同居期间购房，产权登记为一人法院认定系共同财产

【基本案情】

1997年袁某某与刘某某相识并建立恋爱关系，后双方以夫妻名义同居生活。2001年4月，双方以刘某某的名义购置了某市某区的房屋(以下简称该房屋)一套。袁某某支付了首付款199691元，并办理按揭贷款75万元(每月还贷8200元)，且以个人名义装修房屋、交纳物业费及购买家具，之后双方开始在该房屋同居生活。袁某某自2001年到2005年春节时，共还贷347787.58元。2005年春节后，双方终止了同居关系，然而袁某某继续交纳房贷，并一直同家人居住在该房屋内。自2005年春节后到2009年年底，袁某某个人还贷425089.43元。2010年，因双方为房屋的所有权发生纠纷，袁某某终止了还贷。刘某某遂于2011年4月20日付清剩余贷款及滞纳金共计132902元后办理了房产证，并私自将房屋以246万元的价格出售于第三人，当第三人要求袁某某腾房时，袁某某得知其权利受到了侵害遂诉至法院，要求确认刘某某与第三人的房屋买卖合同无效，并要求将该房屋过户至袁某某名下。法院依法驳回了袁某某的诉请。
   【案件焦点】
      本案的争议焦点为: 1. 袁某某与刘某某是否为同居关系2. 该房屋是否为双方同居期间的共同财产应当如何析产; 3.袁某某是否应当对刘某某予以补偿。

【法院裁判要旨】

法院认为：关于焦点一，大量证据证实袁某某与刘某某在长达七、八年的时间里，以夫妻名义持续、稳定地共同居住，并为当地群众所知晓和承认，而且双方有共同的经济生活，故可认定双方系同居关系。关于焦点二，房屋的权利人虽登记为刘某某一人，但首付款及银行按揭贷款一直由袁某某出资和偿还，再结合房屋实际由袁某某及其家人长期居住等事实，认定刘某某仅为名义上的产权人，该房屋实际属于袁某某与刘某某同居生活期间共同购置的财产。依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》(以下简称《若干意见》)第十条的规定，同居生活期间共同购置的财产,按一般共有财产处理。经查明袁某某与刘某某共有该房屋的价值为1203432元。参照《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)第三十九条的规定，判决袁某某与刘某某对同居期间的共有财产部分予以平均分割;对于双方在终止同居关系后各自所交的款项，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法司法解释(三)》) 第十条的规定，判决双方各自还贷支付的款项及其相对应财产增值部分归各自所有。最后，考虑到袁某某与刘某某分居后，袁某某长期居住在以刘某某名义登记的该房屋内长达五年之久，为体现现行婚姻家庭法律对妇女利益保护的原则，酌情对刘某某予以补偿20万元。
       依照《婚姻法》第十二条和《若干意见》第十条之规定，作出如下判决:

一、刘某某给付袁某某共有财产的折价补偿款 153363元;

二、袁某某给付刘某某住房的补偿费20万元。

二审法院经审理后认为:一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 (一)项之规定，判决:

驳回上诉，维持原判。

【律师后语】

本案主要的难点是该房屋系袁某某与刘某某的共有财产还是刘某某的个人财产，要解决这一难点的前提又要首先确定双方是否为同居关系，因此，厘清两者的关系对于共同财产的认定与分割起着至关重要的作用。同居关系与恋爱关系的主要区别就是双方有无稳定地长期共同居住。同居的一项构成要件就是要求双方在一起稳定地长期共同居住。若双方分居两地，仅是偶尔小聚，平时通电话、约会进行交往，则不能认定为是同居关系，而只能作为一般恋爱关系处理。根据一般意义上对同居关系和恋爱关系的理解，前者是后者的进一步发展，两个概念是递进关系，而非矛盾关系。

对于同居期间的共有财产的认定，根据《若干意见》第十条规定“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”的表述，同时要适用照顾儿童、妇女与无过错方的原则。但是，目前法律没有进一步明确同居期间的共同财产采用共同共有还是按份共有的形式，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十五条:“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理”的规定，结合本案查明的基本事实，认定刘某某仅是名义上的产权人，房屋实际属于两人共同购置的财产。根据双方同居期间和终止同居后交纳房款的实际情况，确定此房实际系双方个人财产与共同财产的混合体，析产时应予以区别对待。对于双方同居期间的共同财产部分，可参照《婚烟法》第三十九条之规定，本着公平原则予以平均分割，对于在终止同居关系后各自所偿还的按揭贷款，参照《婚姻法可法解释(三)》第十条的规定，判决两人所支付的还贷额及其相对应财产增值部分归各自所有。