不得不说的“公摊面积”

近年“以套内面积而非建筑面积进行交易”在一些地方陆续推开，主要源于公摊面积缺少标准、管理混乱等问题的不断发生。公摊面积被一些媒体称为房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致各类房屋买卖纠纷层出不穷。笔者回复各类房产纠纷咨询，关于因“公摊面积”差异引起纠纷日益增多。之前有位客户吐槽其房屋面积为180㎡，但实际使用面积为109㎡。该案并非个案，故此，笔者查阅具体法律依据与类似案例，希望使得各位购房者对“公摊面积”有全面了解以保护自己合法权益。

公摊，主要指电梯、走廊、楼梯间、公用墙体、设备间等。因国家对于房屋公摊面积并无统一计算标准，亦无强制性规定。即使同一个小区不同楼栋、不同楼层，公摊面积都可能有所不同，这为购房者在购房合同中埋下了“雷区”。如公摊面积差额在法律规定允许范围内，购房者还可通过协商方式处理纠纷；如公摊面积差额超过法律规定范围，则购房者有必要通过法律手段以维护自身合法权益。

对于“公摊面积”中的套路，笔者主要从法律依据、类似案例分析、总结等方面予以分析，望可给各位购房者有价值参考。

法律依据：

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，法释〔2003〕7号

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；  

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

二、《商品房销售管理办法》，建设部令[第88号]

第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。   

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。   

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。   

合同未作约定的，按以下原则处理：   

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。   

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。   

第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

三、《广东省建设厅、省物价局印发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的通知》，粤建房字〔2000〕111号

第四条 房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。

第五条 按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。但应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于全体业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。

第六条 房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差，下同）的处理方法：

（一）差异值为±0．6％以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；

（二）差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；

（三）差异值超过±3％以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。

第七条 房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构测绘的房屋建筑平面图。

四、《广东省建设厅转发建设部《商品房销售管理办法》的通知》，粤建房字〔2001〕76号

各市要按照省人大颁布的《广东省商品房预售管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合今年全国统一开展的整顿和规范市场经济秩序工作，进一步加强商品房预售管理，制止虚假广告、货不对板、面积不够、质量低劣及其他违规销售商品房的行为，保护购房者合法权益。

五、《深圳市规划和国土资源委员会关于重新发布《关于转发〈广东省房屋交易价格计算暂行规定〉的通知》等2件规范性文件的决定》，深规土〔2010〕236号

各有关单位：

经研究决定，我市从2002年10月1日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》（以下简称《暂行规定》）。现将该规定印发给你们，并就执行中有关事项通知如下：

三、房屋面积测绘报告应标明建筑面积和套内建筑面积，并详细列出与该套（层）房屋有关的分摊的共有面积和属于公共部分但不计共有建筑面积的范围。测绘部门应依据《深圳市土地使用权出让合同》及《建设工程规划许可证》进行竣工测绘，对不符合报建功能及超面积的项目，必须在报告中标明，并转地政监察部门依法查处。《房地产买卖合同》（预售）和房地产登记册，应按测绘报告的内容记载建筑面积和套内建筑面积，并记载与该套（层）房屋有关的分摊的共有面积和属于公共部分但不计共有建筑面积的范围。

四、各相关部门要进一步完善商品房的开发建设、销售、验收、登记发证手续，加强管理，保证商品房的公共配套设施严格按批准的报建图纸施工，防止少建、漏建现象，保障购房者的合法权益。

五、已竣工验收的商品房销售和三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，新业主对公用建筑面积享有原业主的权益。

六、《建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知》，建房〔1995〕517号

为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：

一、 商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

二、 在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。

 三、 房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积。

七、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）

第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

第六条套内建筑面积由以下三部分组成：

1．套（单元）内的使用面积；

2．套内墙体面积；

3．阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：

1．套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96 86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2．套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3．阳台建筑面积

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

4．套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

第八条公用建筑面积由以下两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第九条公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

第十条公用建筑面积分摊系数计算

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝套内建筑面积之和

第十一条公用建筑面积分摊计算

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

第十三条本规则由建设部解释。

第十四条本规则自1995年12月1日起施行。

八、《关于贯彻《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）有关问题的通知》，〔97〕建房开字第009号

各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、市政管委，计划单列市建委，深圳市规划国土局：

三、 凡商品房销售实行以使用面积作为计价单位的地区，为保持长期以来按建筑面积计价的延续性，商品房销售时应同时注明按建筑面积换算的单位面积价格。

参考案例：
一、饶天、雷金凤商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤02民终2337号

二审法院认为：
饶天、雷金凤请求盛世公司返还因产权登记的套内建筑面积小于《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积而多付的购房款理由是否成立。

如上所述，饶天、雷金凤与盛世公司签订的《商品房买卖合同》及附件二有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行合同期间，案涉房屋的粤（2018）房始兴县不动产权第0000386号《不动产权证》登记的建筑面积99.81㎡、套内建筑面积81.9㎡与《商品房买卖合同》约定的建筑面积101.09㎡、套内建筑面积82.21㎡不符。对此应如何处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。案涉《商品房买卖合同》第五条约定“当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理”。双方已在合同中排除适用面积差处理原则。因此，原判对饶天、雷金凤请求盛世公司返还面积误差价款不予支持，处理并无不当。饶天、雷金凤的该项请求不成立。

二、佛山信捷房地产有限公司与钟浩等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2014）佛中法民一终字第672号

对于签订了《商品房面积差异补充协议》，而合同附件补充协议中没有明确约定公摊面积差异不作补偿的类型，涉及业主为钟浩等29人。钟浩等29人上诉认为该协议只是对套内建筑面积的结算，并没有涉及公摊面积的差异，其是在被胁迫、被欺骗的情况下签订，该协议中关于确认最终房款的条款属格式条款，应属无效。本院认为，根据前文所分析，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支持，而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。原审法院认为双方已对全部面积差异作出了约定，并据此驳回该部分业主的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。

因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少的情况，信捷公司应按前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定退还相应房款。具体而言，对于套内面积及公摊面积均减少的业主，尚应退房款的计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分。对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的业主，由于业主已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，信捷公司仍应退回相应房款。

总结：
一、购房合同如对房屋公摊面积及差额价格等有特别约定，则从其约定。（此条可能为开发商利用优势地位在合同中对“公摊面积”特别约定，导致对购房者作出不利的条款。故此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，应当仔细查看合同条款，特别是“公摊面积”条款。如具备条件，应当聘请专业房产律师对合同提出专业修改意见，以免引起不必要纠纷。

二、有些楼盘或商品房公摊面积过多，开发商处于促销等商业角度，一般在签订合同之前没有将商品房“公摊面积”告知购房者。有些在购房者签订“认购书”并交纳定金后，开发商才在《商品房买卖合同》中注明实际“公摊面积”。即使此时购房者对于“公摊面积”过多持有异议不想继续购买房屋，但因已签订“认购书”并交纳定金，只能哑巴吃黄连有苦说不出。为此，律师建议购房者在签订《认购书》或交纳定金之前，一定要问清楚购买房屋的“公摊面积”并保留必要的录音或文字证据。

三、有些开发商可能利用《补充协议》等对原《商品房买卖合同》中“公摊面积”作出修改或特别约定，律师建议购房者在签订《商品房买卖合同》时，应问清楚开发商是否有签订《补充协议》。如有《补充协议》，建议重点审核“公摊面积”条款。如对于《补偿协议》中条款有异议，及时提出修改意见并附在《补充协议》中。

四、对于在楼盘销售广告中如有“零公摊面积”等字眼，切勿贪图便宜。有些开发商通过赠送“飘窗”来掩盖其过高“公摊面积”等，购房者应当在购房时保持适当理性。有些购房者在容易被楼盘销售现场“人山人海”、“排队抢购”等误导，对完全不熟悉的楼盘马上签订《认购书》或缴纳定金。如不提前了解清楚，极容易导致纠纷风险。

以下数据为笔者从网上检索到数据，因无法核实其真实性，仅作为参考使用：

（一）无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常；

（二）在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间；

（三）在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间；

（四）在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间；

（五）在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。