67.走进“小产权房”
案情介绍
近期，深圳龙华法院公开审理了某能源公司诉史某侵权责任纠纷一案。在该案中，某能源公司请求法院判令史某将位于深圳市龙华区宝龙新村中区某房屋恢复原状并退还给某能源公司。经法院审理查明，宝龙新村中区的房产未办理不动产登记，建设时也未取得建设规划许可。史某在长期使用房产过程中已向两规部门申报了历史遗留问题违法建筑普查登记，而行政主管部门至今尚未对该违法建筑历时遗留问题进行处理。法院认为，在行政主管部门对该房产违法建筑历史遗留问题进行处理前，暂不具备认定该房产合法权属的条件。同时，某能源公司的证据不足以证明其有实际占有房产的事实。某能源公司应先向行政主管部门申请对该违法建筑进行处理，某能源公司在房产权属确定前提起本案诉讼依据不足，应予以驳回起诉。严格意义上而言，“小产权房”确实不是一个具体的法律概念，但我们理解的“小产权房”一般会具备几类特征：第一，房产在村集体土地上建设、使用；第二，房产建设时没有取得行政部门出具的建设规划许可；第三，没有进行商品房不动产登记，即没有取得红本房产证；第四，有在两规部门申请历史遗留问题违法建筑普查登记。 “小产权房”从建设开始就有其历史的特殊性，法院处理“小产权房”纠纷过程中难免会遇到许多历史遗留问题或违法建筑问题。在司法实务中，如果行政主管部门还没有对“小产权房”历史遗留违法建筑问题进行处理的，根据法律规定，对该房产的权属确认纠纷不属于法院受理民事诉讼的法定范围，当事人应先行向行政主管部门申请违法建筑处理。但是，“小产权房”确实具备一定的使用价值，特别是居民在房产内正常的居家生活更是受法律保护。因此，基于对“小产权房"的占有权利所发生的纠纷，法院会根据案件的实际情况，对使用权进行审查和处理。在审判实践中，因为旧城改造利益的驱使，越来越多地出现买方支付房款后无法交房，或者卖方一房多卖，有多人主张房产的情形。同时，也会有许多卖方在出售并交付房产后反悔，要求确认买卖合同无效，返还房产的情形。一般情况下，法院会根据几类情况进行判断：第一，在房产没有交付之前，购房者支付购房款后形成的债权受法律保护，买方有权向卖方主张返还购房款；第二，在卖方已经收取购房款，并将房产交付买方占有、使用后，买方对房产的合法占有、使用权利受法律保护。如果卖方反悔，以买卖合同无效为由要求买方返还房产，应根据前述“小产权房”买卖合同效力处理规则，先行向行政主管部门申请对历史违建问题进行处理，在该问题处理之前，应承担案件不作为民事诉讼受理的法律风险。小产权房的租赁价格相比于一般的商品房而言存在一定的优势，成为许多老百姓安家立业的首选。由于“小产权房”具有其历史特殊性，许多房产在建设之初就没有取得规划许可，或者即使取得规划许可，也存在超出规划许可范围建设的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》相关规定，就此类未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所签订的租赁合同无效。虽然合同无效，如果承租人已经实际占有、使用房产，房产的使用价值得到实现了，出租人仍可以要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。注：转自来源丨深圳市中级人民法院，原文作者为李知擎法官。本文仅供交流学习，版权归原作者所有，部分文章推送时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知杨登基律师（158-0000-8078）删除。
