现如今，农村发展进程加快，大量的土地、房屋需要拆迁、动迁，农村人口流动性也在陆续提升，因此农村房屋买卖问题也日益增多。但是农村土地不同于城市建设用地，其本身存在特殊性，因此在实践中，许多人遇到宅基地房屋纠纷时都束手无策。我们要厘清农村宅基地的法律属性，首先我们要将宅基地所有权、宅基地使用权、地上房屋所有权分离开来。

一、宅基地与宅基地房屋

宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。该土地是依法属于村农民集体所有，农村集体经济组织的成员享有的仅是宅基地使用权，因此农村居民对其宅基地享有的权利为使用权而非所有权。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

宅基地房屋，一般是指农村的农户或个人使用集体、农户或个人所有的宅基地建成的住宅，以满足各自的居住需求。

二、涉及宅基地房屋的离婚财产分割问题

男女双方离婚时，往往涉及房屋等财产的分割，但是农村宅基地房屋不同于城市中的商品房，宅基地房屋所有人的转让权有一定的限制。农村宅基地属于集体所有的土地，不得随意转让，根据“房随地走”的原则，宅基地上的房屋也不能随意转让。

因此，在离婚案件中，双方都不主张宅基地房屋所有权时，法官也无法按照处置城市商品房的方法将其拍卖后折价分割，法院会考虑宅基地房屋的特殊性质，一方若获得宅基地使用权及房屋所有权，那么应当给予另一方一定经济补偿。

三、宅基地房屋的继承问题

上文已经提到过，宅基地的所有权为集体所有，因此，宅基地所有权无法被继承，但是宅基地房屋属于被继承人财产的一部分，因此可以被继承。

2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条规定：“关于农村宅基地的使用主体，明确回答：非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。”该项规定也佐证了宅基地房屋可以作为遗产由继承人继承。

四、宅基地房屋买卖问题

1、宅基地禁止转让

宅基地本身是禁止转让的。《土地管理法》第六十三条的明确规定，农村集体的土地禁止转让、买卖。

2、宅基地房屋在法定条件下可以转让

宅基地房屋是否可以进行买卖需   要分两类讨论。我国对于农村房屋买卖纠纷，区分试点地区及非试点地区。

首先，在试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

其次，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

五、延伸阅读：复垦券制度

河南省为规范城市及农村的用地政策，在国务院的支持下，首创了“复垦券制度”。复垦券是指，贫困县和纳入黄河滩区居民迁建规划地区，腾退的宅基地、其他农村集体建设用地扣除自身安置用地后，节余的农村建设用地指标。而商住房开发商在竞拍土地时，实行“持券准入”政策，即在竞拍前需要购买复垦券，新增商品房住宅用地必须使用复垦券报批。

a类复垦券由易地扶贫搬迁贫困户、同步搬迁户、黄河滩区居民迁建后宅基地及其他农村建设用地拆旧复垦产生；b类复垦券由其他农村集体建设用地拆旧复垦产生。

复垦券制度为农村集体用地转建设用地提供了可能性，但目前仅在个别省市试点推行。