南方+房产频道记者就网传张某、谢某夫妇购房跳单一事进行报道后，引起了大量网友及业内专业人士的关注。专家指出法律认定“跳单”行为的标准严格，但提高房产中介服务质量，使购房者觉得中介费花得“物有所值”，或许是减少跳单行为的最有效途径。
资料图片，非张某、谢某夫妇所购房产
“跳单”行为认定标准严格
张某、谢某夫妇是否购房跳单仍有待进一步确认，而爆料人房产中介H先生在直播中坦言未与张某谢某夫妇签订任何合同，导致不少二人的粉丝认为，没签合同即不构成“跳单”。
对此，房产中介行业内的专业人士表示，在实际房产交易过程中，中介提供信息介绍和带看服务时，几乎没有任何约定。但是，在业内如果买家撇开原先的中介，私自与卖家交易或者换另一家中介公司进行交易，都会被视为“跳单”。
不过，这样业内认定的“跳单”，在法律上并不认可。在现实中，许多人卖房时往往会将房产委托给多家中介公司挂牌，法律界人士表示，即使中介带看了相关的房屋，买家如果通过其他正当渠道获得同一房源信息，仍有权选择别的中介达成交易，不构成“跳单”。这是因为购房者亦作为消费者，享有自由选择权。
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”那么，购房者在购房过程中也有权利在不同的购房渠道进行比较，选择最优惠的购房方式。
杨登基律师就指出，“跳单条款的本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金。该约定并不存在免除一方责任、加重一方责任排除对方主要权利的情形，应为有效。衡量是否跳单违约的关键，是看交易一方是否利用了中介提供的房源信息、机会等条件。”因此中介要证明自己被“跳单”，需要提供买家是从自己这里获取信息、享受服务的证明。
这与之前广州市人民法院对一起购房跳单案件的判决认定标准相一致。2021年5月媒体报道的一起购房“跳单”案件中，当事人刘某通过微信联系某地产代理公司寻求居间服务，并签订了《购房意向书》，该地产代理公司还按照刘某的委托将房价洽谈到其期望价235万元。若刘某购买该房屋，需向某地产代理公司支付中介服务费为房屋成交价的1.5%，即35250元。在后续购房过程中，刘某与该地产代理公司就办理按揭事项发生争议，沟通无果，刘某告知该地产代理公司不再购买案涉房屋，却自行与出卖方联系完成了案涉房屋买卖交易，并拒绝支付该地产代理公司中介费。
针对刘某故意跳单的行为，广州市越秀区人民法院一审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元的70%，即24675元。某地产代理公司与刘某均不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元。
在此案中，广州市人民法院房产审判庭在进行判决时，认定房产居间服务构成“跳单”的标准主要有以下几点：居间合同成立；委托人利用了居间人提供的信息或媒介服务；委托人有绕过居间人的主观恶意；居间人提供信息或媒介服务行为与委托人最终完成交易之间有因果关系。
需要提高房产中介服务水平
民法对于购房履约也有明确的规定，民法典在第962条规定，“中介人应当就有关合同的事项向委托人如实报告”，在第965条新增保护中介方的规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。
跳单行为依然频发，违反诚信交易的原则，也扰乱房屋买卖中介市场秩序。一方面是因为现在房价较高，很多购房者的购房压力较大，间接诱发“跳单”。如在二手房交易环节中，还要额外增加中介费（一般是房屋总价的1.5%至2%之间，甚至有些超过4%），这些额外交易成本无疑最终都转移给购房者，对于普通购房者来说，不得不说是一种巨大的负担。另一方面也是因为有些房产中介可能利用其渠道优势地位垄断二手房买卖信息，这也加剧了“跳单”发生频率。
2021年11月19日，深圳住建局上线了新版二手房交易系统，这个系统最重要的改变是首次引用了“单边代理”模式。这一专门平台协助公民自由交易的二手房系统打破了中介方依托“信息不对称”的固有弊端，即卖方买方若自行通过二手房自助平台签订合同与任何第三方无关，平台不承担任何风险和责任，所有风险和责任由买卖双方自行要承担。
杨登基认为，深圳住建局上线的二手房交易系统，给了众多房产买卖双方一种新的交易渠道，如双方没有信任基础或认为交易风险较大，也仍然可以付费选择中介提供服务。同时，他指出如果有更多种类的二手房交易渠道，既能满足有支付能力或愿意支付中介费的交易双方选择中介购买优质的服务，在一定程度上促进中介行业服务水平的提升，也能满足普通购房者降低购房压力的需求，可谓一举两得。
最后，杨登基表示，明星夫妇购房跳单的新闻上了热搜，围观群众评论众多，这背后的逻辑不仅在于明星的光环效应，更在于反映出到众多普通购房者曾经遭遇的问题。因此网友应客观理性看待该现象，房产中介行业更应提升服务水平。
来源：《南方日报》
【记者】柴亚娟
【统筹】冯善书
