律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳某餐饮公司法定代表人：李某，总经理。 委托代理人：陈律师

被上诉人（原审原告、反诉被告）：于某

委托代理人：魏红雨，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。

本案是上诉人深圳某餐饮公司因与被上诉人于某房屋租赁合同纠纷案例，上诉人不服广东省深圳市宝安区人民法院（2021）粤 0306 民初 XXXX 号民事判决，向法院提起上诉。

深圳某餐饮公司上诉请求：

1. 撤销原审判决第一项，判决寻味源公司无需退回于某交纳的前期装修使用费 70000 元；

2.上诉费由于某承担。

事实与理由：

1.深圳某餐饮公司对一审法院查明的事实予以认可，但对一审判决的第一项不予认可。一审法院的判决第一项违背了合同双方当事人意思自治原则。管理合作协议的主体双方是平等的，于某签订合同之前，经过多次考察，并与中介公司一起就协议内容与深圳某餐饮公司多次沟通，于某对协议的条款非常清楚，前期装修使用费 7 万元，协议约定不退还，于某也是清楚的。

一审法院的判决第一项严重违反合同双方意思自治原则。

2.一审法院的判决也违背了公平原则。实际上在餐饮行业，于某处于主动地位，在哪里开店的决定权在于某手里。深圳某餐饮公司从业主方把物业承租后，需要投入大量的资金用于装修、通水电、消防验收等，装修验收完毕后，还要委托中介公司对外招商，需要支付一大笔中介费，最后才能正式开业。本案于某在签订《管理合作协议》时，物业是处于空置状态，与于某解除协议后，在下一个合作者入住前，也是处于空置状态。一审法院的第一项判决仅仅让于某承担入住后至协议解除期间与整个合作期间的比例承担前期装修费，明显偏向于某，因为，双方解除协议后，深圳某餐饮公司并不能立即寻找到新的合作者，空置时间通常在半年以上，有时甚至需要一年时间。同时，深圳某餐饮公司还需要另外承担中介费。所以说，一审法院为了追求公平，恰恰对深圳某餐饮公司不公平。

于某辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，依法应予

维持。

于某向一审法院起诉请求：

1. 确认于某于 2021 年 4 月 26 日撤销与深圳某餐饮公司在 2021 年 3 月 22 日签订的《HFGYC-2021-03-22-7009-ZJ 管理合作协议》；

2. 深圳某餐饮公司立即向于某返还所交XX商铺管理费保证金 18000 元、商铺装修使用费 70000 元、商铺首月管理费、物业管理费 10000 元；

3. 本案诉讼费由深圳某餐饮公司承担。

深圳某餐饮公司向一审法院反诉请求：1.于某向深圳某餐饮公司缴纳 5、6 月份管理费及物业管理费合计 13225.81 元；2.本案反诉费由于某承担。

一审法院审理：

于某于 2021 年 3 月 19 日与案外人某科技公司签订《看房确认书》，由某科技公司向其推荐并实地带看位于深圳市宝安区XXX商铺，于某实地考察店铺情况后向某科技公司支付佣金 9000 元。

2021 年 3 月 22 日，于某（乙方）与深圳某餐饮公司（甲方）签订《HFGYC-2021-03-22-7009-ZJ 管理合作协议》（以下简称“管理合作协议”），约定于某承租深圳某餐饮公司位于深圳市宝安区XXX商铺，用作经营“重庆小面”使用，管理期限为 5 年，即从 2021 年 3 月 22 日起至 2026 年 3 月 31 日止，管理费为每月 9000 元，合同第二年起管理费每年递增 6%，电费 1.2 元/度，水费 6 元/吨，物业管理费 1000 元/月，自交铺 30 天后算起，于某应于每月 5 日前支付当月管理费、清洁费及上月水电费用，逾期缴纳按照所需缴纳费用的千分之五/天收取违约金；深圳某餐饮公司收取于某前期装修使用款 70000 元，此款项于签订合同当日一次性付清且不予退还；为确保履行本合同项下约定的义务，于某应于合同生效之日起五日内向深圳某餐饮公司支付管理费保证金 18000 元；保证金不能用于冲抵于某的管理费或其他费用，本合同终止时，于某将该房屋交还并结清所有费用后十个工作日内，深圳某餐饮公司将保证金退还给于某；《管理合作协议》第四条第 5.1 款、第5.2 款约定，乙方装修时，应保证装修施工单位具备国家规定的装修资质，并在装修前获得有关政府部门的批准、许可等。乙方应严格按照建筑图纸范围装修并保证装修施工过程中施工人员遵纪守法、文明施工、安全施工，接受甲方及物业管理公司的监督管理；甲方和物业管理公司有权对租赁房屋的装修方案、分隔、修建、安装设备或改建行为进行规范、管理，包括对乙方施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理；第六条第 7.1 款约定，合同期内乙方不得将管理的房屋转让、转租、转借或调换使用。同日，深圳某餐饮公司按照费用的类别分别向于某开具三份收 款收据，确认收到于某缴纳的租赁商铺管理费保证金 18000 元、装修使用费 70000 元、首月管理费、物业管理费 10000 元，以上共计 98000 元。

2021 年 3 月 23 日，双方签订《商铺交接确认书》，确认深圳某餐饮公司于当日将涉案租赁商铺交付给于某使用，于某同意接收。

2021 年 4 月 7 日，于某向深圳某餐饮公司发出《商铺退租申请书》，主张深圳某餐饮公司对于某在装修挂靠、物业管理费、商铺经营等方面存在不合理的限制性条款，要求退租并申请要求深圳某餐饮公司退还其所缴纳的押金 18000 元、租金 9000 元、入场费70000元、物业管理费 1000 元，合计 98000 元。于某当日向深圳某餐饮公司送达了该份《商铺退租申请书》。2021 年 4 月 25 日，于某向深圳某餐饮公司发出《关于撤销〈HFGYC-2021-03-22-7009-ZJ 管理合作协议〉的律师函》，要求：1、本律师函送达深圳某餐饮公司之日，即宣告撤销双方于 2021 年 3 月 21 日签订《HFGYC-2021-03-22-7009-ZJ 管理合作协议》，深圳某餐饮公司可另行出租和自由处理XX商铺；2、请深圳某餐饮公司在收到本律师函三日内返还于某所交XXX商铺管理费保证金 18000 元、商铺装修使用费 70000元、商铺首月管理费、物业管理费 10000 元共计 98000 元的款项.3、如深圳某餐饮公司在收到本律师函三日内未向于某返还以上全部款项，于某将采取法律途径请求司法机关维护合法权益。

2021 年 5 月 24 日，深圳某餐饮公司向于某发出《解除协议告知函》，告知如下内容：1、于某收到《解除协议告知函》之日立即解除协议，协议尚未履行部分将终止履行，但不影响对物业的结算和违约责任的追究；2、于某提供所有该物业的相关资料并于收到函件后 3 日内办理退场手续；3、于某逾期不办理退场手续的，深圳某餐饮公司将自行收回，产生的费用由于某承担。深圳某餐饮公司主张于某收到《解除协议告知函》后并未在规定期限内办理退场手续，其于通知到期日 2020 年 5 月 30 日自行收回涉案租赁商铺。双方因涉案租赁商铺退款、欠缴物业管理费等问题，多次协商未果，遂酿成本案纠纷。

另查明，涉案租赁物已取得产权证，产权人为深圳XX房地产有限公司。

于某在涉案租赁商铺交付后，并未实际进驻。2021 年 4 月15 日，于某与案外人某科技公司签订《同联商业独家代理协议》，约定于某委托某科技公司将涉案租赁商铺对外进行转租。 

一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案的《管理合作协议》虽名为管理合作关系，但就其内容及性质实为房屋租赁合同关系。

关于合同撤销。于某主张深圳某餐饮公司存在欺诈行为及双方约定的协议存在显失公平的情形，诉请撤销涉案协议。关于欺诈行为，于某主张协议约定于某可自行装修，事实上于某委托的装修公司必须挂靠在深圳某餐饮公司名下，只能以深圳某餐饮公司的名义才能申请装修，且须另交 3000 挂靠费；此外，深圳某餐饮公司承诺可以为商铺提供三厢电源，于某承租后深圳某餐饮公司提供不了。关于显失公平，于某主张深圳某餐饮公司收取于某 70000 元前期装修款，且约定不退还，对于某明显不公平不合理，深圳某餐饮公司辩称深圳某餐饮公司承租涉案场地后进行了整体装修，该款系于某使用涉案商铺前期装修的费用，合同期内使用费一次性付清，不存在显失公平的情形。于某另主张协议中关于食材采购及产品定价等约定限制于某自主经营，显失公平。一审法院认为，于某作为完全民事行为能力人，应当知晓其与深圳某餐饮公司签订涉案协议所应承担法律后果，于某诉请深圳某餐饮公司存在欺诈行为，但未能提交有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，另深圳某餐饮公司当庭对装修使用费的收取作出合理解释，于某亦当庭确认其尚未进驻涉案商铺，其关于限制自主经营的陈述亦不足以表明涉案协议存在显失公平的情形，故于某诉请撤销双方签订的《管理合作协议》缺乏依据，一审法院不予支持。

关于退还商铺首月租金及物业管理费。《管理合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。深圳某餐饮公司于 2021 年 3 月 23 日向于某交付了涉案租赁商铺，无论于某是否实际进驻经营，其已实际占有该商铺并拥有使用该商铺的权利，理应按照合同约定支付管理费及物业管理费。于某诉请返还商铺首月租金及物业管理费共计 10000 元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

关于商铺 5、6 月份租金及物业管理费。于某虽于 2021 年4 月 7 日向深圳某餐饮公司发出了退租申请，但于某作为违约方并不享有解除权，故涉案协议解除时间应为深圳某餐饮公司向于某发出《解除协议告知函》中载明的时间即 2021 年 5 月 24 日，由于于某未进驻涉案商铺，故深圳某餐饮公司于解除当日即可收回涉案商铺，对深圳某餐饮公司主张其于 2020 年 5 月 30 日收回涉案商铺，一审法院不予采纳。根据深圳某餐饮公司提交的 5 月份缴费通知单显示，于某已缴纳 2021 年 4 月 22 日至 2021 年 5 月 21 日期间的管理费及物业管理费，故于某还应支付深圳某餐饮公司 2021 年 5 月 22 日至 2021 年 5 月 23 日管理费及物业管理费共计 645.16 元 （10000 元/月÷31 天×2 天）。深圳某餐饮公司已于 2021 年 5 月 24 日收回涉案商铺，其另行诉请于某支付 2021 年 6 月管理费及物业管理费缺乏依据，一审法院不予支持。

关于商铺管理费保证金。管理费保证金为履约保证金。余昌胜未按合同约定履行义务，深圳某餐饮公司有权依据合同不予退还商铺管理费保证金。故，于某诉请退还该项保证金，于法无据，一审法院不予支持。

关于退还商铺前期装修使用费。涉案《管理合作协议》约定，深圳某餐饮公司收取于某前期装修使用款 70000 元，此款项不予退还。根据庭审查明，该商铺前期装修使用款实为于某在合同期内使用涉案商铺现成装修的费用，费用一次性付清，鉴于此，因深圳某餐饮公司于 2021 年 5 月 24 日收回涉案商铺，余下合同期于某并未使用该装修，深圳某餐饮公司应向于某返还该部分期间的商铺前期装修使用费67598.04 元（70000 元-63 天÷1836 天×70000 元）。

一审判决

一、深圳某餐饮公司应于判决生效之日起十日内返还于某商铺前期装修使用费 67598.04 元；

二、于某应于判决生效之日起十日内支付深圳某餐饮公司2021年5月份管理费及物业管理费差额共计 645.16 元；

三、驳回于某的其他诉讼请求；

四、驳回深圳某餐饮公司的其他反诉诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费 2250 元，由于某承担 698 元，深圳某餐饮公司承担 1552 元，本诉受理费于某已预缴，一审法院予以退回 1552 元，深圳某餐饮公司应于本判决生效之起十日内向一审法院缴纳本诉受理费 1552 元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本案反诉受理费 65 元，由深圳某餐饮公司承担 62 元，于某承担 3 元，反诉受理费深圳某餐饮公司已预缴，一审法院予以退回 3 元，于某应于判决生效之起十日内向一审法院缴纳反诉受理费 3 元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。

本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，《管理合作协议》双方协商签订，不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应当履行各自义务。

关于深圳某餐饮公司是否应退回于某交纳的前期装修使用费70000 元。双方签订的《管理合作协议》中，第三条 3.4 项约定深圳某餐饮公司收取于某前期装修使用款 70000 元，此款项于签订合同当日一次性付清且此款项不予退还。本案中，该前期装修款项实质为于某使用涉案物业现有装修而支付的费用。此处七万前期装修费用的支付隐含前提条件为于某享受该装修在合同约定的五年租赁期间的全部效果，因于某实际上并未完全使用涉案物业装修达合同约定的五年时间。虽于某在涉案租赁商铺交付后，并未实际进驻，但涉案物业在合作期间的相关权利确由于某享有。一审法院认定自合同签订日 2021 年 3 月 23 日至深圳某餐饮公司收回涉案商铺 2021 年 5 月 24 日为期间计算前期装修使用费 67598.04 元（70000 元-63 天÷1836 天×70000 元），并无不当，本院予以支持。 

深圳某餐饮公司主张其与于某解除合同导致产生空置损失和因另寻租户产生中介费用。本院认为，该主张并未包含于深圳某餐饮公司反诉请求的范围，相关费用损失另循法律途径解决。

综上，上诉人深圳某餐饮公司的上诉请求不成立。原审认定事实清楚,适用法律正确,处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币 1490 元，由上诉人深圳市寻味源

餐饮管理有限公司负担。

本判决为终审判决。