近日，在成都某区某6000多户小区的B区的电梯里贴出了一份公告，公告的主要内容是“公司股东根据《公司法》规定将未售车位1071个转让给某第三方公司”。

 根据小律对该小区的了解，该小区总共分为4期开发，总共6000多户，目前开发商只在该小区的一期里贴了该公告（一期大概2200户，全是80到130平产权的住房），公告的大致内容就是开发商欲将目前一期未出售的车位全部打包卖给第三方公司。从公告内容可以看出，该未售车位数量高达1071个，因此有业主专门就这个问题咨询小律。小律受到此启发，决定写一篇文章来简单讨论一下开发商的这种所有权的处置行为。

一、从认为开发商处置车位的行为合法的层面上来说

不管是我们的《物权法》还是在2021年1月将要实施的《民法典》对于所有权的处分都是相对包容的。从开发商将未出售的有产权车位出售的处分行为来讲，我国法律没有明确的相反的规定认为开发商不能将车位卖给非业主；从所有权本身具有的绝对权的特征来说，开发商处置自己产权的车位的行为似乎没有什么问题。

二、从认为开发商将剩余车位全部打包卖给第三方公司的行为不合法来说

 =》从城市规划层面来说

 按照《成都市城市规划管理技术规定》的要求，建设用地配备机动车和非机动车的指标是有规定的，按照2017版的《成都市城市规划管理技术规定》“住宅建筑用途的机动车的配比在成都二环内（车位/100平方米建筑面积）的车位比应该大于等于1.0；成都二环外（车位/100平方米建筑面积）的车位比应该大于等于1.2”。并且，在2017年的《成都市城市规划管理技术规定》里面明确新增了“新建住宅建筑不得设置底商，商业应该独立设置”。从这些规定我们可以看出：住宅的车位的规划目的主要是为了满足住宅业主对于车位的需求。从国家对于限制炒房的政策可以看出，我们国家的政策对于开发商开发住宅区的目的是满足大家的住房需求，也就是我们房地产行业里说的“刚需”，而小区的车位比一方面是消费者在买房的时候看中的点，另外一方面也是严格的按照国家城市规划政策对于城市规划的强制要求。小律认为，在入住率比较高的小区，从城市规划的角度说，就算是本小区业主在车位比不高的情况下一个人购买多个车位的行为都有待商榷。那么开发商将剩余的未售车位卖给第三方公司的行为是不符合我们国家关于小区车位规划要求的初衷的。

=》从立法目的的角度来说

根据我国《物权法》第七十四条和《民法典》第二百六十七条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”物权法第七条明确规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，遵守社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。小律认为，开发商将剩余车位卖给非业主公司的行为是必须在经过全体业主对于地下车位的需求放弃的情况下才能进行，也就是开发商应该按照《物权法》的规定在满足所有业主的需求后，所有未购车位业主明确不租不买的情况下，开发商才可以对外处置剩余车位。如果开发商只是张贴一个告示是不能认为开发商的行为符合我国《物权法》关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”的要求的，是属于违法行为。并且小律认为，即使有业主明确放弃自己的利益，开发商在处置剩余车位的时候，还应该考虑它的处置行为是否会导致小区对外危险的增加。因为我们知道，这种住宅小区地下停车场是可以直接通往小区业主家乃至进入小区的，如果我们放任开发商的这种行为，那么小区的隐形风险是否会增加？

综上，我们认为，成都某开发商公示的向第三方打包出售小区地下产权车位的行为，从我们立法本意和城市规划来说是不应该提倡和得到支持的，虽然开发商背后的目的可能只是为了车位的营销。但是从行为本身来说，他违反了我们国家在法治建设过程中对于“所有权”处分的原则，也违反了我国的相关法律法规。我们也希望，开发商在处理自己产权利益的时候能够有更好的方式。

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