因疫情导致房屋买卖合同无法履行案例分析

以广东省为准

一、周X平与谭X雄、严X仪房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤06民终8192号，广东省佛山市中级人民法院

小结：违约方未能提交证据证明相关部门因新冠肺炎疫情影响而不接受验收申请或者迟延验收，应承担违约责任。

一审法院判决：

一审法院审理后，作出如下判决：一、确认严X仪与谭雄在2018年6月6日签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》于2020年4月23日解除；二、谭伟雄、周伯平于判决发生法律效力之日起十日内向严丽仪返还购房款259584元、办证劳务费800元；三、谭伟雄、周伯平于判决发生法律效力之日起十日内向严丽仪双倍返还定金即100000元；四、驳回严丽仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审法院认为：

本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1.涉案合同应否解除；2.如果需解除，周X平是否需要双倍返还订金；3.如需解除，相关责任应当由哪方承担。

关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”涉案合同约定涉案房屋应于2019年12月31日前交付，但谭伟雄、周伯平未能按照合同约定日期交付涉案房屋，构成迟延履行主要债务，而严丽仪于2020年1月9日发出《律师函》，催告谭伟雄、周伯平交付房屋，周伯平于次日收到该函件。严丽仪于2020年4月14日起诉解除涉案合同，而涉案房屋截至2020年7月28日才符合交楼条件，明显超过合理期限，故严丽仪主张解除合同符合前述法律规定，本院予以支持。周伯平上诉主张涉案房屋未能按时交付是因为存在台风、因山火导致政府部门暂停受理房屋竣工验收申请以及新冠肺炎疫情影响。

本院认为，一方面，周伯平未能提交证据证明其主张的因台风导致工期延误长达两个月左右，也未能提交证据证明其曾于2019年12月期间向政府部门申请竣工验收而政府部门拒不接受。至于其上诉主张的新冠肺炎疫情的影响问题，新冠肺炎疫情发生于2020年1月份，此时已经超过合同约定的交付日期，且周伯平亦未能提交证据证明相关部门因新冠肺炎疫情影响而不接受验收申请或者迟延验收。因此，周伯平应当承担举证不能的责任，本院对其该项上诉主张不予支持。

二审法院判决驳回上诉，维持原判。

二、杨X与冯X亮房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤1303民初1971号，惠州市惠阳区人民法院

小结：买方受新冠疫情影响无法在预期时间内获取卖房款，导致无法支付首付款，是典型的受不可抗力影响的金钱之债的履行不能，依法不因承担违约责任。

一审法院认为：

本院认为，杨华与冯华亮签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。杨华称因受新冠疫情影响，其无法在预期时间拿到出售的武汉房产的卖房款，而冯华亮则称双方合同并未约定以杨华出售武汉房产后的卖房款为首付款的前置条件，且金钱之债不属于“不能履行义务”的范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”以上法律规定为强制性规定，双方合同未约定不排除对不可抗力的适用，新冠疫情为不可抗力，故冯华亮称双方合同未约定前置条件的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。

本案争议的焦点在于杨华的金钱之债是否属于“不能履行义务”的范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条将不可抗力定义为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并未明确规定不可适用于金钱之债，虽然金钱为种类物，但同样存在履行不能的情况，金钱作为替代物的无限可能性只适用于经济学领域，但现实情况中无法给付金钱的情况多不胜数，且在双务合同中，若仅允许非金钱履行之债适用不可抗力，金钱履行之债不能适用不可抗力，对合同金钱给付义务一方未免过于不公，因此本院认为《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定并不适用于不可抗力情形下金钱之债的履行。

本案中杨X举证欲证明其首付款的履行能力确实受到了新冠疫情的影响，冯华亮的反证并不足以推翻杨华欲证明之事实，故本院认定新冠疫情造成杨华履行不能。杨华本可以依约履行合同，但受新冠疫情影响无法在预期时间内获取卖房款，导致无法支付首付款，是典型的受不可抗力影响的金钱之债的履行不能，依法不因承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，双方均有解除合同的权利，合同解除后冯华亮收取杨华的100000元定金应予返还，因此本院对杨华的第一项、第二项诉讼请求予以支持，对冯华亮的反诉请求不予支持。因双方在履行合同的过程中均不存在过错，故本案本诉、反诉的受理费由双方各自负担。

三、郁X与广东荔盈置业有限公司商品房预约合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤0605民初9861号，佛山市南海区人民法院

小结：从维护与促进交易角度，买方以原疫情影响导致经济困难、无力支付剩余房款来解除合同难以得到法院支持。

原告郁莉向本院提出本诉请求：1.被告向原告返还定金50000元、首期款310048元；2.被告协助原告办理房屋契税21300元退费手续；3.被告协助原告办理维修基金7100元退费手续；4.被告承担本案诉讼费用。

被告称：原告称其因疫情影响导致经济困难、无力支付剩余房款、《买卖合同》已实际不能履行的主张没有事实依据，因此本案不符合合同法定解除的条件。第一，就算原告无力以一次性支付余款的方式履行合同义务，其完全可以主动与被告就分期支付剩余房款事宜进行沟通，而非单方面要求解除合同甚至提起诉讼。涉讼合同可以在双方协商的基础上继续履行。第二，涉讼物业取得了交付、办证的相关资质与条件，《买卖合同》完全可以正常履行。因此，在合同双方均具备履行合同义务条件的前提之下，原告的主张没有事实依据。第三，新冠肺炎疫情所影响的是每一个经济体，不仅包括了原告这样的个人，对于如被告这样的商业体更是重创。原、被告一样需要从疫情的影响中逐渐恢复，这也需要合同双方互相体谅、共度难关，在这种前提下，直接解除合同对于原告极不公平。

现正值疫情期间，在社会经济受到冲击的情况下，人民法院对于当事人解除合同的请求更应当审慎对待，尤其在如本案这种合同完全具备继续履行条件的情况更是如此。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的第三条第（二）项指出：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。”根据该指导意见的精神，在疫情期间，人民法院对于请求解除合同的诉求应当依法审慎对待，以维护社会和经济秩序；本案合同完全具备继续履行的条件，因此，本着维护疫情期间的社会和经济秩序的精神，继续履行本案合同是更为审慎的做法。

综上，由于原告自身原因导致不能办理按揭贷款，而原告也完全可以（也应当）在此种情况下依据合同约定选择以其他方式支付剩余房款，或者主动与被告就分期付款进行协商，从而履行其合同义务，因此原告诉称本案合同已实际不能继续履行、请求被告退还已支付的房款以及协助办理相关款项退款手续的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。

一审认为：

本案案由应为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》、《商品房买卖合同（现售）》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告因征信问题未能成功办理银行按揭手续，按照合同约定，原告因于被告或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足。根据原告提供的微信聊天记录截图，原告于2019年4月23日被银行通知办理按揭贷款不予批准，按合同约定，原告应于2019年5月23日前以现金或转账方式支付剩余购房款350000元，原告未能按照合同约定支付剩余购房款，已构成违约。

原告作为违约方，在被告请求继续履行合同的情况下，无权以其无法办理银行按揭贷款，经济困难为由解除其与被告就涉讼物业形成的买卖合同关系，本院对原告提出以解除合同为基础的相关诉讼请求均不予支持。被告反诉请求原告支付剩余房款350000元及以该款项为本金从2019年5月24日起至实际付清款项之日止按日万分之四计算的逾期付款违约金，依法有据，本院予以支持。

一审判决:

一、原告（反诉被告）郁X应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款350000元及以该款项为本金从2019年5月24日起至实际付清款项之日止按日万分之四计算的逾期付款违约金予被告（反诉原告）广东荔盈置业有限公司；

二、驳回原告（反诉被告）郁莉的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广东荔盈置业有限公司的其他反诉请求。

四、王桐与佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书,（2020）粤0607民初2753号,佛山市三水区人民法院

小结：卖方迟延提供办证材料的行为不构成根本违约，买方基于解除案涉合同主张所衍生的其他返还全部购房款及计付利息的诉讼请求均不予支持。但买方可基于卖方相关违约行为另行主张其承担其它违约责任。

王桐向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告于2017年5月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告返还原告已付全部房款674236元和支付以674236元为本金，自2017年5月19日起按年利率4.9%计算至实际返还之日止的利息，暂计算至2020年5月31日为100380元；3.被告承担本案的诉讼费用。

御湖湾公司辩称，一、案涉房屋于2018年12月25日完成实际交付，答辩人于2019年10月18日、2019年12月14日两次发出《办证通知书》，在交付房屋后360日内已具备办证条件。根据双方《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，“商品房的《国有土地使用证》、《房地产权证》应当由买受人自行到产权登记机关办理”。事实上，原告证据47、51页显示黄艳已两次明确回复被答辩人“领取盖章文件要找陈经理”，这不是黄艳的工作范围，并且两次明确提供了陈经理的联系方式。但被答辩人无举证证明其究竟是否与陈经理联系过，答复如何。可见被答辩人一直未取得不动产权证系基于自身懈怠，而非答辩人过错。

另：据核实，案涉楼盘目前已有约240户业主成功取得不动产权登记证书，案涉楼盘具备办证条件，答辩人不存在拒绝提供资料或迟延办证的主观故意与动机。二、2020年1月23日，因受突发新冠肺炎疫情的影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同时颁发了一系列防疫管控措施。而案涉楼盘办证事宜处于2020年1月至6月期间，根据《合同法》第一百一十七条、《民法总则》第一百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定，被告受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，符合不可抗力的法定要件。即便被答辩人认为，答辩人向其交付盖章文件时间有所延迟，亦属于疫情期间的特殊暂缓影响，属于法定不可抗力因素，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因此，答辩人不应承担违约责任，被答辩人也无权据此解除合同。广东省高院《关于依法保障受疫情影响企业复工复产的意见》第八条亦明确要求各级法院“审慎适用合同解除”。案涉楼盘早已对被答辩人进行了实际交付，且已具备办证条件，原被告双方合同目的并非不能实现，原告诉请解除合同，依据不足，应当予以驳回。

一审法院认为：

据本院查明的事实，被告御湖湾公司未能依约向原告王桐交付被告盖章的案涉房屋的《不动产登记申请表》，被告御湖湾公司的行为已构成违约。被告御湖湾公司辩解系原告自身原因，无事实与法律依据，本院不予采纳。

对于被告御湖湾公司提出“因受新冠肺炎疫情的影响导致其迟延提供盖章资料，属于疫情期间不可抗力事由，不应承担责任”的辩解，本案是被告御湖湾公司迟延履行案涉房屋《不动产登记申请表》的盖章义务后才发生新冠肺炎疫情，且新冠肺炎疫情或者防控措施对被告御湖湾公司履行案涉房屋《不动产登记申请表》的盖章义务不构成实质影响，对被告御湖湾公司的上述辩解，本院不予采纳。

原告王桐虽依据双方合同约定以被告御湖湾公司存在迟延提供办证材料的违约行为为由主张解除案涉合同，但被告御湖湾公司迟延提供办证材料的行为不构成根本违约，且我国合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，故合同解除权的行使应当考虑双方的利益平衡。经本院查明，原告已向被告支付完毕购房款并已接收案涉房屋，案涉房屋亦已具备办理不动产权证书条件，故案涉《商品房买卖合同（预售）》的主要权利义务已履行完毕。

经综合考量双方当事人利益平衡、合同履行进度、合同解除对当事人利益影响等情节，秉持维护市场交易秩序稳定的宗旨，案涉《商品房买卖合同（预售）》履行至此已不宜解除，故本院对原告王桐提出的解除案涉合同的诉讼请求不予支持，本院对原告基于解除案涉合同主张所衍生的其他返还全部购房款及计付利息的诉讼请求均不予支持。原告王桐可就被告御湖湾公司的相关违约行为另行主张御湖湾公司承担其他违约责任。

五、杨龙飞与刘先龙、韦肖萍、东莞中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤1973民初6736号，东莞市第三人民法院

小结：卖方迟延注销抵押登记的根本原因是受新冠肺炎疫情的影响，不会导致合同目的无法实现，对买方解除《房屋买卖合同》的请求，本院不予支持。

一审法院认为：

本院认为,本案的争议焦点是：一、两被告逾期办理注销抵押登记手续是否足以导致案涉《房屋买卖合同》解除；二、原告要求两被告返还定金并支付违约金是否合理。

关于焦点一，两被告于2020年4月13日开始办理案涉房屋的注销抵押登记手续，该行为确实违反了原、被告签订的《房屋买卖合同》中关于办理注销抵押登记手续期限（2020年2月28日前）的约定，构成违约。双方亦在《房屋买卖合同》中约定两被告逾期履行超过15日，原告可解除合同。但结合本案发生的时间点来看，合同约定两被告履行注销抵押登记手续的时间段正处于新冠肺炎在国内传播较为严重的期间，广东省卫健委亦发出重大突发公共卫生事件的一级响应及二级响应，可见该时间段属于危险程度较高的期间；省政府亦呼吁在此期间群众减少外出、聚集以保证人身安全。2020年3月11日，世界卫生组织宣布新冠肺炎进入“全球大流行”，这反映出3月中旬新冠肺炎的蔓延程度仍处于十分严重的状态，在此期间两被告没有按照约定前往相关部门办理注销抵押登记手续确有客观原因。此外，两被告的经常居住地在深圳市，受到防疫管控管理制度的影响往返深圳、东莞存在实际困难。手机短信聊天记录也显示两被告在收到原告的催促后，积极与原告进行沟通协商如何解决纠纷，而非消极拖延或漠视。两被告延期办理注销抵押登记手续的行为并不能导致合同目的不能实现，且抵押登记已于4月份注销，完全具备履行合同的条件。

综上，本院认为，两被告迟延注销抵押登记的根本原因是受新冠肺炎疫情的影响，不会导致合同目的无法实现，对原告解除《房屋买卖合同》的请求，本院不予支持。

关于焦点二，两被告迟延办理抵押登记注销手续，虽然客观上有受疫情影响的原因，但在接到原告催促前，两被告没有与原告沟通，也没有在疫情缓解后及时推动合同进展，直至4月13日才开始办理相关手续，导致原告不能按期收楼。因此本院酌定两被告需承担14天的违约金即13300元。由于不涉及解除合同，故原告要求返还定金的请求，本院不予支持。