非同一集体经济组织成员，房屋买卖合同无效

裁判要旨

基于房地一体原则，如宅基地房屋买卖合同主体均系同一集体经济组织成员，合同履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，如果允许向非集体经济成员处分房屋，意味着同时也处分了宅基地，宅基地使用权的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，显然不符合《土地管理法》等相关法律关于保护耕地的立法意图。故非同一集体经济成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。

审理法院：山东省泰安市中级人民法院 

案号：（2019）鲁09民终1743号

裁判时间：2019/07/29

基本案情

2010年10月5日，杜某某与某某村委会达成房屋买卖协议，某某村委会向杜某某出具“茂盛社区售房专用单”，编号为0000231，具体载明：2010年10月5日名称茂盛社区门头房沿街楼北叁户购买人杜某某购买人电话139××××0499总平方面积楼221.18平方楼平方单价壹仟陆佰伍拾元总房款叁拾陆万肆仟玖佰肆拾柒元￥364947.00预交房款（大写）壹拾万￥100000.00收款人纪某某。某某村委会在总房款和预交房款处加盖“宁阳县伏山镇某某村民委员会”公章。另查明，涉案房产所占用土地系某某村委会集体土地，杜某某并非某某村委会村民。杜某某向一审法院起诉请求：1.要求依法确认杜某某与某某村委会之间的房屋买卖协议无效；2.要求某某村委会返还预交购房款10万元并承担违约损害赔偿责任；3.由某某村委会承担本案诉讼费、保全费。

一审判决

一审法院认为，杜某某虽未与某某村委会签订书面正式的购房合同，但杜某某因购买楼房向某某村委会预交房款10万元后，某某村委会向杜某某出具了加盖某某村委会公章的“茂盛社区售房专用单”，载明了双方当事人的名称或者姓名、标的、数量、价款，应当认定双方存在房屋买卖合同关系。杜某某不属于宁阳县伏山镇某某村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，杜某某与某某村委会双方之间的楼房买卖合同违反法律的强制性规定，属于无效合同，杜某某要求判令与某某村委会签订的楼房买卖合同无效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因此，杜某某要求某某村委会返还购房款10万元的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。因双方在楼房买卖协议中未约定交房时间，杜某某要求某某村委会按年利率6%计算违约赔偿责任自2010年10月5日至购房款实际返还清之日止，因杜某某在购房时明知是购买某某村门头房，对于合同的签订存在过错，杜某某应承担一定的过错责任，因此，杜某某要求支付违约责任的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杜某某与宁阳县伏山镇某某村民委员会于2010年10月5日签订的楼房买卖协议无效；二、宁阳县伏山镇某某村民委员会于本判决生效后五日内返还杜某某购房款10万元；三、驳回杜某某其他的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，保全费1270元，共计2420元，由宁阳县伏山镇某某村民委员会负担。

上诉请求

杜某某上诉请求：1、请求依法改判某某村委会返还杜某某购房款后，某某村委会应承担合同无效的缔约过失责任，赔偿杜某某损失暂计4万元，以弥补杜某某所受损失。2、某某村委会承担本案二审诉讼费。诉讼过程中，杜某某明确第一项损失为：自购房款交付某某村委会之日起至某某村委会返还杜某某交房款及损失日止，按照年利率6%本金10万元产生的利息损失。事实和理由：原审法院确认双方买卖合同无效后的处理存在事实认定和适用法律错误。1.事实认定错误。原判决认为“因原告在购房时明知是购买某某村门头房，对于合同的签订存在过错，原告应承担一定的过错责任”。杜某某对于买卖合同的签订已经尽到合理注意义务，结合杜某某身份和购买房产所在地，一个农民在2010年购买所在乡镇沿街房，对于所购房屋的土地性质是国有土地还是集体土地已经超出了其认知范围。杜某某对合同的无效不应当承担过错责任或应当承担次要过错责任。某某村委会茂盛社区作为村集体，对于开发土地的土地性质非常清楚，且明知不应对外出售而出售，对于合同无效应当承担全部的过错责任或主要过错责任。2.法律适用错误。山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》（鲁高法（2011）297号）中明确规定，对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原审法院在确认合同无效后仅判决恢复原状，属于适用法律错误，应判决茂盛社区承担合同无效的缔约过失责任，弥补杜某某所受损失。综上所述，为维护杜某某的合法权益，特上诉至二审法院。

二审判决

本院认为，本案中某某村委会与杜某某于2010年10月5日便签订了涉案房屋的买卖合同。但因涉案房屋系建造在村集体土地之上，而杜某某并非宁阳县伏山镇某某村村民，故双方签订涉案房屋的买卖合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应被认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据以上法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。参考《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条意见精神，对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。故杜某某关于某某村委会支付利息损失的上诉请求，本院予以支持，但对其主张的6%的利息数额因无法律依据，本院依法予以调整。此外，在本案中，作为买受人的杜某某在明知涉案房屋并非商品房，且与某某村委会并非同一集体组织内部的情况下仍购买涉案房屋，亦有一定的过错，本院酌定杜某某自行承担30%的损失责任。综上，某某村委会应对杜某某已经交付的10万元购房款，在占用期间（即2010年10月5日起至返还之日止）的中国人民银行同期同类银行贷款利息损失承担70%的赔偿责任。

综上所述，杜洪涛的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:

一、维持泰安市宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初4570号民事判决第一项、第二项，即杜某某与宁阳县伏山镇某某村民委员会于2010年10月5日签订的楼房买卖协议无效，宁阳县伏山镇某某村民委员会于本判决生效后五日内返还杜某某购房款10万元；

二、撤销泰安市宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初4570号民事判决第三项；

三、宁阳县伏山镇某某村民委员会于本判决生效后五日内支付杜洪涛70%的利息损失（以10万元为本金，占用期间的中国人民银行同期同类银行贷款利息）；

四、驳回杜某某的其他诉讼请求。

本判决为终审判决。