因为疫情管控无法复工复产，卖方不能按合同约定履行交付义务，买方是否可以解除买卖合同要求卖方承担违约责任？买方资金压力无法按合同约定履行付款义务，卖方是否可以要求继续履行买卖合同或解除买卖合同要求买方承担违约责任？新兴冠状病毒肺炎疫情将会导致大量民事买卖合同无法履行或无法全面履行，合同目的无法实现必将对买卖双方均造成影响，下面就疫情之下的买卖合同法律问题梳理如下：
1.新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力。
此次疫情属于突发的公共卫生事件，符合《民法通则》第一百五十三条、《民法总则》第一百八十条规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，因此买卖双方均可以 “不可抗力”为由作为主张理由或抗辩事由。
2.不可抗力的理由并不必然导致解除买卖合同。
是否可以以不可抗力为由解除买卖合同要看疫情与买卖合同不能履行之间的因果关系、合同实际履行的情况、疫情对买卖合同履行影响的具体程度等因素综合认定，同时还要依据公平原则、诚实信用原则，一般会有三种处理结果：不能解除、酌情变更或解除、应当解除。
3.卖方无法按合同约定履行交货义务，双方可以协商延迟履行，买方不同意延迟履行要求解除合同的，卖方不一定承担违约责任。
目前最好的解决方法是双方协商变更合同，买方不同意变更的，或者买卖标的物有季节性、时效性等特点，合同变更后会导致买方的合同目的无法实现等情形，而卖方又确受疫情影响无法按约定履行交付义务的，可以减轻或免除责任。对于损失部分法院一般会根据公平原则以及疫情影响的大小等因素裁决买卖双方分担。这里要注意几个问题：第一，卖方一定要及时通知买方，履行通知义务并保留证据；第二，尽可能的采取避免损失扩大的行为；第三，最好及时与买方协商变更或解除的事宜，并保留证据。但若疫情不足以影响卖方交付的，卖方仍然要承担违约责任。
4.买方无法按合同履行支付义务，双方可以协商延迟付款，卖方不同意延迟付款要求解除合同的，买方也不必然承担违约责任。
买方若受疫情影响导致无力支付，卖方不同意延迟或产品属于定制物、易腐物等无法二次销售的，符合解除买卖合同情形的可以解除，违约责任同样要看因果关系和影响大小综合认定，可以减轻或免除责任。对于损失部分法院一般会根据公平原则以及疫情影响的大小等因素裁决买卖双方分担。买方同样要注意履行通知义务和避免损失扩大，并保留证据。
5.商品房买卖合同中，开放商因受疫情影响，导致逾期交房的，原则上会减免违约责任，但逾期的期间需要综合认定。
未完工的楼盘，由于疫情管控势必会造成工期延误；已完工的楼盘，会延迟办理竣工验收手续；即使符合交房条件的楼盘，也无法按期与业主完善交房验房手续。因此，疫情与开发商延迟履行交房之间的存在因果关系，业主如果起诉主张违约金，开发商以疫情影响为由要求减免的，法院原则上会减免。只是减免的期间需要开发商举证证明，延迟的工期期间、办理竣工验收的延期时间等。
根据民事意思自治原则，买卖合同纠纷首先，有约定的从约定，因此买卖双方最好先友好协商，达成一致，补充变更合同内容；其次，在无法协商一致的情况下，任何一方都应当采取避免损失扩大的行为，比如：买方已经明确表示无法履行支付义务，卖方就应当停止实施为了完成交付义务的行为（如继续采购原料、继续加工生产等）；再次，通知义务非常重要，无论是否协商一致，双方都应当及时通知对方，一方没有履行通知义务，另一方有权按照原合同约定继续履行同时也有权要求对方按原约定履行，即使有不可抗力的因素，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条之规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”，也应当履行通知义务；最后，保留证据以备维权，虽然疫情是全国人民甚至全世界人民皆知的客观事实，但对不同行业、不同区域造成的影响有大有小，不能想当然的认为疫情可以成为不承担责任的事由。
下文为《重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》部分内容，“注：”部分为律师摘选相关法律条文。
1、新型冠状病毒肺炎疫情是否构成不可抗力？
答：新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力，但疫情对合同履行的具体影响应当在个案中结合合同性质、当事人预期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度等因素综合认定。
2、当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，如何处理？
答：当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，人民法院应当根据公平、诚实信用原则，综合考量合同性质、合同实际履行情况、疫情与合同不能履行之间的因果关系、疫情发展过程及对合同影响的具体程度等因素进行认定。通常情况下，可以按照以下情形处理：
（1）疫情对合同履行没有影响或者影响较小，合同仍可继续履行的，应当继续履行合同，一方当事人以疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，原则上不予支持。
（2）疫情对合同履行具有重大影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定变更、解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定。
注：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
（3）因疫情影响或因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行、合同目的不能实现，当事人请求依法解除合同的，人民法院应当予以支持。
3、当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张减轻或者免除责任的，如何处理？
答：当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张减轻或者免除责任的，人民法院应当根据合同能否继续履行的情况区分情形予以认定：
（1）如果合同仍可继续履行或者疫情并不影响合同目的的实现，而仅造成双方当事人利益失衡，人民法院应当在充分尊重当事人意愿的基础上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定合理变更合同的履行期限、履行方式等内容。
注：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
（2）如果疫情导致合同不能继续履行或者不能实现合同目的，当事人主张减轻或者免除责任的，人民法院应当根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑疫情与不能履行之间的因果关系及原因力大小、当事人是否履行了通知义务、是否采取了避免损失扩大的合理行为等因素，并结合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定合理确定应当减轻或者免除的责任以及损失的分担。
注：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
6、开发商以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由请求减免逾期交房违约金的，如何处理？
答：开发商以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由请求减免逾期交房违约金的，原则上应予支持，但减免逾期交房违约金的期间应当根据开发商举示的因疫情顺延工期、延期办理竣工验收等手续的证据综合进行认定。
注：本文为王健律师原创(除法律、法规、司法解释、法院解答意见、政府公文等外)，仅代表个人观点，禁止转载。
