这是南方＋房产频道记者今年2月22日探访珠光宏岗村旧村改造项目时所见场景。这个拆迁还没完成的项目，竟然早在2021年4月就已经开始销售了。王女士（化名）向南方+房产频道记者爆料，其花了300多万元买宏岗村的融资房，不仅房子没有踪影，连拆迁都还没完成，如今想退款却发现没那么容易了。

300多万买房却不见踪影

去年4月，王女士在朋友介绍下，买了黄埔区宏岗路宏岗项目的一套融资住宅。该住宅建筑面积98.57平方米，总价3379504元，约3.4万元/平方米。

资料显示，宏岗项目为一旧村改造项目，实施主体是广州宏城御景投资有限公司，合作单位为广东珠光集团有限公司和广州东进新区开发有限公司。

宏岗村位于广州市黄埔区南部，改造范围（拆旧范围）内标图建库面积为41.33公顷，采取全面改造模式，融资区用地14.4公顷，其中住宅44.19万平方米。去年2月，宏岗村举行回迁01区动工仪式。

不过，与一般的购房流程不同，王女士签下的却是一份员工福利协议书。

该协议书称，为激励员工工作热情，经集团决定，现面向集团、下属单位及关联公司推出员工福利房。而该项目仍处于开发建设阶段，未达到预售条件。

“说是员工福利房，但其实在对外销售。”王女士告诉记者，这样的“内购”不在少数，“我朋友拿到了5张房票，给了我2张，凭房票购房。”

根据王女士的协议书，福利房以按揭方式付款，签署协议书时需要交付定金10万元，于2021年5月2日前需付清20%房款，5月10日前交付50%房款。也就是说购买此福利房需要“首付”50%。

根据王女士提供的收据，其于2021年5月8日，分三批，合计交了约127万元房款，于5月10日交了约42万房款，共计交了约170万，50%房款。这些收款收据的预售证号均为空白，收款单位处盖有广州悦居房地产有限公司财务专用章。

广州悦居房地产有限公司也是王女士签署的员工福利协议书里的卖家。企查查显示，该公司成立于2014年，注册资本1000万元，法定代表人为谢炳钊，为广东珠光集团有限公司100%控股。买方显示为王女士和伍某，据王女士透露，伍某为珠光集团员工。

“买的时候这里什么都没有，地都没有拆平，他（珠光方面）就告诉我说项目有一个整体规划，现在就是因为什么都没有所以比较便宜，后面都搞好了，就不是这个价了。”王女士说，“介绍我的朋友，之前就是靠这种内购买了几套，所以我也抱着试试的心态买了。”

但由于看着房子一直没建起来，楼市行业也不乐观，王女士开始担心房子“烂尾”，所以于去年9月申请退款。“珠光也答应退款，而且承诺春节前退清，但是现在总共只退了40万元。”王女士说。

记者多次拨打王女士提供的宏岗项目经理电话，截至发稿前，电话未能接通。

无预售证卖房的案例或许不在少数，记者在网上搜索发现，有大量类似的纠纷。为什么会出现这样的情况？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，“一方面，开发商推盘以需定供，所以在拿到预售证前会有部分开发商用诚意金登记等打擦边球的方式蓄客，再根据蓄客量来推盘，让正式推盘时不至于太冷清。另外，也有开发商资金比较紧张，为了赶销售节奏，没预售证就开始卖房，但这是违规的。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，没有预售证本身就没有预售或销售的资格，类似内购或提前认购的做法，违法且风险极大。需要注意这种风险，积极给予严管。

涉嫌违规销售或非法集资

房产法律专家、广东合邦律师事务所律师杨登基指出，开发商在没有预售许可证的前提下，变相通过以《员工福利协协议书》等形式，收取买受人购房款与出售涉案房屋的行为，不仅涉嫌违法或违规，且因没有《预售许可证》协议被认定为无效。

同时杨律师表示，《员工福利房协议书》中已载明“按照本协议的约定收取公司员工（含员工亲属，下同）缴纳的福利房建设资金”，因法律对于员工福利房的特定销售对象有着严格的限定，如开发商将涉案房屋出售给不特定的社会购房者，则存在明显的过错。

值得一提的是，去年10月，广东省住房和城乡建设厅发布《广东省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》，其中规定“房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。”

该通知背后的逻辑是,《商品房预售许可证》中会明确记载开发商收取购房者购房资金的“资金监管账户”。“如开发商没有预售许可证，其必然不可能有‘资金监管账户’，所以这大概率导致购房者资金被挪用，从而导致涉案楼盘无法按期交付或办证等风险。此外，如没有预售许可证，购房者与开发商签订的合同无法在当地房管局进行备案，也可能存在‘一房多卖’的风险。”杨律师告诉记者。

如何杜绝此类纠纷？杨律师认为，一方面需要政府有关部门应对此类没有预售许可证违规销售行为进行有效查处，增加违法成本，这可从源头有效减低此类纠纷的发生。另一方面购房者对开发商出售的“福利房”“集资房”“房改房”等，如没有预售许可证，均应当保持警惕，不应贪图便宜，否则容易落入到“钱房两空”的尴尬处境或陷阱中。

如果购房者不幸遇到此类情况，又该如何维权？杨律师指出，首先，应通过咨询专业律师以发出《律师函》等方式告知开发商其法律风险，优先通过协商方式退房退钱。其次，如无法协商方式解决纠纷，购房者应及时向法院起诉维权，确认合同无效，并在起诉同时，申请查封或冻结开发商等额的财产，以避免胜诉以后难以执行到位。最后，为避免在此类纠纷中处于不利地位，建议众多购房者在购房时，应有证据保留意识。

【记者】周中雨