导读

在二手房交易中，我们会遇到夫妻一方擅自出售自己名下房产，事后以未经另一方同意而拒绝履行合同的情形，那么这种情形应当如何处理呢？

案例简介

2015年10月15日，贾某与马某签订房屋买卖合同，约定贾某将名下位于某小区的房产转让给马某，当天马某将两万元定金交于贾某。因该房产属于夫妻共同财产，贾某代替妻子张某在合同上签了名。

没过一周，房子还未过户，贾某以妻子张某对卖房一事不知情且不同意为由，向马某发出通知，单方解除该房屋买卖合同，且不退定金。马某无奈，将贾某起诉至海盐县人民法院，要求双倍返还订金。

律师说法

1、该房屋买卖合同合法、有效，应当履行。

本案中所签房屋买卖合同，是原被告双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。虽然合同签订时，并未经过贾某妻子张某的同意，且无真实授权委托，张某事后也未追认，但这并不影响合同效力。根据最高院买卖合同解释，原被告合同有效，被告负有让与房产的义务。是否有权让与房产或者说让与房产行为的效力待定状态与合同本身的效力无关。

2、被告原因致使房屋无法转让，应当承担违约责任。

本案中，贾某明知该房屋为夫妻共同财产，仍然瞒着妻子张某，代替签字，将自己名下的房产卖与他人，最后以未经共有人同意为由解除合同。贾某自身原因导致该合同无法履行，原告马某有权要求被告贾某承担违约责任，马某要求返还双倍定金的请求应该支持。

3、如果贾某将房产过户给了马某，马某对该房产的取得为合法、有效。

本案中的房产为夫妻共同财产，为贾某和妻子张某共同共有，贾某对该房产的所有权并不完整，但依据物权公示公信和善意取得制度，如果贾某将房产过户给了马某，马某即取得房屋所有权。较之静止的财产安全，保护实现动态的交易安全，更能体现全社会的自由、正义、效益和秩序，利于社会整体利益的协调和发展。

法律规定

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

小编提醒

在二手房买卖过程中，买方一定要留意房产的归属问题，不仅是看房产证的登记，还应当了解房产在法律上的归属，避免因房屋所有权归属产生纠纷。作为卖方，如果所售房产为共有财产，须征得共有人同意，切勿耍小聪明，免得人财两空。作为居间方的中介，有义务将房产的真实情况告知双方当事人，如果未尽到义务导致合同无效或者解除的，应承担过错责任，影响佣金的收取。