方的过错因素以及双方的损失程度。本案合同履行过程中，中汇XX虽然存在未依约提供停车位，房屋漏水几经修缮等情况，给王XX的经营带来一定影响，但该影响并不足以导致合同不能履行，况且双方合同已实际履行了3年。王XX作为承租人，支付租金是其主要义务，主要义务不能对抗出租人的一般义务。故王XX以中汇XX先行违约拒不交付租金的理由不成立，王XX应当承担合同解除的主要责任。王XX请求中汇XX赔偿其装修损失的理由于法无据，亦与双方约定不符，本院不予支持。但中汇XX未按照合同约定提供停车位，合同履行存在瑕疵，应当承担相应责任。一审根据双方责任大小，判决中汇XX支付王XX、杨XX违约金120000元，综合考虑了双方当事人的损失和过错程度，本院予以支持。对于中汇XX关于王XX应当承担主要违约责任的意见，因中汇XX已就同一事实和理由另案提起诉讼，本案不予处理。就减免三个月租金问题，王XX该项诉讼理由为，因疫情停业三个月，中汇XX仅同意减免1.25个月租金，请求再减免二个月租金。一审据其诉请，考虑疫情影响，判决中汇XX减免王XX三个月房屋租金合情合理，应予支持。故本院对中汇XX的该上诉意见不予采纳。

综上所述，王XX、中汇XX的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5700元，由上诉人王XX负担3000元，上诉人长沙XX公司负担2700元。

本判决为终审判决。

审 判 长　丁XX