深圳市房屋租赁行业协会
关于新冠疫情期间房屋租赁纠纷处理指引
目 录
前 言
第一章 新冠疫情的性质和后果
第二章 新冠疫情所引起的房屋租赁合同履行相关问题
第一节 因疫情影响房屋租赁合同的履行、变更及解除情形
第二节 住宅租赁房屋的履行问题
第三节 非住宅租赁房屋的履行问题
第四节 规模化租赁企业的履行问题
第三章 纠纷的解决指引
第一节 通知和提供证明
第二节 纠纷的解决方式
第四章 附则
前 言
新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠疫情）发生以来，为阻断病毒传播，各地政府根据当地疫情态势相继出台了防控措施，企业的经营、个人的社会生活都不可避免的受到了影响。目前战疫尚未结束，企业复工复产逐步放开，为支持企业渡过难关，政府层面出台了减免公有物业的租金等政策，社会上也有热心业主主动减免房租。但是，也有相当一部分租赁双方当事人基于对疫情的认识和疫情对自身的影响，采取了一定的自救措施，以致产生了大量的纠纷，为了引导租赁双方当事人理性、妥善解决纠纷，共克时艰，特制定本指引，供租赁当事人参考。
第一章 新冠疫情的性质和后果
第一条 性质
根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠疫情爆发突然，符合“不能预见”的情形；疫情爆发后，国家卫健委发布了2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，此后全国有31个省、市全部启动突发公共卫生事件一级响应，世界卫生组织也宣布新冠疫情为国际关注的突发公共卫生事件。为此，全国采取了小区封闭、部分城市封城、交通限制、强制或要求自愿隔离、公众场所关闭、停业、大部分企业停工停产、延长春节假期等措施，这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合“不能避免且不能克服”的情形，符合不可抗力的构成要件。对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
第二条 后果
《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。而《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，根据《合同法》规定，不可抗力并不能当然、直接和全部免除合同责任，而应以不可抗力与合同不能履行是否存在因果关系以及因果关系大小确定。
第二章 新冠疫情所引起的房屋租赁合同履行相关问题
第一节 因疫情影响房屋租赁合同的履行、变更及解除情形
第三条 延迟履行
如果由于新冠疫情导致出租人不能按时交付物业、未及时修复物业，承租人又不解除合同的，出租人可以延迟履行交付物业或是修复物业的义务，无需承担延迟交付物业、修复物业产生的违约责任。
如果承租人由于新冠疫情导致在正常使用物业的前提下延迟支付租金或其他费用的，无需承担因延迟支付租金或其他费用产生的违约责任。但是，承租人必须提供是由于银行或者其他原因无法正常支付租金的证明。
第四条 租赁双方合理分担损失
对于房屋租赁领域而言，因疫情影响导致部分房屋暂时无法使用，部分承租人受到停业、收入锐减等较大经营损失，但同时，出租人也存在例如还款还贷、资金周转等经济压力（双方都要注意不能任由损失扩大）。因此，在处理因疫情影响导致房屋租赁合同履行障碍的纠纷时，无论依据不可抗力还是情势变更条款，均应适用公平原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，兼顾双方利益，合理分担因疫情防控导致的不利后果，而不只是单向地要求出租人减免租金。
第五条 约定变更或解除合同
根据《合同法》第七十七条、第九十三条的规定，当事人协商一致，可以变更合同或解除合同；也可以事先约定一方解除合同的条件，满足解除合同的条件时，即可行使合同解除权。故疫情发生后，承租人与出租人协商一致的，可以变更合同（如减免租金）或解除合同。租赁合同中约定发生疫情等重大事件时房屋租赁当事人有权解除合同等权利的，当事人可依合同行使相应权利。
第六条 主张“不可抗力”单方解除合同
根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。如果因新冠疫情不能实现合同目的的，当事人可以主张“不可抗力”单方解除合同。
第二节 住宅租赁房屋的履行问题
第七条 受疫情影响，承租人因所在单位停业、延期复工、暂缓薪资发放等原因能否要求变更（如减免租金）或解除合同的问题
该情形重点在于疫情对承租人而非租赁房屋的影响，即承租人能够或正在居住租赁房屋，疫情发生导致其无法取得收入，出现暂时的经济困难。此情形下，承租人的合同目的可以实现，故不能将疫情或疫情防控措施视为其租赁合同履行的不可抗力事由，也不能以疫情为由请求减免租金或解除合同，但是可以尝试与出租人沟通延长租金的支付期限，即迟延履行。
第八条 疫情期间，承租人因所在地“封城”或房屋所在地实施管制措施以及被隔离等客观原因无法返回居住租赁房屋的，请求变更（如减免租金）或解除合同
承租人因政府及有关部门采取的“封城”等防治疫情的措施而无法履行租赁合同的，符合不可抗力的规定情形，承租人以此为由请求减免“封城”期间的租金具有一定可行性。同时也应当注意，“封城”等管制措施属于临时性措施，并不必然导致合同无法继续履行，故除“封城”期间合同到期的情况以外，不建议承租人以此为由请求解除合同。
此外，不可抗力除了不能避免、不能克服以外，还有不能预见的要求，所以主张不可抗力事由的，不仅要考虑合同履行状况，还应当对承租人预见可能性进行分析。譬如疫情发生后，疫情发生地区已经发布预警信息并实施管制措施的，承租人仍执意前往疫情发生地区导致被隔离观察或治疗的，此种情形下承租人对相关后果已经有一定的预见性，故主张不可抗力事由要求减免租金或解除合同的依据不足。而与之相反，承租人在疫情发生前或疫情地区实施相应管制措施之前正常合理出行的，疫情发生后被隔离的，其主张发生不可抗力事由于法有据。
第九条 疫情期间，承租人出现经济困难违约的，出租人按照合同约定主张违约金或解除合同的问题
对于承租人因疫情影响发生暂时经济困难的情况，即使合同可以履行，也约定有承租人逾期支付租金的违约责任以及出租人解除合同的权利，但是不建议出租人严格按照合同约定主张违约责任或解除合同，如此僵硬地主张合同权利往往会受到诚实信用、公平原则调整，对承租人也不公平，故出租人坚持主张违约责任的话可能得不到法律支持。
第三节 非住宅租赁房屋的履行问题
第十条 承租人能否请求减免租金或解除合同的问题
一般而言，非住宅房屋租赁合同对于当事人双方的责任事项约定也相对更加完善，有关变更及解除合同事宜，建议首先审查房屋租赁合同，对于承租人有关租金支付、无法经营期间的租金计算方式等问题有约定的，可按合同约定主张变更（如减少租金）或解除合同。但应当注意，承租人基于合同主张权利时不宜“唯结果论责任”，建议综合评价，结合影响因素以及出租人的履行行为整体把握。例如租赁房屋疫情期间本可以正常营业，但因该房屋属于临街铺面，物业管理部门制定防控措施时将该租赁房屋纳入停业管理范围，此时，承租人的合同目的确不能实现，但并非出租人的行为所致，故以此为由认定出租人提供房屋不合格进而要求出租人承担违约责任、解除合同并退还押金的依据不足。
在合同无约定的情况下，对于受疫情影响较大的行业，如酒店、餐饮行业等，直接受疫情防控措施导致不能营业的，参考《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，承租人提出变更合同（如减免租金）或解除合同的请求具有合法性与合理性。当然，此时“合同目的不能实现”不局限于租赁房屋不能使用的情况，核心在于双方当事人的利益平衡，合理分担损失。
第十一条 出租人在疫情期间的违约金主张以及合同变更和解除权
如上所述，非住宅房屋租赁合同关于当事人双方的责任约定相对更加完善，以出租人角度，多数合同约定了出租人在承租人违约时有计收违约金和解除合同的权利。那么疫情期间，对于承租人出现逾期支付租金的情况，出租人能否严格按照合同约定主张违约金并要求解除合同的问题，可分为以下几种情形：
第一种情形，承租人不能使用租赁房屋经营的，鉴于承租人租赁房屋的经营目的无法实现，此时承租人以疫情属不可抗力事由进行抗辩，出租人要求支付违约金及解除合同的请求难以获得支持。
第二种情形，承租人可以继续就所租赁的房屋经营业务，但其业务极度依赖客流（如酒店、餐饮行业），疫情使其合同目的“阶段性”的不能实现。在此种情形下，承租人资金断流无法按时履约付租的，出租人坚持要求违约金及解除合同有违公平原则，可能得不到法律支持。
第三种情形，疫情并未直接影响到承租人业务经营，但是承租人响应政府号召自发停业而一时资金紧张导致逾期。于此情形，出租人要求支付违约金或解除合同，不违反合同约定和法律规定，具有一定合法性，但欠缺合理性，也不符合政策倡议的精神，如强行通过诉讼方式主张违约金并解除合同的，即使能获得法律支持，违约金也存在被酌情调整的可能。
第四节 规模化租赁企业的履行问题
第十二条 规模化租赁企业能否以疫情影响导致物业空置或无法收取租金为由，要求减免租金或解除合同
如果承租人是规模化租赁企业，其从各个业主手中租赁来的物业由于受新冠疫情影响无法租赁出去或收取租金（可能有大量企业无法复工，大量人员无法返回深圳），造成大量的物业空置或无法收取租金，可以认定为履行租赁合同受到了新冠疫情的影响，可以与业主协商减免疫情期间的部分租金。但以此为由要求解除合同可能得不到法律支持。
此外，租赁企业将房屋转租后，存在次承租人以疫情为由要求减免租金的情况，影响租赁企业租金的正常收取。此种情形下，租赁企业也可以与业主协商租金减免事宜，合理分担疫情导致的损失。
第三章 纠纷的解决指引
第一节 通知和提供证明
第十三条 通知对方和提供证明义务
《合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。根据该规定，因不可抗力不能履行合同，应当及时通知对方，通知的内容包括受到了不可抗力的影响以及受影响的程度，并需要在合理期限内提供证明。
一般情况下，出租人因新冠疫情无法交付物业的，应当提供物业被“封楼”的证据，或是物业原租赁方被确诊为新冠肺炎患者的证据。承租人应当提供因返乡被强制隔离无法返深的证明、或是物业被“封楼”无法经营的证明、或是因新冠疫情无法获得经营收入的证明。当然，出租人也可以提供需要偿还房贷的证明，等等。另外，规模化租赁企业如因受新冠疫情影响导致物业空置，主张出租人减免租金的，需要提供足够的证据证明物业空置有多少因素是由新冠疫情产生的，毕竟在没有新冠疫情的情形下，规模化租赁企业的租赁物业也会有空置现象。
第二节 纠纷的解决方式
第十四条 调解
房屋租赁纠纷的双方当事人可以通过自行协商的方式进行调解，也可以向行政主管部门、房屋租赁行业协会或人民调解委员会等第三方机构申请、由第三方机构主持双方进行协调，在调解成功后制作有关调解文书。房屋租赁纠纷的调解，应遵循自愿、平等、合法、公正的原则。
第十五条 仲裁
当事人存在仲裁协议或仲裁条款，在仲裁协议或仲裁条款中有明确的仲裁意思表示并约定了仲裁机构，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁协议或仲裁条款，可以是事先达成的，也可以是事后达成的。
第十六条 诉讼
如果当事人不能通过协商解决，也未达成仲裁协议或仲裁条款，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，由人民法院依法作出判决。
第四章 附则
第十七条 本指引系协会根据现行法律、行政法规、规章、规范性文件和司法解释的规定，结合司法判例和实践制定，仅供新冠疫情期间房屋租赁纠纷当事人参考，由当事人自行选择纠纷解决方式，本协会不对租赁当事人的纠纷承担任何责任。
深圳市房屋租赁行业协会
二O二O年二月二十八日
