黄海玲律师黄海玲律师
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逾期办证违约金的调整问题
基本案情：2013年，王某与A房地产公司签订商品房预售合同一份，合同约定王某购买A房地产公司开发建设的房产一套，房款50万元。合同约定A房地产公司应当在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。对因出卖人原因，买受人不能办理产权登记证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。后A房地产公司未按期办理房产证，王某以约定的逾期办证违约金偏低为由要求按照以购房款为基数按照逾期贷款利息调整违约金，双方协商不成提起诉讼。
律师解说：一、王某与A房地产公司签订的商品房买卖合同真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照房屋买卖合同以及附件的约定全面履行自己的义务。王某向A房地产公司如数交纳了房款，A房地产公司应当按期向王某交付房屋以及按期办理好房屋权属证书，但是A房地产公司未按合同约定在规定的期间内办理好房屋产权证，违反了合同约定，有违约行为。王某认为，依据约定的违约金的计算方法计算出来的违约金过低，不能弥补损失，但是由于该损失难以确定故未能提交其损失的直接证据。按照法律规定，对于约定的违约金低于造成的损失的情况，当事人可以向人民法院或者仲裁机关申请增加违约金，在本案中，王某虽然未能提交损失的直接证据，但是因未能按约定及时办理房产权证，客观上给王某造成损失，鉴于其损失金额难以确定，按照逾期贷款利息调整违约金并无不当。
法律规定：
《合同法》第一百一十四条：约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
《合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务
《合同法解释二》第二十七条，当事人请求人民法院依照合同法第一百一十四条的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在届满未能取得房屋权属性证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。