签订房屋买卖合同，应慎之又慎 （一）

程国饶律师   18605757586

一、案例： 2017年2月28日，原告与两被告及某房产服务有限公司签订《房屋转让（居间）合同》一份，约定两被告将A房屋转让给原告，面积168平方米，房屋已登记产权并未取得不动产权证，有抵押；房屋成交价格1422000元，后两被告合计收到422000元（其中22000元系定金）。 2017年8月1日，被告通过微信方式告知原告：“鉴于我们于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》项下的房屋系抵押房产。我们的买卖行为事先未获得抵押银行同意。故合同属于无效合同，现本人特通知你，自即日起该合同予以解除。你支付的房款422000元，已退回你卡内，请你查收。” 因被告提出解除合同引发原被告之间的纠纷，后原告提出解除合同并要求被告承担违约金。 涉案房屋经评估在2017年12月21日的评估总价为人民币2450049元。原告为此支出评估费24000元。 最终法院判决如下： 一、确认原告与两被告于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》有效； 二、原告与两被告于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》自2017年12月11日起解除； 三、两被告应支付原告逾期交房违约金82476元、定金罚款22000元、违约损失492024.50元，三项合计596500.50元，款均限于本判决生效之日起十日内付清。 

 二、法院判决理由

 其一，关于合同效力。《房屋转让（居间）合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。 

其二，关于合同解除。因两被告怠于办理案涉房产不动产初始登记并偿还债务以消灭抵押权，致使不动产变更登记手续办理时间不能确定，现两被告又明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务的，故原告以被告违约为由要求解除案涉《房屋转让（居间）合同》，于法有据，本院依法予以支持。《房屋转让（居间）合同》自2017年12月11日起解除。 

其三，关于违约责任。本案两被告以微信通知解除合同、退回房款之行为表明不履行合同义务的事实清楚，原告要求两被告承担违约责任的诉请，于法有据，其合理部分应予支持。 第一，对于逾期交房违约金，鉴于此前原告要求继续履行合同，应认定两被告逾期交房时间为58日（2017年10月2日至2017年11月28日），按照日违约金以房屋成交价格1422000元的0.1%核算，两被告应支付原告逾期交房违约金82476元。 第二，对于双倍返还定金，《房屋转让（居间）合同》同样约定明确，基于两被告之违约事实，原告诉请合理部分也应予以支持，因两被告已返还原告给付的定金22000元，故尚应支付原告22000元。 第三，对于房屋增值差价损失，诚如评估机构走访调查所得结论，案涉房产附近区域内房价正处于上升趋势，而两被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告因此不能获得购房后的房价上涨利益或者需要付出更高对价购买同地段同类型的房产，其因两被告违约所致损失客观存在，两被告订立合同时对此应当预见，将损失仅限于交易中产生的税收和规费，显无法弥补原告损失，故原告要求两被告赔偿其房屋增值差价损失，于法有据，其合理部分本院依法予以支持。对于房屋增值差价，结合《房屋转让（居间）合同》约定的成交价格与评估机构作出的价格评估结论核定为1028049元（2450049元-1422000元）。故本院综合房产市场波动情况、当事人预见能力、当事人过错程度以及被告经济负担能力等因素酌情按照上述房屋增值差价的50%调整原告损失为514024.50元。房屋增值损失尚应扣除上述定金数额，据此，本院依法确定两被告应赔偿原告损失492024.50元。