购买二手房注意事项

   一、审查房屋权属状况

   1.查看不动产权证书上的产权人姓名、身份证号与卖方的姓名、身份证号是否一致。如果房屋属于共有产权，在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。如果房屋不能确定是否为夫妻共同财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明或要求夫妻双方在房产买卖合同上签字。

   2.为确保万无一失，买方在初步审查完不动产权证书后，还应和卖方一起去不动产登记中心调取房屋登记信息。确保该房没有处于查封、抵押等限制状态。

   3.如果处于抵押状态，房屋仍然可以交易，但最好在房产买卖合同中约定解押时间。

   二、了解房屋基本情况

   根据不动产权证书，买方可以了解到房屋建筑面积大小，要注意：产证面积与正式签订的合同约定的面积是否一致，避免被欺骗。

   根据不动产权证书，买方可以了解到房屋用途是办公还是居住，用途不同，配套设施就会有所不同，物业费、使用年限也会大不相同。

   实地了解房屋是否处于租赁状态。根据买卖不破租赁的法律规定，如果租赁期限未到，承租方可以继续租赁房屋直至到期，不受房屋买卖的影响，买方应查看卖方与租户的租赁合同，了解租赁期限，如果介意，应要求卖方提前与承租人解除租赁合同。另外，买方应要求卖方提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

   三、实地查看房屋质量

   买方除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线足否有老化的现象：最后，买方对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的漏水痕迹。

   四、扫除交房后遗症

   二手房交易结束后，买方往往为水、电、气、户口迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，买方应注意下面几个问题：

   （一）要求卖方结清各项费用。签订购房合同时，就应当约定卖方要结清水、电、气、物业等各项费用。支付尾款前，买方最好再去物业公司或供水电气的公司进行确认。

   （二）检查电表状况。在房屋交接验收时，买方必须亲自查验电表有否移动、改装的情况、线路走线是否正常等情况。如果不合格，应要求卖方整改或扣除整改费用。

 (三）要求卖方协助燃气过户。支付尾款前，买方应要求卖方办完过户手续。

 （四）要求卖方结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路，买方就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话，如确因电话线路或号源紧张而非要卖方的不可，那么在交房前就要和卖方一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

   （五）要求卖方协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空关房，平时无人居住，卖方也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买方应要求卖方提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。必要时，要求卖方协助办理过户手续。

   (六）要求卖方迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买方利益的一种纠纷。因此，买方在房屋交接日前一天可到房屋所在地的派出所查询卖方的户口是否已经迁出。如果卖方户口要在交房后才可迁出，则买方一定要与卖方就此问题约定清楚。

五、合同一定要约定得详细可行

房产买卖合同约定得是否详细可行对避免纠纷发生至关重要，对发生纠纷后能否得到有效赔偿至关重要。中介人员不是专业的合同起草人员，有时为了尽快促成交易，拟定的合同可能非常简单，有时为了个人关系，制定合同条款时可能会掺杂个人情感，有时因为个人经验的局限，根本就不知道合同应该约定哪些条款，这些个人目的、能力体现在合同里面就会导致合同约定不清、合同条款倾向于某一方的利益的情形出现。因此，签订合同时，买方还需慎之又慎，必要时委托律师把关。