北京大成（南通）律师事务所  王建

随着我国房地产业和人民生活水平的迅速发展和提高，人们对居住环境的要求也逐步提高，小区内的配套公共建筑越来越多齐备，从物业管理用房、地下停车库，到现在的会所、学校、社区医院等等。这些公建配套设施很大程度上方便了居民的生活。但是，我国立法对于这些配套建筑的所有权规定却过于原则和模糊，因此相关的争议纠纷也比较多。

一、确认会所所有权纠纷个案分析

（一）案情概要：

都市华城小区由炜赋公司投资开发建设。2008年，开发商炜赋公司将小区内会所出租给第三人，都市华城业委会认为会所为全体业主所有，不同意对外出租。2014年9月，炜赋公司向南通市中级人民法院提起诉讼，要求确认都市华城会所的所有权人为炜赋公司。

（二）双方争议焦点

该案一审庭审过程中，就都市华城业主委员会是否是适格被告；会所是否为小区配套用房，建筑成本是否分摊到全体业主；业主与开发商是否明确约定会所权属这三大争议焦点，业主大会、开发商双方从各自角度展开辩论。

炜赋公司的观点归纳：

第一，业主委员会是都市华城的权力机构，且都市华城业委会以自己的名义提出产权归属的异议，故其是本案适格被告。

第二，会所是一项独立的开发产品，具有构造上、利用上的独立性，能够排他使用，是建筑物专有部分，并非业主共有部分。

第三，会所系炜赋公司单独投资，其建设费用没有摊入住宅房屋建造成本，未纳入购房人的购房成本，应为炜赋公司单独所有。

业委会的观点归纳：

第一，业委会无法单独承担民事责任，应当通过召开业主大会或业主代表大会形成决议、本案后才能作为特别授权的主体资格参与诉讼。

第二，炜赋公司在开发过程中将会所作为公共配套设施报建，并未作为独立产权单独报建。会所分摊了国有土地使用面积，开发商把小区土地面积分摊到全体业主，业主购房时已为会所买单。

第三，购房时开发商介绍小区配建会所，会所是一大卖点直接影响业主的决策，会所作为小区配套应归业主所有和使用。

（三）法院裁判

南通市中级人民法院认为都市华城业委会系适格被告。会所系公建配套设施，但炜赋公司提供的证据证明会所建设成本未摊入住宅区房屋建设成本，会所产权应属炜赋公司所有。理由如下：

第一，都市华城业委会是依法成立并经过备案登记的组织，可以作为民事诉讼主体。在多数业主不同意本届业委会参加诉讼的情况下应当是召开业主大会重新选举业委会参加诉讼，而不是直接由业主联名提出异议。

第二，会所非物权法上的法定共有部分，而是专有部分。会所亦非约定共有部分。

第三，2006年炜赋公司即对会所的开发成本进行了审计，结论为未分摊在商品房成本中。

综上，在都市华城业委会没有提供证据证明会所为业主共同所有的情况下，且炜赋公司提供了相应证据证明会所成本系公司投入，并未分摊入小区成本，故一审法院根据谁投资谁所有的原则确认会所归炜赋公司所有。

都市华城业委会不服一审判决提起上诉，二审法院认为《物权法》对小区内会所的所有权没有明确的规定，在既没有法律法规又没有约定的情况下，应区分投资情况具体确定:如果有证据证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归业主所有;反之,基于谁投资、谁所有、谁受益的原则,会所产权归开发商所有。具体到本案而言,涉案会所不属于法定共有部分，系法律上的专有部分，也并非约定共有部分。涉案会所的成本最终没有摊入商品房的开发建设成本，也没有证据证明会所的成本构成商品房对外销售价格的组成部分。因此涉案会所应当归炜赋公司所有，二审法院驳回上诉，维持原判。

二、相关法律问题研究

（一）判断公建产权的归属原则

《物权法》等法律法规中未对公建配套设施没有明确规定的，理论上有土地分摊说、成本分摊说、建筑面积分摊说、约定说等学说。

1、土地分摊说

此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建的产权归开发商。

2、成本分摊说

此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。

3、建筑面积分摊说

以公建配套是否参与共有面积分摊作为判定是否据有独立产权的依据。如果已参与分摊，则属于全体业主所有，没有分摊也归开发商所有。

4、约定说

判断公建配套产权归属的依据应当看业主与开发商之间是否有约定，如果有约定应当按照约定来确认。这种约定关键看商品房买卖合同或其补充协议当中是否有关于公建配套产权归属的约定。有约定从约定，没有约定或约定不明的属于全体业主。

（二）通过对相关法律、学说和法院的案例分析，对于会所的权属判断，可归结如下：

1、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的（比如用于公共利益的居委会用房、医疗卫生用房等），则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。

2、商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。

3、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也未列入住宅公摊面积(成本)分摊的，其产权属于开发商所有。

4、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主共有。

（三）车库、车位的权属分析

1、规划用于停放汽车的车库、车位。建设单位建设的车库、车位，在空间上可以建在整栋建筑物的地下，也可以建在建筑区划内非整栋建筑物的地上，即在不改变容积率的情况下，占用非业主共有的道路、绿地建设的车库、车位，不动产登记部门依法确认其权属（可以办产证），其处分权由当事人约定（出售、附赠或出租）。

2、占用道路或其他场所建设的车库、车位。《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。 按该规定和相关司法解释，应当认定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3、依法配建的人民防空工程平时用作停车位的。《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第15条规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。《人民防空法》第5条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。人防工程作为小区的配套的公共设施，依法属于业主共有。因此，人民防空工程平时用作停车位的，开发商不可以出售、附赠，但可以出租，但按照《江苏省物业管理条例》的规定租赁期限不得超过3年。

     综上所述，车位、车库的种类和权属是比较复杂的，车位的所有权、使用权、收益权也是有区分的，普通民众识别有一定的难度。因此我建议在买商品房的时候要警惕车位“陷阱”，在签订合同的时候不要盲目，一定要问清楚两个问题，一、车位是买卖还是租赁；二、若是买卖的话能否单独办产证。另外建筑区划内，非规划车位的收益权是属于业主共有，物业收取的租金可以由业委会合理安排。