2017年2月26日，秦女士突然接到物业的一个电话。

“秦女士您好，我是真英物业公司的，打电话是想通知您，您租用的地下车位已经出售了，今天就要办理入住手续哦，请您配合。”

“什么？我这个车位租了十几年，该交的费用一分不差，从未拖欠。今年的租约也没到期，怎么说卖就卖？”

“这是开发商决定的，我们只是负责通知协调。”物业答复道。

“这车位我现在还在租用，就算要卖，也应该优先卖给我吧！”秦女士很气愤。

“您先别激动，您可以和开发商再沟通一下。”

撂下电话，秦女士立即与开发商房中歌公司联系，要求在同等条件下优先购买车位。房中歌公司拒绝了秦女士的要求。

“秦女士，这个车位的产权人是我们公司，但您并没有和我们签订车位租赁合同，不存在租赁关系，我们也从未收到过您的租金，首先就没有法律上的利害关系，更谈不上优先购买权了。”

双方协商不成，秦女士诉至法院，请求法院确认其在同等条件下对系争车位有优先购买权，并以同等条件优先购买该车位。

一审：

法律无明确规定 亦无合同约定

承租人诉请遭驳回

一审法院经审理查明，真英物业公司于2011年接管该小区，秦女士延续此前使用车位并向小区物业管理单位交纳管理费的做法，但双方未签订书面租赁合同。房中歌公司未就该车位向真英物业公司缴纳管理费，也未收取车位使用费。2017年2月17日，房中歌公司在秦女士不知情的情况下，将车位出售给小区另一业主。

一审法院认为，秦女士系有偿使用系争车位，房中歌公司在真英物业公司接手管理小区后直至发生纠纷前，均未对秦女士长期使用系争车位的情况提出过异议，故虽然房中歌公司未直接收取秦女士支付的车位使用费，但双方就系争车位存在事实租赁合同关系。

而系争车位是否适用房屋承租人优先购买权，应依据当事人约定或者法律规定。秦女士未与房中歌公司或真英物业公司就系争车位签订书面租赁协议，也未就优先购买权达成相关约定。法律亦未明确规定地下产权车位可适用优先购买权。故驳回秦女士所有诉请。

秦女士不服，上诉至上海一中院。

二审：

综合考量立法本意

改判认定承租人享有优先购买权

秦女士认为，地下车位与房屋的配套设施同属于不动产，车位的交易流程也与房屋买卖流程完全一样，且车位权属也记载于房地产权证上，故在法律上车位的性质和地位与房屋一致，优先购买权应适用于车位。

上海一中院经审理后认为，一审法院根据秦女士提供的证据及查明的相关事实，认定双方就系争车位存在事实租赁合同关系，并无不当。其次，关于秦女士能否就系争车位行使优先购买权的问题。因法律规定具有相应滞后性，故对地下产权车位是否可以参照适用房屋承租人优先购买权的规定应根据地下产权车位的性质、房屋承租人优先购买权的立法目的等予以综合考量，而并非仅以法律有无明确规定为判断标准。从地下产权车位的性质而言，其与房屋同属于不动产范围，且实践中地下产权车位的交易方式与房屋交易方式类似，故参照适用相关规定具有法理基础。从优先购买权的立法本意而言，系为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及稳定社会经济的目的。随着社会经济的不断发展，人民生活水平的提高，私家车持有量激增与有限的车位数量之间的矛盾日益突出，车位的使用已经逐步成为影响人们日常生活质量的因素之一，故就地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。

据此，上海一中院二审认定秦女士可在同等条件下优先购买系争车位。

（本文所用皆为化名）