宅基地在司法拍卖中的几个难点问题

众所周知，网络司法拍卖在打赢执行攻坚战这场战役中，发挥着无可比拟的作用。其具有公开透明、简化易行、受众广、费用低等特点，对于预防司法腐败、提升执行效率具有重要意义。法院拍卖的标的物种类繁多，动产、不动产不胜列举，但是提到一个特殊的标的“宅基地”，不禁令法官紧皱眉头。在此，笔者结合所在法院的具体实际，来谈一下宅基地在司法拍卖过程中的几个问题。

　　一、宅基地是否可以拍卖

　　宅基地，其使用权和所有权是分开的，通常我们所说的宅基地，就是指宅基地的使用权。有观点主张，宅基地以及其上的房屋不得强制进行司法拍卖，理由是：1、农村宅基地是农民安身立命之本。大家都知道，农村宅基地是一种特殊的财产，而农村房屋和宅基地使用权又是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的根本保障，直接体现了国家对农民生存权的重视程度。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条相关规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。由此可以看出，即使被执行人负债累累，但是名下的宅基地是不可处置的，倘若以后其将债务清偿完毕，但却使永久的丧失了宅基地使用权。2、网络司法拍卖最显著的特点之一就是高效率，然而，对于宅基地的处置上却不尽然。从实践来看，宅基地使用权转让必须要符合以下四个条件：（1）村民委员会同意和乡镇政府的批准；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人无宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。要满足以上的条件，法院会花费大量的时间和经历去进行调查，并且对于上述的条件中“集体经济组织成员”认定上还存在争议，一个标的物调查完毕，进入程序，也不一定成交，效率极其低下，因此宅基地亦不应进行网络司法拍卖，对此类标的上拍，无疑是徒劳之举。

　　然而对此，笔者却有不同的看法。虽然农村宅基地建房具有一定的福利与保障性质，但是作为法官，要尊重法律，尊重事实，不能只考虑到其对被执行人的福利性，也要周全申请执行人的利益。除此之外，2015年2月，全国人大出台《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，允许33个试点地区开展宅基地交易、集体经营性建设用地入市等方面的探索，宅基地都可以跨镇交易，为何不能司法拍卖？仅仅是因为处置效率低吗？恐不其然吧。

　　中国没有一部法律禁止宅基地使用权不可以进行司法拍卖，只是对其拍卖的条件和程序提出了很高的要求。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。除此之外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。由此可以看出来，宅基地以及其上的住房，即使作为被执行人及其所扶养家属的唯一住房，人民法院在满足相关条件下仍然可以进行处置。这就需要我们要发扬愚公移山的精神，不怕苦不怕累，严格按照法律程序开展工作。在宅基地的处置上，笔者所在的法院执行人员在上拍前，会做大量的调查工作，不漏过一个关键点，充分做好瑕疵披露说明，将拍品清晰、明确的展示给大众。

　　二、同一集体经济组织成员如何认定

　　结合上文阐述的内容，宅基地可以进入司法拍卖程序，但是其对竞买人提出了要求，必须是统一集体经济组织成员。然而，目前我国农村集体经济组织的法律地位非常模糊，农村集体经济组织成员资格的认定在法律上没有明确，故对该概念的认定上亦存在不同的观点。

　　（一）登记主义原则：该原则仅仅以户籍登记（户口）所在地是否在该村组，作为确定是否具有本集体组织成员资格的标准。该观点认为当前中国农村社会相对封闭，人口流动不大，户籍所在地一般都是在成员所属的集体经济组织，该认定标准简单、容易操作。

　　（二）事实主义原则：该原则以户籍登记为准则，以长期居住的事实状态为例外来确定集体组织成员资格。该认定标准与单一的户籍标准相比，为成员资格的认定提供了更广阔的思路，更能比较客观地解决生产生活中的实际问题。

　　（三）多标准原则。农村集体经济组织成员资格，具有很强的身份性质，它可以依法定事件(如出生)取得，也可以依合法行为(如因婚姻迁入)而取得。因此，确定农村集体经济组织成员资格，要实事求是，具体分析，但是符合以下条件：1、生活在在该集体经济，有户籍登记或曾经有户籍关系。2、生存、生活在该集体经济组织内。3、对该集体经济组织的土地享有权利负有义务。这主要是指对该组织的拥有与其身份不可分离的权利和义务。

　　笔者比较认同第三种观点。因为在现实中，仅仅以户口来决定是否是集体经济组织成员，不能兼顾历史发展和现实状况，有失偏颇。再看事实主义认定标准，对于一些因农业收入较低而进城打工的农民来说，他们并没有真正离开过赖以生存的土地，部分人员也没有被纳入城市居民保障中，若对该部分人群认定不具备集体经济组织成员资格有失公平，容易引起社会矛盾。然而，对于集体经济组织成员的认定采用多个认定标准，可以做到有的放矢，具体问题具体分析，更好的体现认定准则的灵活性。举个例子来说，服兵役是国家安全的需要，服役人员根据国家的现行政策，退役后若不再分配工作，仍需回到原户籍所在地安置，谁能说他与集体经济组织之间的权利义务关系改变了呢？因此，对其服兵役期间其成员权应予保留。

　　在竞拍者准备竞拍之前，一定要向法院咨询，确定其是否具有竞拍资格后，再参与网络司法拍卖，避免出现因不具备竞拍资格而导致无法过户的悔拍情形。在司法实践中，对集体经济组织成员的认定，对我们提出了很高的要求，很难做到不出纰漏。在此，笔者建议：在今后的立法过程中，统一对经济组织成员的认定标准，这样不仅可以减少司法实践中的争议，提高网络司法拍卖效率，也可以更好的维护各方当事人的合法权益。

　　三、共有宅基地及上房屋司法拍卖中需要注意的问题

　　正如上文所述，笔者赞同宅基地以及其上房屋可以进入司法拍卖程序，并且这一做法值得在全国法院推广。毋庸置疑，当上述财产权利人仅有一人，且当被执行人的死亡时或者虽未死亡但被执行人及家庭成员均已不在农村居住时，处置宅基地时障碍很小。但是，这种情况在司法实践中是很少见的。大多数往往是被执行人一家居住在农村的唯一房屋里，这给我们的工作带来了很大的困难。但是，我们要结合案件的实际情况，对应宅基地以及其上的房屋价值进行权衡。宅基地是唯一的，一户只有一处，但是其上的房屋可能是有一户内多个家庭成员建造的，这个我们在处置前必须要调查清楚，对于只有被执行人一人建造的房屋，且家庭成员共同居住在里面，法院拍卖后只需提供其及所扶养的家属最低生活保障即可。根据江苏省高院的相关规定，对于被执行人唯一住房的拍卖，法院可以结合实际情况，给予其5至8年的租金或者以大换小，无不在体现着对被执行人及其所扶养家属的人性关怀。对于该房屋是由被执行人及其家庭成员共同建造的，首先应与其他建造者相互沟通，充分听取他们对拍卖的意见，取得他们的配合，并且对房屋予分别评估定价，待拍卖成交后依法分配拍卖款。总之，在拍卖前一定要做好处置方案的协商，充分考虑各方利益。

　　那么另一个问题是，宅基地及上房屋拍卖成交后，被执行人及其家庭成员是否可以再申请宅基地呢？带着这个问题，我们再来看《土地管理法》第六十二条的规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。大家都知道，大多数农民都有恋土情结，他们可能一辈子都生活在村子里。宅基地没了，他们的生活更无从谈起。司法拍卖过程中，宅基地及上的房屋一起被处置后，严格按照法律规定，被执行人及其家庭成员将无法再申请宅基地，那么他们如何在村里建造房屋？他们一生生活的乐土将不复存在。笔者认为，他们可以去申请宅基地，建造房屋。对此，笔者建议，通过完善相关法律法规，为这类情况提供法律上的依据和支撑，充分保重农民的生存权。

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