湘西自治州某旅游开发有限公司（以下简称某公司）与梁某、杨某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

湘西自治州某旅游开发有限公司（以下简称某公司）与梁某、杨某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湘西自治州某旅游开发有限公司。

法定代表人：陈某。

委托诉讼代理人：杨立新，湖南弘睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈雪梅，湖南弘睿律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：梁某。

被上诉人（原审原告）：杨某。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡春妮，湖南金恒律师事务所律师。

上诉人湘西自治州某旅游开发有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人梁某、杨某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省泸溪县人民法院（2020）湘3122民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人某公司委托诉讼代理人杨立新、陈雪梅，被上诉人梁某、杨某委托诉讼代理人胡春妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决违背契约自由的原则。民事行为只要未违背国家法律禁止性规定，双方均可自由协商，这是当事人的权利，即契约自由原则，沅水湾二期收取水电初装、上户等费，均是合同约定，在签订合同之初就明确告知要承担该部分费用，先交款后签合同，一年后交房时，双方又再次签字确认该款，并多退少补，三次明示三次签字认可，这是交易自治，一审法院无权干预。且被上诉人起诉的是撤销之诉，一审判决无效，违背契约自由原则；二、一审适用法律错误。《价格法》、《商品房销售明确标价规定》、《湖南省商品房销售明码标价实施细则》均为管理性规定，非效力性规定，一审以此为由判决协议无效错误。沅水湾二期收取水电初装、上户等费，是开发商与业主的合同争议，不存在损害社会公共利益，一审以损害社会社共利益为由判决合同无效，适用法律错误。

梁某、杨某答辩称：一、一审判决被答辩人退还答辩人交纳的水电安装与上户费，有事实与法律依据。《补充协议》中关于交纳水电初装及上户费的约定违反法律的强制性规定，依法应认定无效的相关理由在一审判决书中已详细说理，答辩人不再赘述。另根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，一审判决有《湖南省高级人民法院民事判决书》(2018)湘民再311号判决书的先例可循。即使不认定合同无效，仅依据《中华人民共和国价格法》第四十一条的规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；……”。一审法院仍可因被答辩人违反《价格法》第十三条的规定而做出“退还原告交纳的水电安装与上户费”的判决；二、契约自由是相对的自由，是有限制的自由。虽然契约自由是契约制度的灵魂，但任何自由都是有限度的，法律也对契约内容自由进行了限制一一契约不得违背法律法规和公序良俗，不得利用优势或垄断地位通过格式合同及条款不当减免自己的责任或加重相对人的责任；三、答辩人在一审中虽未主张确认合同无效，但人民法院在民事诉讼中可依职权主动审查合同的效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定及最高院司法裁判观点，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，当事人虽未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。故一审判决并未超出当事人的诉讼请求。

梁某、杨某向一审法院提出诉讼请求：1、判令依法撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于水电安装及上户费用的约定；2、判令被告返还原告水电安装及上户费12350元；3、判令被告赔偿因虚假宣传给原告造成的损失17395元（即入户花园一半面积的房款）；4、判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。

一审法院认定事实：被告某公司系涉案商品房开发商，楼盘位于泸溪县生态文化旅游城沅水湾小区。沅水湾二期商品房建设使用了一期商品房设计图纸，一期图纸中的入户花园设计为封闭式结构。2018年4月24日原告与被告签署了《沅水湾二期签约确认单》及《泸溪县商品房买卖合同》(附有三个附件)和《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发的位于泸溪县武溪镇屈望社区泸溪县生态文化旅游城沅水湾小区1幢1801号商品房一套。《沅水湾二期签约确认单》中标注的收费项目有：“上墙单价：3550/㎡，上墙总价：532962元，优惠方式：9.9折，成交单价：3479.00元/㎡，成交总价：522303元，首付金额：112303元，贷款金额：410000元，水费代缴：2600元，电费代缴：65/㎡×150.13﹦9758元。”《泸溪县商品房买卖合同》约定：1、房屋建筑面积为150.13㎡，房屋价款按建筑面积计算，单价为人民币：3479元/㎡，总房款为522303元。原告于合同签订的当天支付首付款112303元，余款410000元办理银行按揭。2、被告应当在2018年10月1日前将验收合格的商品房交付原告。3、房屋交接时水、电正常供应。原、被告还在合同中就逾期付款、逾期交房等事项进行了约定。合同附件一《房屋平面图》中的阳台标注有虚线，合同附件三中的阳台为非封闭式阳台。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“出卖人对本项目所做的广告宣传资料、沙盘、房屋模型、仅供参考。最终以政府相关部门批准的方案和双方签订的商品房买卖合同为准。双方在交易过程中口头表示的意思和信息，不构成合同的内容，双方不受其约束；甲方委托的代理人权仅限于签订本合同及本补充协议的打印件，除此之外代理人的任何承诺均无效。”《商品房买卖合同补充协议》未在房管部门备案，其中第三条中第2点约定:“合同项下商品房的水、电、有线电视、通讯、网络等配套设施所需费用由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。由出卖人代收代办的水、电安装及上户费用，电按65元/㎡，水按每户2600元包干交纳，电接入到入户门边、水送至厨房，室内由买受人自行负责。该费用由买受人在签订《商品房买卖合同》时一次性交纳”。原告向被告支付了水、电安装及上户费用12358元（其中水上户2600元、电9758元），购房首付款112303元，原告申请的银行按揭贷款410000元，在合同约定时间放款给被告。原告购买的房屋竣工后，于2018年9月初经泸溪县房地产业管理局测绘，房屋建筑面积为150.00㎡，阳台半面积为9.50㎡。2018年10月7日部分二期业主以被告收取水电安装及上户费用无法律依据，向被告书面致函要求退还水电安装及上户费用。10月1日，原告根据被告的通知接收了购买的房屋，双方就房屋面积、水电初装费进行了确认并在《沅水湾二期交房缴费确认单》签字，被告退还了原告房屋建筑面积差价款452元，电力初装费差价款8元。被告将当初出具给原告的“水电上户费”收据收回并重新给原告开具了“水电初装费”收据。

一审法院认为，本案因预售商品房买卖合同履行产生的争议，为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《泸溪县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，其内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。双方争议焦点在于被告应否退还原告的水电安装及上户费用、入户花园是否应按半面积计算的价款。《中华人民共和国价格法》第十三条规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价......”“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”水电安装及上户费,属于商品房配套建设的各项基础设施建设、维护费的范畴，不属代收代缴项目，应当计入建设成本包含在房屋价款之中。协议关于收取水电安装及上户费的条款违反了《价格法》关于经营者不得在标价之外加价的规定，依法不具合同效力，被告因该合同取得的财产，应当予以返还。被告在与原告签订合同之前按照设计图纸施工且变更图纸设计，广告宣传画册将阳台与入户花园标注为同一颜色，但没有对阳台、入户花园的面积进行特别标注，合同中约定房屋建筑面积已包含入户花园的全面积，且约定“出卖人对本项目所做的广告宣传资料、沙盘、房屋模型、仅供参考。最终以政府相关部门批准的方案和双方签订的商品房买卖合同为准。双方在交易过程中口头表示的意思和信息，不构成合同的内容，双方不受其约束；甲方委托的代理人权仅限于签订本合同及本补充协议的打印件，除此之外代理人的任何承诺均无效。”，合同附件所附房屋平面图中只有阳台画为虚线，入户花园与其他房屋均画为实线；房管部门对涉案房屋中的入户花园在预测、实测房屋建筑面积时均按国家规定标准进行全面积测算，入户花园的面积应以全面积计算。综上，被告在合同中约定收取水电安装和上户费违反了法律强制性规定，不具合同效力，原告要求被告返还所多收取的水电安装和上户费的诉讼主张成立，依法应予支持；但原告提出入户花园按半面积计算，缺乏事实依据，要求被告赔偿入户花园按全面积计算损失的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一、二款规定，判决如下：一、被告湘西自治州某旅游开发有限公司于本判决生效后五日内一次性返还原告梁某、杨某水电安装及上户费12350元；二、驳回原告梁某、杨某的其他诉讼请求。案件受理费544元，减半收取计272元，由原告梁某、杨某负担136元，被告湘西自治州某旅游开发有限公司负担136元。此款限本判决生效后七日内交纳。

二审过程中，上诉人某公司向本院提交一份新证据：建筑工程施工许可证（433122201608260101），共计三页，拟证明本案所涉及到沅水湾二期为2016年8月开始批准建设，该工程是属于2016年的工程项目。被上诉人质证认为:该份证据不属于二审新证据，不予质证。本院认证认为，上诉人提交的建设施工许可证内容客观真实，本院予以采信,但是没有改变事实认定，不影响案件处理。

本院二审查明的案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。

本院认为,本案二审争议焦点是：被上诉人原来依据案涉《商品房买卖合同补充协议》约定，向上诉人缴纳了水电安装及上户费用，现在诉请上诉人退回该费用，依据法律规定应否支持。

本案《泸溪县商品房买卖合同》合法有效，应该作为本纠纷案的处理基础。《泸溪县商品房买卖合同》中明确约定房屋价款的确定方式为按建筑面积计算，按优惠成交单价计算购房款。水电安装及上户费用（上诉人最初出具的收据表述为“水电上户费”，后来重新出具的收据表述为“水电初装费”）不属于该《泸溪县商品房买卖合同》明确约定的上诉人代收代缴项目。对此，应解释为，被上诉人按照《泸溪县商品房买卖合同》约定，按建筑面积计算、以优惠成交单价向上诉人支付的购房款，本身就包含水电安装及上户费用。《商品房买卖合同补充协议》关于被上诉人需另行缴纳水电初装费的约定，是对合法有效的《泸溪县商品房买卖合同》的部分实质性变更，而不是补充约定。

《中华人民共和国价格法》第五条规定：“国务院价格主管部门统一负责全国的价格工作。国务院其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。”第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”第十三条规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”国家发改委颁布、2011年5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。也是自2011年5月1日起实施的《湖南省商品房销售明码标价实施细则》第十一条第一、二项规定，商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有“在标价之外加价销售或收取未予标明的费用”和“价外重复收取已包含在商品房销售价格内的费用”的行为。《湖南省商品房销售明码标价实施细则》附件中规定“代收代缴项目为：房产交易契税、房屋维修基金、交易手续费、产权登记费”，“房价内已包含进户水电表、电子监控、燃气管道、通信线路等公共配套设施建设费用。”这两个规范性文件是相关政府部门在《中华人民共和国价格法》授权范围内制定的适用于全国或者湖南省行政区域内的规范性文件，具有法律效力，商品房经营者必须遵照执行。据此，水电安装及上户费用属于开发商的建房成本，应当计入建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。《泸溪县商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》关于价格的约定，不得违反《中华人民共和国价格法》及这两个规范性文件的明确规定。本案中，上诉人在《泸溪县商品房买卖合同》明确约定之外，又依据《商品房买卖合同补充协议》约定，向被上诉人收取水电安装及上户费用，显然违背了《中华人民共和国价格法》及这两个规范性文件的明确规定，是典型的价外重复收取费用，构成价格违法。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”被上诉人诉请判令上诉人退还其重复收取的水电安装及上户费用，有事实依据和法律依据，人民法院应予以支持。

合同自由只是相对的自由。合同内容不得违背法律法规的强制性规定，不得违背公序良俗，合同当事人不得利用优势或者垄断地位通过格式合同、格式条款或补充协议来不当减免自己的责任或者加重相对人的责任，违者，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法总则》相关规定，人民法院应宣告无效或者予以撤销。本案中，《泸溪县商品房买卖合同》经过了政府主管部门备案，但上诉人没有将《商品房买卖合同补充协议》报送备案。上诉人在明知《中华人民共和国价格法》及上述两个规范性文件明令禁止在购房款之外另行收取水电安装及上户费用的情况下，仍然试图利用优势或者垄断地位，通过签订补充协议的形式，故意规避相关禁止性规定和政府主管部门的监管，明显加重了被上诉人的付款义务，损害了其合法权益。对本案二审争议焦点，应该依据双方当事人对法律效力无争议、没有违反相关禁止性规定的《泸溪县商品房买卖合同》进行裁判。

综上所述，一审认定事实清楚，虽然表述的裁判理由部分不当，但判决结果正确，应予维持。上诉人某公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费544元，由上诉人湘西自治州某旅游开发有限公司承担。

本判决为终审判决。