房屋买卖合同纠纷，二审上诉成功，撤销一审判决

律师观点分析

上诉人(原审被告)：张某。

本律师为上诉人张某的委托诉讼代理人，山东涵清律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李某。

原审第三人：青岛A有限公司。

原审第三人：莱阳市B工程有限责任公司

原审第三人：青岛C工程有限公司

张某上诉请求：

1、撤销一审判决，依法改判张某不支付李某房款614216元及利息。

2、本案一、二审诉讼费由李某承担。

事实与理由：

一、一审判决认定事实错误。一审判决认为“被告受让房屋，应当向原告支付房款”，该认定与事实不符。1、一审判决查明的“2015年1月31日，原告经任某介绍，将涉案房屋以614216元的价格卖给被告”。该查明仅是李某的单方陈述，并无证据证明，且张某从未认可。张某与李某之间从不认识，任某也从未介绍李某给张某。任某曾欠张某70余万欠款，其告知张某其从他处抵顶回房产一套，愿意将该房屋再抵顶给张某，并可以负责将房屋网签给张某，张某考虑后同意任某将房屋抵顶给自己。后，任某就带着张某到青岛A有限公司将房屋网签给张某。至于在任某此前的房屋抵顶情况，张某概不负责。在此过程中，张某和李某既没有任何房屋买卖的合意，也没有关于房屋买卖价格的约定。对于该涉案房屋的价格，一审法院仅凭李某主张的614216元，就认定该房屋是李某以614216元转让给张某的，该认定没有任何事实依据。李某既未要求签订房屋买卖协议，也未要求支付任何定金等款项，并在其后的四年多的时间里，从张某将涉案房屋转让给张涛、毛志远，到该房屋办理过户，李某都从未向张某主张过购房款，不符合房屋买卖常理。二、一审判决适用法律错误。1、本案已过诉讼时效，也不具有诉讼时效中断事由。本案中，李某主张是在2015年1月31日将房产以614216元转让给张某，而至本案起诉之日已经四年有余，早已经超过民事诉讼时效。李某已经丧失胜诉权，对此，张某在一审中已经明确提出，但一审法院确未予认定和处理。2、买卖合同的成立，需要有双方当事人的合意。本案中张某和李某并没有房屋买卖的合意，根本就不能构成房屋买卖合同关系。本案可以确定的事实是张某确实已经受让了该房屋，但是受让该房屋并不代表就是从李某处购买了该房屋。该房屋的受让并非是张某和李某之间直接进行的，而是通过任某，无论任某是以自己的名义还是代理人的身份处理该房屋，李某都协助办理了网签，将该房屋转让给张某，证明李某对任某和张某之间的处分行为是认可的。因此任某的处分行为合法有效。且张某在一审中已经提交了任某向张某出具的一份“证明”，证明该房屋的房款已经付清，所有的债务关系和张某无关。一审法院在双方没有任何房屋买卖意思表示以及具体约定的情形下，就认定张某以614216元的价格购买了李某的房屋，不仅认定事实错误，而且适用法律错误。

李某辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

A公司述称，一审判决关于A的相关事实认定正确，张某上诉请求与A公司无关。

C公司述称，一审判决关于C的相关事实认定正确，张某上诉请求与C公司无关。

B公司未作陈述。

李某向一审法院起诉请求：1、判令张某立即向李某支付房屋人民币614216元；2、诉讼费用由李某承担。

一审法院查明事实：A公司因欠B公司640433元工程款，将涉案房屋转让给B公司以抵顶所欠工程款。B公司因欠C公司商砼款614216元，便将涉案房屋以614216元的价格转让给C公司，以抵顶所欠商砼款。第三人C公司因欠李某原料款，又将涉案房屋以614216元的价格转让给李某，以抵顶所欠原料款。2015年1月31日，李某经任某介绍，将涉案房屋以614216元的价格卖给张某，由B公司的人员带领李某、张某一起到A公司说明涉案房屋的转让及李某将房屋卖给张某，要求A公司与张某办理网签合同。2015年11月份，张某到A公司声称将涉案房屋卖给张涛、毛志远，让A公司将涉案房屋网签给张涛、毛志远。涉案房屋的房产证办理的时间为2018年7月22日。张某未向李某支付房款。一审庭审中，张某称涉案房屋系任某顶账顶给自己的，但未提交证据证明。

一审法院认为，李某通过顶账的方式受让了涉案房屋，其对涉案房屋具有处分权，李某、张某之间虽未签订书面的买卖合同，但张某受让该房屋，应当向李某支付房款。张某辩称的理由，无事实依据，一审法院不予采纳。李某之诉，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：张某于判决生效后十日内支付李某房款614216元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费9942元，减半收取4971元，由张某负担。

本院二审期间，因受新冠××疫情影响，张某申请证人任某通过远程视频连线方式出庭作证，并提交任某录制的视频光盘及文字整理资料，称任某曾欠张某70余万元欠款，李某曾欠任某42余万元，涉案房屋系任某从李某处抵顶回的房产，再抵顶给张某。李某质证称，其对证人的身份无异议，但不认可任某的陈述，其主张李某与任某之间不存在42万元的债权债务关系，也不存在以房抵债的事实。

二审法院查明的其他事实与一审法院查明一致。

本院经审理认为，本案争议的焦点问题在于：上诉人张某与被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被上诉人李某主张其与上诉人张某存在房屋买卖合同关系，其应依法举证，否则应承担举证不能的法律后果。被上诉人李某未对其主张提交书面的房屋买卖合同，也未提交有效证据证明房屋买卖的具体价格、房屋交付及办理过户手续的时间等具体内容。上诉人张某对被上诉人李某的主张亦不予认可，并提交案外人任某出具的《证明》主张其与案外人任某存在房屋买卖合同关系。因此，被上诉人李某主张其与上诉人张某存在房屋买卖合同关系，证据不足，本院不予采信。一审在被上诉人李某未提交有效证据证明其主张的前提下，判令上诉人张某支付购房款614216元，缺乏依据，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8506号民事判决；