基本案情

   因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房屋及该房屋的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2007年8月20日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为800000元，李某预付定金100000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款。同日，李某向吴某交付了定金100000元，因后来吴某夫妻反悔，不愿意履行合同，李某向法院诉称，他们的房屋未办理产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除。

案件争议

   在这次案件审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不得违反法律的规定，应是有效合同。

律师评析

   本案是一起典型的房屋买卖纠纷，根据相关法律规定和本案案件事实，该房屋买卖合同是有效的合同，被告应该按照合同履行义务。

2016-08-02    首先，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才能生效，在一审法院辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应该认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

   其次，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的不得转让应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料，在实际生活中，这些材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。在本案中，吴某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权及其所有，双方对此亦没有争议。综上，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。