律师观点分析

原告霍XX与被告东营XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍XX的委托诉讼代理人万XX，被告XX公司的委托诉讼代理人梅XX、郑XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霍XX向本院提出诉讼请求：1.依法判令XX公司为霍XX开具购房发票；2.依法判令XX公司履行购房合同约定的义务，为霍XX办理不动产证并支付违约金3402.14元；3.由XX公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：霍XX原系山东XX公司下属企业职工，2015年7月31日，霍XX以内部职工身份享受优惠价格，购买了XX公司开发建设的瑞香苑小区28号楼1单元902室房屋一套，双方在购房合同中约定以2015年8月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，XX公司应在该日起365日内为霍XX办理产权登记事宜。但至今XX公司仍未为霍XX办理产权证。
XX公司辩称，一、霍XX与XX公司双方签署了房屋买卖补充协议，协议明确约定：商品房的性质为职工福利房，且附有条件性，即买受人承诺购买该商品房后在公司连续工作满5年，并且约定了服务期和提前离职补偿差价的计算方式；协议载明，该协议与商品房买卖合同具有同等效力，条款如有不一致，以协议为准。因此可以认定补充协议的效力优先于商品房买卖合同，故在霍XX并未交齐购房款全款的情况下，XX公司不应为其开具购房发票。二、XX公司不应为霍XX办理房产证，对霍XX主张的违约金亦不予认可。理由如下：霍XX在补充协议约定的服务期间内提出离职，未能履行完毕服务期，违反了补充协议的约定；霍XX应该按照合同约定补偿XX公司的房屋差价；房屋差价视为合同总价款不可分割的一部分，霍XX未支付差价，构成违约。XX公司有权行使顺序履行抗辩权，主张霍XX履行补齐差价的义务。此外，霍XX在离职之前并未通知XX公司办理房产证，XX公司并不构成违约。
根据当事人的陈述和本院审查认证的证据，本院认定事实如下：
2015年7月31日，XX公司作为出卖人，与作为买受人的霍XX签订了《商品房预售合同》及补充协议各一份，霍XX购买了XX公司开发的位于东营市东营区房屋一套。该《商品房预售合同》主要约定了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。第四条计价方式与价款：该商品房价款按建筑面积计算，商品房单价为人民币每平方米4509.43元，总金额为680428元整。第六条付款方式及期限：买受人签订本合同前已向出卖人支付首付款人民币204428元，余款人民币476000元买受人需于2015年8月31日前办理完毕银行贷款，并将余款打到出卖人指定账户。第九条交付期限：出卖人应当在2015年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。合同附件八补充协议的第五条载明：双方同意本合同第十六条修改如下：1.双方同意以一期2015年8月31日（二期2015年10月31日）之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365日内，向产权登记机关提交需有出卖人提供的办理产权登记的资料。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日……。
《房屋买卖补充协议》主要约定了以下内容：第二条价格载明，根据科瑞瑞香苑小区所在区域位置，结合周边市场及房屋建设等费用，瑞香苑小区市场均价为5500元/平方米，本协议所指福利房屋出售均价为4200元/平方米（出卖人及买受人均认可该市场均价及出售均价），买受人各自购买福利房屋以其签署的商品房买卖合同价格为准。（员工买房时，无论以何种价格购买该房屋，差价均以1300元/平方米计算）。第三条载明买受人需履行以下条件，方可享受商品房买卖合同中约定的价格：1.买受人承诺购买科瑞瑞香苑商品房后在公司连续工作满五年。买受人同意该五年约定服务期限的起始时间为签订科瑞瑞香苑认购协议书的时间（即服务时间为：自2014年8月16日起至2019年8月16日止）。2……。第四条约定：若买受人未履行本协议第三条所约定内容，在服务期截止日前以任何原因与公司解除、终止劳动合同或私自将福利房出售给第三人，买受人需向出卖人支付购买均价与购买时市场均价之间的差价（即1300元/平方米）。第八条载明：本协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，条款如有不一致，以本协议为准。
另查明，上述合同签订后，霍XX按约定交付了购房款680428元，XX公司于2015年8月将房屋交付霍XX占有、使用，但该房屋至今仍登记在XX公司名下，且未开具相应的购房发票。霍XX于2016年8月与XX公司下属的山东XX公司解除劳动合同，解除劳动合同证明书中明确载明解除的理由为：用人单位甲方（即山东XX公司）提出解除劳动合同。
本院认为，霍XX与XX公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，霍XX已按合同约定支付了全部购房款680428元，且XX公司亦已经于2015年8月交付房屋，故XX公司应向霍XX开具相应的购房发票，对霍XX的该项诉讼请求，本院依法予以支持。XX公司抗辩称霍XX应按《房屋买卖补充协议》的约定补交购房差价后才能开具购房发票并协助办理房产证，但其提交的解除劳动合同证明书中明确记载解除劳动合同的原因为用人单位提出解除劳动合同，并不符合涉案补充协议的相关约定，对XX公司的该项抗辩主张，本院依法不予采信。对于霍XX要求XX公司为其办理涉案房屋的不动产证的诉讼请求。涉案房屋已经办理了所有权的初始登记，且已经交付霍XX占有、使用，现已经具备转移登记的条件，根据合同约定，XX公司应协助霍XX办理涉案房屋的所有权转移登记手续。对霍XX主张的XX公司应支付其违约金3402.14元的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人逾期未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。截至本案庭审结束，被告XX公司尚未按照合同约定履行完毕产权转移登记的义务，系属违约，应承担相应的违约责任。对霍XX主张的违约金3402.14元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告东营XX公司于本判决生效之日起十日内向原告霍XX开具位于东营市东营区房屋的购房发票；并向原告霍XX支付逾期办理房屋权属登记违约金3402.14元；
二、被告东营XX公司于本判决生效之日起三十日内协助原告霍XX办理位于东营市东营区房屋的所有权转移登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告东营XX公司负担。