117-开发商欺诈房屋年限案例分析-精选两种维权策略

发布者：杨登基律师|时间：2021年07月01日|分类：房产纠纷 |392人看过

开发商欺诈房屋年限案例分析

两种不同维权策略

一、李怀成与沭阳县金瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审，（2020）苏1322民初7533号，沭阳县人民法院

原告李怀成与被告沭阳县金瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告李怀成、被告委托诉讼代理人汤成祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：请求判令：赔偿原告经济损失177215元。事实和理由：2012年2月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买沭阳县三匹马商业广场5B幢1102号房屋，该商品房用途为住宅，总房款为177215元。合同签订后，原告按约给付了购房款并缴纳了契税，在办理不动产权证过程中被告知涉案房屋不能办理70年产权的住宅房产证，只能办理40年产权的商业房产证。原告认为被告的行为构成瑕疵履行，应当赔偿原告损失。

被告辩称：原、被告签订商品房买卖合同，被告向原告出售涉案房屋属实，商品房买卖合同所载明的土地使用权状况、房屋状况为住宅，土地规划用途为商业、居住混合型，被告所销售的房屋是依据沭房售许字（2011）第035号商品房预售许可证向原告销售的，所销售的房屋为普通住宅。双方所签订的商品房买卖合同也是房管处登记备案的格式性合同，该合同也是依据销售许可证对房屋的定性进行登记的，双方签订商品房买卖合同后，对房屋销售进行了预购商品房预告登记，登记号为沭阳县房权证沭城预字××号，该预告登记也载明涉案房产是住宅用途。原告起诉被告要求赔偿经济损失没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求依法向本院提交了以下证据：

1.原、被告签订的商品房买卖合同、房款发票、契税发票各一份。旨在证明合同上载明土地使用年限是70年，原告已经付清房款，契税是按照70年产权标准缴纳的。

2.原告从启信宝查询的材料一份。旨在证明涉案房屋土地使用权是40年。

3.原告从百度上查询的涉案房屋同地段房屋的拍卖情况一份。旨在证明房屋性质是商业用房。

4.原告申请法院从沭阳县信访局调取的信访事项处理意见书一份。旨在证明备案合同中房屋使用性质与规划不一致，现在沭阳县住房和城乡建设局向县不动产登记中心出具商品房预售许可更正说明和总的备案合同更正说明（由住宅更正为商业），证明之前的预售许可证存在虚假。

5.原告申请法院从沭阳县自然资源和规划局调取的情况说明一份。旨在证明涉案小区5#楼B栋的规划性质为商业，土地使用权出让年期为商业40年。

6.被告与沭阳县国土资源局签订的交付土地使用权确认书、沭国用（2008）第27197、27198号土地使用权证复印件、建设用地规划许可证复印件、房屋建筑面积计算成果表[竣工]复印件各一份。

被告为支持其答辩理由依法提交了沭房售许字（2011）第035号商品房预售许可证、沭阳县房权证沭城预字××号预告登记证明复印件各一份。旨在证明销售的房屋被告是按照商品房预售许可证和预告登记的内容进行销售的。

本院依原告申请对沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价进行询价，沭阳吉祥房产中介有限公司回函载明涉案房屋2012年2月23日沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价为500元/平方，沭阳太平洋房地产经纪有限公司回函载明涉案房屋2012年2月23日沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价为450元/平方，沭阳民信房地产经纪有限公司回函载明涉案房屋2012年2月23日沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价为400元/平方。

经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但认为处理意见书中反映了房屋所存在的争议为规划与预售许可以及房屋测绘、备案合同载明的内容有不一致的地方，这四种行为都属于具体行政行为，涉案房屋所产生的相关问题属于具体行政行为许可的内容相互冲突，应当由利害关系人提起行政诉讼，撤销有冲突的行政许可行为，将已经实施和履行的行政行为内容更改过来，才能解决涉案房屋备案登记的问题，被告按照商品房预售许可以及行政机关备案登记的商品房买卖合同约定内容销售涉案房屋符合行政许可的内容，不构成欺诈或违约。原告对被告提交的证据认为是经过违法违规办理出来的，被告明知自己只缴纳40年土地转让金，但是能从沭阳县住建局办理出来70年土地使用证说明当初提供的土地出让证明是虚假的，否则住建局不可能为它办理70年。原、被告对询价回函的真实性均无异议。

本院经审查核实认证如下：原告提交的证据，被告均未提出异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。被告提交的证据中的商品房预售许可证仅能证明被告有权对涉案房屋进行出售，但是未反映出涉案房屋的土地使用权年限，与本案无关联性，本院不予采纳。被告提交的证据中的预告登记证明，系复印件，且原告不予认可，本院不予采纳。本院依法调取的询价回函，原、被告均无异议，本院予以采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年2月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买沭阳县三匹马商业广场5#A、B幢5B-1102号房屋，规划用途为商业、居住，土地使用年限自2008年9月19日至2078年9月19日，建筑面积为56.51平方米。合同签订后，原告付清了购房款，被告于2016年11月1日向原告开具江苏增值税普通发票。2019年4月3日，原告缴纳了涉案房屋的契税。在办理涉案房屋的不动产权证过程中，原告得知涉案房屋只能办理房屋性质为商业的不动产权证。案外人李亮就要求按照备案合同办理70年住宅产权的问题向沭阳县信访局进行信访，沭阳县住房和城乡建设局于2020年9月4日作出信访事项处理意见书，载明沭阳县三匹马商业广场5号楼B幢和6号楼的7-29层共598户房屋因涉案房屋性质规划为商业，房屋面积测绘、预售许可、备案合同为住宅的问题未解决，部分业主不同意按商业性质办证。沭阳县不动产登记中心同意根据沭阳县住房和城乡建设局出具的商品房预售许可更正说明和总的备案合同更正说明（由住宅更正为商业）为业主办证。沭阳县自然资源和规划局于2020年10月19日向本院出具情况说明，载明三匹马商业广场5#楼B栋1至6层规划为商业，7至29层规划为经济型公寓式酒店，性质为商业，该宗地的土地使用出让年期为商业40年。原告认为被告未按合同约定协助原告办理房屋性质为住宅的不动产权证的行为构成瑕疵履行，要求被告退还2012年2月23日性质为住宅和性质为商业的房屋差价。

本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据沭阳县自然资源和规划局出具的情况说明，涉案房屋所在的土地使用出让年期为商业40年，涉案房屋的规划为经济型公寓式酒店，被告应当将上述情况告知原告，但被告未告知原告，且在商品房买卖合同中载明土地使用年限为2008年9月19日至2078年9月19日，导致被告无法依据合同协助原告办理涉案房屋产权为70年的不动产权证，被告的行为构成瑕疵履行，现原告要求被告退还同时期同小区性质为住宅和商业的房屋差价，有事实和法律依据，参照涉案询价回函的内容，本院对原告的诉讼请求中的25429.5元予以支持。调解不成，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告沭阳县金瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李怀成损失25429.5元；

二、驳回原告李怀成的其他诉讼请求。

二、李松久与安丘市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审，（2020）鲁0784民初5010号，安丘市人民法院

原告李松久与被告安丘市碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李松久及其委托诉讼代理人李保胜，被告碧桂园公司委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李松久向本院提出诉讼请求：1.判令原被告解除签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告赔偿原告双倍购房款3484470元、房屋装修款170000元，共计3654470元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月3日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于安丘市××小区××幢××层××铺房屋卖与原告，房屋面积172.23平方米，总房款为1742235元，车位一个60000元，储藏室一间，合同约定土地使用权限为70年。原告于2017年12月20日缴纳房款30000元，于2017年12月29日缴纳房款672235元，2018年1月31日交房款两笔合计170000元，2020年1月22日付款两笔房款合计6万元，共计房款932235元，在农行办理按揭，贷款870000元，每月还款9173.48元，已偿还146210元。原告已按合同履行义务，但经原告向安丘市房管部门核实，被告卖于原告的房屋实际产权年限为40年，与合同约定的70年产权不符，被告安丘市碧桂园房地产开发有限公司存在严重的欺诈行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。

被告碧桂园公司辩称，一、被告不存在欺诈行为。依据《民通意见》第68条之规定，欺诈即一方当事人故意告知对方虛假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的行为。(一)被告并无欺诈行为原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(以下简称“买卖合同”)第一条确实存在对土地使用权约定为70年的错误，但此错误系被告工作人员在录入合同时因疏忽未维护商铺合同版本导致。被告在销售过程中出示的预售证显示涉案商品房所在楼栋规划有商铺，且买卖合同也明确记载该商品房规划为商铺，不存在故意隐瞒真实情况从而使原告陷入错误认知的故意;工作人员在销售过程中不存在任何告知、承诺或变相承诺该商铺产权年限为70年的行为。原告在购买过程中知悉所购商品房为商铺，也不是基于相信此商铺70年使用权限”而做出购买的决定。综上，被告行为不构成欺诈。对因被告无心之过给原告带来的不便，被告愿意当庭进行诚挚道歉并承诺在原告配合下尽快完成对合同笔误之处的变更。(二)原告并未因被告过错而受有损失首先，本案中，原告并未提供证据其因被告过错而受有任何财产或人身损失;其次，结合买卖合同，原告所购商品房价款、水电费物业费等均系商铺价格标准，而非住宅价格标准，换言之，原告并未因买卖合同所记载产权年限错误而受有购房价款损失或任何其他费用的损失。(三)被告过错与原告购买该商铺之间并无因果关系购买商品房作为普通家庭一项高额的消费支出，消费者在购买前通常会对该房屋的质量、使用年限等作充分的了解，原告在签订合同前已明确知悉所购商铺房系商铺，尽管买卖合同误将该商铺产权年限记载为70年，但这一错误不足以导致原告对本案买卖合同的标的物及内容产生实质性的错误认识。二、本案不适用《消费者权益保护法》。(一)根据《消费者权益保护法》第二条之规定，消费者系为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的主体，最高人民法院指导案例23号亦指出“消费者是相对于销售者和生产者的概念…而不是为了生产经营活动或者职业活动需要”，实践中，一般以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分买房者是否为消费者。本案中，原告所购商品房为碧桂园小区内商铺，原告购买该房屋时亦知悉其所购买商品房为商铺而非住宅。因此，不应认定原告为《消费者权益保护法》第二条所规定的消费者。(二)根据《消费者权益保护法》第二条、第三条之规定，《消费者权益保护法》系调整消费者购买、使用商品或者接受服务以及经营者提供其生产、销售的商品或者服务的一般行为。商品房买卖属于特殊产品买卖，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)已经对其作出特别规定。因此本案应当适用司法解释，而非《消费者权益保护法》。《江苏省高级人民法院关于审理消费者权益保护纠纷案件若干问题的讨论纪要(江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要(2016)10号)》第七条亦指出“商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为为由，要求依照《消费者权益保护法》第五十五条规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定进行处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。但本案并不存在司法解释规定的符合解除合同条件的情形，因此原告无权要求解除合同并要求被告赔偿双倍房价款。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

原告购买被告开发的安丘市碧桂园1#无单元2层201铺商品房，该房预测面积172.23平方米，总价款为1742235元，原告于2018年1月31日支付首期房价款872235元。2018年2月3日，原被告签订《商品房买卖合同》，与本案有关的合同内容：“第二章商品房基本状况第一条1.出卖人以出让方式取得……。买受人购买的商品房所占用的土地用途为“城镇住宅用地”，土地使用权起始日期为“2017-9-15”，终止日期为“2087-9-14”。……第三条1.该商品房的规划用途为【商业】。……附录二安丘碧桂园洋房住宅YJ140样板间交付标准及配套措施……”。合同签订后，原告已按照合同约定于2018年5月17日在农业银行办理按揭贷款付清余款870000元。该商品房系由被告按照住宅装修装饰，作为被告YJ140户型对外展示的样板间，于2019年9月份交付原告。

涉案商品房所在1#楼共61套，于2017年12月21日获准公开预售，预售许可证相关内容：“售房单位：安丘市碧桂园房地产开发有限公司，房屋用途性质：商业、住宅，房屋坐落地点：安丘市规划永安路西侧、汶萃路北侧、锦山街南侧安丘碧桂园1#，预售总建筑面积11123.01平方米，共61套”。按照被告规划，1#楼只有1套规划设计为商业用房，即原告所购商品房，该房位于被告的售楼处正上方，由单独的楼梯出入，与1#楼其他60户住宅不相连。该商品房在安丘市不动产登记中心的“房地产权登记信息”如下：“房屋坐落：安丘碧桂园商住楼1#楼201铺”“房屋所有权人：安丘市碧桂园房地产开发有限公司”“土地使用期限：2017年09月15日起2057年09月14日止”，“规划用途：商业、金融、信息”，“房屋性质：市场化商品房”“所在层数2/33”，建筑面积172.22㎡……。不动产权证的相关内容如下：用途为“城镇住宅用地/住宅”，土地使用年限“城镇住宅用地2017年09月15日起2087年09月14日止，其他商服用地2017年09月15日起2057年09月14日止”，总面积中“商业：172.22平方米”。

当事人有争议的事实的质证和认定情况。一、审理中，原告主张售房时被告未向原告展示商品房预售许可证、规划平面图，所购商品房系第二层住宅样板房，只能从小区内部单独的一个小楼梯进入，当时觉着房子比较独立僻静，就好像小别墅，但不能作为沿街商铺使用，购买后用于家庭居住。从签合同到接收房屋被告一直告知原告所购买楼房为住宅，被告如不向原告介绍使用年限为70年的话，原告不会花这么高的价格购买这套房子，土地使用年限40年和70年区别很大，到期后要缴纳土地使用费，自己花了70年的钱买了40年的使用权，是被告一直隐瞒事实真相进行欺诈销售，符合消费者权益保护法情形，应予双倍赔偿。

被告主张，涉案商品房所在楼栋1#楼，除涉案商铺其余规划用途均为住宅，该商品房位于售楼处正上方，展示面好，地理位置完全可作为商铺使用。销售过程中被告不曾隐瞒该商品房为商铺的事实，明确告知是商铺，原告表示接受才签订《商品房买卖合同》，被告未试图告知原告该商品房使用年限为70年。商铺与住宅买卖合同内容仅有细节方面的不同，签订买卖合同时，因失误未将所有细节同步进行修订，造成合同第一条出现了70年的笔误。

被告未提交证据证明当时已向原告出示商品房预售许可证、土地使用权证书，未提交证据证明已向原告讲明土地用途为商用、土地期限为2057年9月14日止。

二、原告主张的装修费170000元未提交证据证明，本院不予认定。

原告主张《碧桂园洋房住宅样板间交付标准及配套设施》中的电话、电视、网络、采暖、安防五项内容被告均未安装，原告亦未提交证据证明，本院不予认定。

本院认为，商品房买卖中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。关于是否构成欺诈行为，根据原《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虛假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案合同非常明确地约定了土地用途为“城镇住宅用地”、土地使用权起始日期“2017-9-15”、终止日期“2087-9-14”，规划用途约定为“商业”，被告并没有故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况，原告也有理由相信约定是真实的，所以原被告关于涉案房屋土地使用权年限的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，双方签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认，原告主张被告的行为构成欺诈，本院不予采信。

原告购买的商品房位于被告的售楼处正上方，系由被告按照住宅装修装饰作为YJ140户型对外展示的样板间，所在1#楼共61套，与1#楼其他60户不相连，只有该商品房规划设计为商业用房，所以该商品房的位置、用途、数量、价格的特殊性足以能够引起被告的销售人员的注意，不可能出现合同前面约定为“城镇住宅用地”、起始日期“2017-9-15”、终止日期“2087-9-14”，后面的规划用途约定为“商业”，前后约定不一致的情况，故被告辩称系其工作人员在录入合同时因疏忽导致的错误，本院不予采信。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释2003）第八条、第九条规定了五种导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形，包括合同订立后出卖人未告知买受人抵押该房屋、将该房屋又出卖给第三人、故意隐瞒没有取得或者提供虚假商品房预售许可证、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒已经出卖给第三人的事实，但不包括本案原告主张的欺诈情形；另因被告的行为本院认定不构成欺诈，原告主张根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，要求被告赔偿双倍购房款3484470元，也没有事实和法律依据，故本院不予支持。

住宅用地和商业用地的使用年限不同，期满后均可以根据法律法规规定续期，本案所涉商品房的产权登记中的土地使用权期限为2017年09月15日起2057年09月14日止，房屋性质为市场化商品房，比合同约定的土地使用权期限少30年，不能满足原告对涉案商品房“住宅、使用年限70年”的期待，致使本案商品房买卖合同的目的无法实现，对此，本院认定系被告违反合同约定，故原告要求解除商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任”之规定，本院确认，合同解除后，被告应返还原告购房款1742235元并自2018年5月17日按揭贷款之日起按照按揭贷款利率支付原告全部购房款的利息；原告退还所购商品房，被告偿还按揭贷款并协助被告办理商品房的相关登记手续。原告主张赔偿房屋装修款170000元，未提交证据证明，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、解除原告李松久与被告安丘市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；

二、被告安丘市碧桂园房地产开发有限公司返还原告李松久购房款1742235元，并自2018年5月17日起至实际给付之日止，以1742235元为基数，按照原告李松久与农业银行安丘支行的贷款合同利率计付原告李松久利息；

三、驳回原告李松久的其他诉讼请求。

杨登基律师点评：

一、纠纷起源——土地年限差异

我国对土地实行的是严格的权属规范和使用让渡管理的土地制度，土地使用权的出让和转让所产生的土地使用权状况都有严格的法律制度加以调整，应以国家土地行政管理部门依法颁发的、具有法定公示效力的《国有土地使用证》记载的权利情况为法定依据。《城市房地产管理法》等法律法规规定了各类用地的最高年限，住宅商品房的开发商向买受人转移交付的土地使用权，其使用权限常常少于七十年。一种情况是房地产开发建设占有了一定的时间，这属于正常的情况，一般不会引发纠纷。另外一种是开发商经出让取得土地使用权后变更土地用途，或者从其他处经转让取得土地使用权，土地性质不属于住宅用地，故导致土地年限是四十或者五十年，则在后一种情形有时会因为告知不当或恶意隐瞒导致群体性纠纷。

二、判断标准——是否履行告知义务

一般来说，开发商应履行如实告知义务通常是在双方签订的《商品房买卖合同》“项目建设依据”载明有关事项，例如明确记载“乙方购买商品房所在土地用途为：，土地使用年限自年月日至年月日止”。如果开发商在订立合同时履行了告知义务，买受人仍然愿意购买土地使用年限为四十或者五十年的住宅，则应当认定开发商没有违反合同约定及附属义务，因此不应承担违约责任。

在实践中，如果开发商在促销广告宣传中承诺了与国有土地使用证上不一致的年限，但是在《商品房买卖合同》载明的土地年限与《国有土地使用证》一致，则促销广告和宣传资料属于邀约邀请，宣传广告一般不能成为合同的内容，进而不能由此产生相应的权利义务，购房者一般不能主张开发商欺诈。

三、如何救济——违约赔偿或撤销合同

对于土地年限不一致的问题，如果双方事先在合同中约损失赔偿标准，甚至包括对非违约损方因诉讼产生的律师代理费、取证费、查档费、交通费等费用也明确约定由违约方承担，那么开发商一旦违约，法院应支持上述费用（如开发商有意隐瞒年限，其基本不可能会在合同中如此约定）。但是因为开发商提供格式条款，双方一般没有明确的赔偿标准，在此情况下就需要进一步考量，原告主张的损失是否有客观、明确的标准。从上述两个案例有两种截然不同的维权方式：

第一，简称“保守疗法”。即在合同已履行完毕（或已经过多年），主张撤销合同也过了一年除斥期间的情况下，购房者基于购买房屋使用年限减少而遭受了损失，则可起诉主张开发商赔偿额外多支付年限费用损失。

第二，简称“正常疗法”。即在合同还没有履行完毕，此时没有经过一年除斥期间或即使经过了一年除斥期间，但没有证据证明购房者知道其因年限而受到欺诈，此时可从其知道或应当知道之日起一年内向法院或仲裁机构起诉或仲裁撤销合同。

综合两种不同的维权方式，其操作手法差异较大，但有一点共通，即举证购房者因欺诈而遭受实际损失。有些案例，原告主张因被告恶意欺诈多支付20或30年土地使用权的费用购买涉案房屋，原告多支付的对价即是原告的损失，并自行列出损失计算的公式，因此种方式在不撤销或解除原合同基础上进行，其维权成功概率较彻底撤销合同（或解除合同）高。所以，具体采取何种维权方式，我们应综合分析购房者真实需求与客观证据情况后采取切实可行维权方式。

当然，如律师艺高胆大且客户同意，可以先采取撤销合同诉讼策略，在冻结开发商账户等一系列组合拳下，迫使开发商接受“保守疗法”的和解方案，最终案结事了。

四、延伸思考——降低此类纠纷的建议

首先，购房者在签订合同之前应当查阅清楚合同条款。购房者在签订《商品房买卖合同》时都应注意审慎核查或多咨询销售人员，核实清楚涉案楼盘使用年限或不利因素等。其次，购房者应留意开发商的欺诈套路。如开发商涉案楼盘存在年限不足等不利因素，其一般都在合同中避开年限的具体文字表述，其格式合同中极可能会采用晦涩难懂的“国有土地证”或“最终以挂在销售中心公告栏中公示文件为准”等试图蒙混过关。购房者如无极度细心或相应经验，极有可能被销售不断催促签订合同或被销售现场人山人海哄抢氛围尽快签订合同而被欺骗。再次，购房者如遇到销售对年限或不利因素等咨询闪烁其词，则购房者可以到相关土地管理部门查询，以核对开发商提供证书的原件或者复印件信息的正确性。最后，如确实不具备相应法律知识或涉案房屋价值巨大，购房者可提前委托律师审核合同或咨询律师后再签订。让专业人士处理专业事情，相当于购买一份保险，这可大大降低购房被套路风险。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第三百五十九条【建设用地使用权期限届满的处理规则】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第五百七十七条【违约责任的种类】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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