律师观点分析
原告:向X，男，汉族，住四川省苍溪县
委托诉讼代理人:罗XX，四川XX律师。
被告:赵X，汉族，住四川省仪陇县
被告:刘X，汉族，住四川省仪陇县
第三人:四川某某房地产经纪有限公司
委托诉讼代理人:王X，女，公司员工。委托诉讼代理人:王X，女，公司员工。原告向X与被告赵X、刘X、第三人四川某某房地产经纪有限公司(以下简称四川某某经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2022年9月26日公开开庭进行了审理。原告向X及其委托诉讼代理人罗XX，被告赵X、刘X，第三人四川某某经纪公司的委托诉讼代理人王X、王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向X向本院提出诉讼请求:1.判决由赵X、刘X向向X支付XXX元(庭审中明确，系根据合同约定主张双倍房款的赔偿);2.判决由赵X、刘X向向X支付律师代理费20000元;3.本案诉讼费用由赵X、刘X承担。事实与理由:2021年1月19日，向X与赵X、刘X及四川某某经纪公司签订房屋交易文件，其中附件《存量房屋买卖合同》约定赵X、刘X将其成都市锦江区银木街505号6栋38层3807号房屋以XXX元的价格出卖给向X，同时该合同对房屋过户时间、价款支付违约责任及该房屋是否发生过非正常死亡事件等事宜作出了明确约定，并由买卖双方签字、四川某某经纪公司盖章确认。合同签订后，向X按照合同约定向赵X、刘X支付了XXX元购房款，并向税务部门支付了税费109618.31元(其中买方税费15 018.37元、卖方税费 94 599.94元)，向四川某某经纪公司支付了居问服务费47 299.98元，支付赵X、刘X结清按揭贷款的担保公司手续费3020元。2021年5月25日，向X取得了该房屋的不动产权登记证书。2021年7月，向X正式搬入该房屋居住。2022年3月30日，向X在小区与小区保洁阿闲聊得知,向X购买的房屋在2019年8月中旬发生过小孩坠楼的意外身亡事件，后经委托律师去南充市仪陇县公安局调取赵X、刘X女儿赵XX居民死亡户籍注销证明，该证明上死亡原因写的非正常死亡。赵X、刘X在2020年1月22日去办理了死亡注销登记。然后通过四川某某经纪公司询问赵X、刘X，赵X、刘X不敢正面回答。向X本人也多次走访小区邻居，邻居也说有小孩坠楼事故发生。后向X向赵X、刘X打电话询问该事宜，赵X、刘X直接用微信将向X拉黑。向X买房是为结婚，现向X本人和女朋友都不敢在家里居住，给向X带来了巨大的困扰。根据《存量房屋买卖合同》第四条约定:赵X、刘X隐瞒非正常死亡事件(包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等)，向X有权要求按照本合同成交价回购，若赵X、刘X不履行，向X有权要求按已付房款的双倍承担赔偿责任。2022年6月2日，向X委托律师向赵X、刘X发出律师函，同时将律师函照片通过彩信、微信发送给赵X、刘X，要求在2022年6月7日前按照合同成交价XXX元进行回购，并赔偿向X因房屋价格上涨的差价损失及购买该房屋时所支付的税费及中介费、利息等。刘X在收到向X微信发送的律师函照片后于2022年6月2日微信明确回复确实是自己孩子在该房屋发生过意外死亡。截至起诉之日，赵X、刘X没有回购。综上，赵X、刘X在交易过程中故意隐瞒该房屋发生过女儿赵XX从该房屋内坠出死亡的非正常死亡事件，存在欺诈、故意隐瞒，赵X、刘X该行为已经构成严重违约，请求法院支持向X的诉讼请求。庭审中，向X补充陈述，已发函要求赵X、刘X回购，但赵X、刘X未回购，故本案中要求赵X、刘X按合同约定赔偿2倍房款。本案中不要求四川某某经纪公司承担责任。在房屋未回购的情况下，因赵X、刘X隐瞒非正常死亡事件导致向X的主要损失为居间服务费47299.98元、税费109618.31元(其中买方税费15018.37元、卖方税费94 599.94元)、结清赵X、刘X按据贷款的手续费3020元、向X办理购房按揭贷款的利息、再次出售房屋时低于市场价的损失。本院经审理认定事实如下:2021年1月19日，赵X、刘X(甲方、出售方)与向X(乙方、购买方)通过四川某某经纪公司提供居间服务，签订了四川某某经纪公司提供的房屋交易文件(合订本-贷款)。其中，《成都市存量房屋买卖合同》约定:交易房屋为成都市锦江区银木街505号6栋38层3807号(所楼盘蓝润V客东都一期，房屋性质为商品房)，建筑面积84.34平方米。房屋成交价XXX元。该合同第四条甲方对房屋产权及具体状况的承诺，第5款为:“甲方确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间口曾经发生网未发生过非正常死亡事件(包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等)。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，乙方有权撤销本合同。甲方另应承担如下责任:(1)甲方应当在本合同解除后10个工作日内返还乙方全部已付款项:未如期返还的，每逾期1日，甲方按照已付款项的0.5%向乙方支付违约金;(2)甲方应当赔偿乙方及经纪方因此所受的损失，包括但不限于房屋价格上涨的差价损失及主张债权的律师费等。如房屋权属已转移至乙方，乙方有权要求甲方按本合同成交价回购，如甲方不履行，乙方有权要求甲方按已付房款的双倍承担赔偿责任。”房屋交易涉及的土地出让金、增值税及附加、个人所得税、契税、房屋转让手续费、转移登记费、印花税、书证费、土地增值税由乙方承担交易文件中的《居间服务合同》约定:乙方(购买方)应在本合同签订当日向四川某某经纪公司支付居间服务费47299.98 元。前述合同签订后，向X支付了全部购房款，并缴纳了买卖双方应承担的税费共计109618.31元。案涉房屋于2021年5月25日转移登记至向X名下。
向X得知案涉房屋内发生的小孩坠楼一事后，于2022年3月30日通过微信向赵X、刘X求证。赵X不予回复并将向X从微信好友中删除。刘X回复称是谣言。
2022年3月30日，四川某某经纪公司电话询问赵X、刘X，案涉房屋是否发生过孩子坠楼事件。赵X、刘X均回复称，没有发生过。庭审中，刘X称因为是在卖房后，想着多一事不如少一事，就没有告知实情。
2022年6月2日，向X通过微信、短信、邮寄的方式向刘X发送了四川XX拟定的律师函;通过短信、邮寄的方式向赵X发送了律师函。前述邮寄的律师函均未妥投，被退回;微信、短信发送成功。该律师函主要内容为:要求赵X、刘X在2022年6月7日前按照合同成交价XXX元进行回购，并赔偿因房屋价格上涨的差价损失、税费、中介费、结清贷款的手续费、向X办理按揭贷款支付的利息等损失;若逾期回购，将提起诉讼主张双倍房款的违约责任。刘X收到该函后，在微信中回复:“什么叫非正常死亡，自己的孩子带到这么大了，谁不难过，哪个不痛，这只是个意外，你打听清楚没有，我们也是为了这件事情离婚，才卖的房子，当时你买房子也没有问这件事情，怎么又叫故意隐瞒。”向X答:“一直隐瞒，4月份问你的时候，你还在隐瞒。”刘X回复:“二手房你在买的时候没有了解清楚，也没有问过，当时我们也在悲伤中，也没有义务逢人就说。”
另查明，成都市公安局锦江区分局成龙路派出所的接(报)处警登记表载明:接警时间2019年8月18日，当事人赵XX，接警内容银木街V客东都小孩坠楼6-1-3807，处警情况为:民接警后赶到现场，经刑大勘查后符合高坠。2020年1月22日，赵X为赵XX申报注销户籍，居民死亡户籍注销证明载明死亡原因为非正常死亡。就该事件，赵X、刘X在签订房屋交易文件的当天及以前，未告知向X、四川某某经纪公司。
2019年11月6日，赵X、刘X登记离婚
再查明，2022年6月15日，向X与四川XX签订《委托代理合同》。该合同约定:在签订合同当日，向X支付前期委托代理费20000元;后期代理费，为向X除去自己购房成本(向X所支付的购房款、税费、中介费)后对方赔偿向X额外损失的 10%，向X收到对方款项后三日内向四川XX支付。同日，四川XX开具了金额为20000元的四川增值税普通发票。
庭审中，各方一致陈述，前述房屋交易文件系在手机上贝壳App 签订，向X、赵X在四川某某经纪公司门店，刘X不在门店。
向X陈述，签署合同时，四川某某经纪公司当着向X、赵X的面把合同都宣读过，大概读了半小时。在门店一共待了三四个小时，详谈合同的条款，合同上需要打“√”或“x”的地方都询问过双方。四川某某经纪公司询问赵X是否发生过非正常死亡事件，赵X称没有。签订合同时，向X系四川某某经纪公司的员工，但案涉房屋不是向X负责的房源。向X支付居间服务费后，经纪人王XX返给向X一万多元。2022年4月，向X已从四川某某经纪公司离职。因比较忌讳案涉非正常死亡事件，现向X不敢单独居住于案涉房屋，是和两个朋友一起住在该房内。等赵X、刘X赔偿后，就考虑卖房，但案涉房屋发生过非正常死亡事件，卖出时会低于市场价四五十万元。
赵X陈述，向X、四川某某经纪公司从未询问过案涉房屋是否发生过非正常死亡事件，只是催促赵X尽快签字。
四川某某经纪公司陈述，签订合同时，在现场询问过赵X是否发生过非正常死亡事件，当时赵X、刘X是夫妻关系，基于对赵X的信任，着重对赵X进行询问并告知相关条款。买卖双方在门店谈好后，需要在贝壳 APp上注册认证。在双方共同确认好合同条款后，四川某某经纪公司会发起合同签署流程并在 App 上签字。案涉房屋因发生过非正常死亡事件，故价格会低于市场价。四川某某经纪公司至今未处理过类似房屋，无法确定可以参考的价格。
四川某某经纪公司员工王XX陈述，案涉房屋交易时，向X是四川某某经纪公司的员工，不能作为自己的经办人，故合同上经纪人写的王XX。合同签订前，王XX没有参与，签订合同时需要用王XX的工号，所以在场，但没有看过合同，因为都是范本且内容与王XX无关。签署合同时，经理给双方讲解合同，每一条都会讲到。
以上事实，有向X提交的当事人身份信息材料、居民死亡户籍注销证明、房屋交易文件、律师函、邮单及查询记录、微信聊天记录、短信聊天记录、通话录音、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录、委托代理合同、发票等证据，向X申请本院调取的接(报)处警登记表，以及当事人的陈述在案为证。向X提交银行电子回单，拟证明其代赵X、刘X支付了结清案涉房屋贷款的费用3020元。赵X、刘X对该证据不予认可。本院经审查认为，该证据显示的收款人系案外人叶XX，与本案不具有关联性，无法达到向X的证明目的，故不予采纳。
本院认为，向X与赵X、刘X签订的《成都市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同在“未发生过非正常死亡事件”前面的方框打“”，并明确解释了非正常死亡事件。根据合同中“包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等”之约定，可以认定，案涉房屋内发生的高坠事件，属于合同约定的非正常死亡事件。赵X、刘X作为完全民事行为能力人，作为合同中的出卖人，签署合同前有能力也有义务阅读相关条款，因此，即使四川某某经纪公司未就非正常死亡事件口头询问赵X、刘X，赵X、刘X也应当按合同约定如实告知。退一步来说，住宅类房屋不仅是一个独立的生活空间，更是家庭生活的必要载体，承载了诸多情感因素，因此，人们总是尽可能地择吉而居。虽然涉案房屋发生的非正常死亡事件并不影响房屋的实际使用功能，但可能会引发人们某些不良心理感受，与人们趋吉避凶的愿望相违背，进而影响人们的购房决策。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，出卖人对于与房屋有关的信息，特别是对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息应当向买受人予以披露，这亦是作为一名善良守信的合同相对人应尽的义务。可以理解赵X、刘X的丧女之痛及不愿触及该痛楚的心情，但一旦该房屋因交易而涉及到买受人利益时，基于诚实信用，作为一个善良的出卖人，应该将该信息披露给买受人，而不应对此保持沉默。综上，不论是基于合同约定，还是基于诚实信用原则，赵X、刘X在出卖房屋前均应将案涉事件如实告知向X。刘X、赵X在签署合同时未将该事件告知向X，属于隐瞒，构成违约，应承担相应的违约责任。
向X以发函要求对方回购未果为由，在本案中主张双倍房款的赔偿。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，合同中约定的“如赵X、刘X不履行回购义务，向X有权要求赵X、刘X按已付房款的双倍承担赔偿责任”实质上系对刘X、赵X隐瞒非正常死亡事件所应承担的违约金的约定。向X在本案中主张双倍房款的赔偿，实质系主张赵X，刘X就其违约行为支付违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，违约金以补偿守约方的实际损失为主要功能，法院可根据当事人的请求综合各方面因素衡量调整违约金。赵X、刘X主张其不应承担赔偿责任，其中包含了对违约金过高的抗辩。
关于向X的损失及违约金调整。向X陈述，在不主张回购的情况下，其因赵X、刘X隐瞒非正常死亡事件所遭受的主要损失为居间服务费47299.98元、税费109618.31元、结清赵X、刘X按揭贷款的手续费3020元、向X办理购房按揭贷款的利息、再次出售房屋时低于市场价的损失。对此，本院认为，居间服务费、税费、向X办理购房按揭贷款的利息均系买房的正常支出，即使向X当时购买其他房屋，也面临同样的支出，故不应属于其因赵X、刘X在本案中的违约行为所导致的损失向X所举证据不能证明结清按揭贷款手续费实际发生，且即使实际发生，基于前述相同理由也不能作为其损失来主张。对于再次出售房屋时低于市场价的损失。如前所述，一方面，案涉房屋再次出售时，案涉事件可能影响部分买家心理从而限缩买家范围或者影响买家心理价位。另一方面，案涉事件性质上属于意外事件且坠亡地点不在房屋内，从一般观念上来说，比他杀、自杀且死亡地点在房屋内的非正常死亡事件对房屋的交易难度和交易价格的影响程度较轻。同时，二手房一房一价，地段、小区、楼层:户型、朝向、装修等客观因素会影响成交价格，买卖双方的认知，心理、谈判能力等主观因素对成交价格也有一定影响。可见，案涉房屋再次出售的价格受多方面因素影响。对于案涉房屋再次出售的价格是否会低于市场价、低于市场价多少，以及所低于市场价的部分是否均系赵X、刘X案涉违约行为导致等问题，向X未举证证明。此外，赵X、刘X诉前不同意回购，并不影响向X在本案中主张回购。在向X不主张回购且未提供证据证明案涉房屋再次出售低于市场价的损失的情况下，鉴于赵X、刘X客观上确实存在违约行为且合同针对该违约行为明确约定了违约金，本院根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定，综合考量赵X、刘X的过错程度、案涉事件性质及可能导致的影响、合同的签订及履行等情况，酌情确定将合同约定的违约金调整为150000元。对向X多主张的部分，本院不予支持。向X主张的律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。需要说明的是，赵X、刘X虽已离婚，但二人共同作为合同中的出卖人，应共同承担违约责任。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款，第五百八十五条第一款、第二款之规定，判决如下:
一、被告赵X、刘X于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向X支付违约金150000元;
二、被告赵X、刘X于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向X支付律师费20000元;
三、驳回原告向X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计16094元，由被告赵X、刘X负担1850 元，原告向X负担14244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。