农村宅基地上房屋买卖合同的效力认定

【关键词】：农村房屋 宅基地

【最高人民法院司法政策】

19. 在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

 在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

——《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月21日，法〔2016〕399号）

【最高人民法院民事审判参考性案例】

五、邹克友诉张守忠合同纠纷案

 山东省日照市岚山区人民法院生效裁判认为，涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地，且张守忠取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地。张守忠将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的邹克友，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，法院依法确认该转让协议无效，邹克友不能取得涉案楼基地的使用权。

 张守忠提交的收到条，上面加盖的公章在2004年9月15日尚不存在，且与转让协议上周同业的签名差别较大，另一签章人亦否认经手此事，在该份收到条存有诸多疑点的情形下，张守忠以丢失为由无法提供原件，致使无法进一步辨别证据的真伪，应当承担不利的法律后果，法院对该收到条不予采信，对张守忠据此主张的双方已解除合同，并通过周同业返还60000元的事实，不予认定。因无效合同取得的财产应当予以返还。张守忠应向邹克友返还购买楼基地款56 900元。

 张守忠明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；作为日常生活大宗交易，邹克友在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错。张守忠在双方转让行为历经十余载，涉案楼基地升值并存有巨大利益后，才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但从道义、情感角度而言，属于典型的违反诚实信用原则。因此，裁判张守忠以转让款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿张守忠损失。

——《“用公开促公正 建设核心价值”主题教育活动合同纠纷典型案例》，载最高人民法院网，http://www.court.gov.cn。

【编者说明】

关于农村私有房屋买卖问题，可以区分两个层次：第一个层次，区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。第二个层次，区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，仍应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补充问题。[1]如牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案。法院生效判决认为：因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，原告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与被告签订了绝卖契约，邀请村干部作为中间人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，居住使用该房屋已有16年之久，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老。现原、被告间于1996年3 月1 日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，原告承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权，但其所取回的6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的2平方米的住房，更无法购买同类地段的商品房。而按目前同类地段的征收价格计算，该房屋价值为64万余元，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，被告也因此而获得巨额利益。同时，根据诚信原则，被告也不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此，其对原告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任，结合原告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被告应赔偿原告的损失为55万元。[2]又如，马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案。二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，法院亦予以维持。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。[3]具体来说，依照《合同法》第58条的规定，因合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即买卖双方应各自向对方承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。首先，对于出卖人而言，其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用，可参照同类房屋出租的租赁费用进行确定；对出卖人通常不会造成间接损失，反而可能因房价上涨而获得较多的利益。其次，对于买受人而言，其直接损失主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用；其间接损失则主要是丧失与其他人另订合同的机会，因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。应当注意的是：（1）因买受人实际购买的是农村房屋而非城市中的商品房，其价格通常大大低于同类型商品房，故买受人不得主张完全按照城市中同类商品房的增值数额来赔偿间接损失。《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）指出：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。”（2）由于买受人自身对合同的无效往往也存在过错，故其要求出卖人赔偿间接损失时，应当适用过错相抵规则，相应减轻出卖人的赔偿责任。最后，关于农村房屋被征收后的拆迁补偿利益分配。（1）仅对房屋进行补偿，或者不区分房屋和土地进行补偿的，对双方损失标准参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定。（2）对房屋和土地分别补偿的，涉及农村宅基地的补偿，宅基地补偿费用应由出卖人享有。关于征收补偿方式，在货币补偿形态，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中大部分赔偿给买受人；在调产安置形态，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按双方过错确定分配比例向另一方找付差价。对于部分特定补偿款项，如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等，该部分费用是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应归拆迁前房屋的实际居住人即买受人所有。[4]此外，可以参见《新编版最高人民法院司法观点集成：民事卷》第714条司法观点，中国法制出版社2017年版。

【注释】

1： 江苏省高级人民法院民一庭：《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第70辑，人民法院出版社2017年版，第207页。在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效，但是可以遵循诚实信用原则，探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究，公平地处理无效转让行为。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。参见程新文：《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日），载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第64辑，人民法院出版社2016年版，第65页。

2：一审：浙江省宁波市江北区人民法院（2013)甬北慈商初字第217号(2013年7月19日）；二审：浙江省宁波市中级人民法院（2013)浙甬民二终字第594号(2013年10月15日）。黄书建：《牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案》，载《人民法院案例选》2014年第1辑，转引自最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选：分类重排本·民事卷》，人民法院出版社2017年版，第2284页。

3： 一审：北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号；二审：北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第13692号。李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》2008年第10期。

4：参见司伟：《关于物权纠纷案件审理的疑难问题》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第69辑，人民法院出版社2017年版，第105～108页。

来源：《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷I》266页

观点编号93