如果出资人只支付了首付款，之后双方共同偿还房贷的，则要涉及到个人出资与夫妻共同出资的交叉问题，这种情况的处理规则，不同于一般的处理规则。

《婚姻法》解释三第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据发《婚姻法》第39条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

如结婚前男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万，离婚时房屋价格500万，夫妻还款200万，没有其他共同财产。按照通用的计算方法：未出资方的增值补偿=婚后共同还款（200）除以房屋总价款（100+120+80）乘以现值500除以2=166.67万元。

但是，这个计算方法是否正确呢？对此可作如下剖析：

第一，一方婚前财产购买，登记在自己名下，应为个人的婚前财产；第二，婚前签订买卖合同，支付首付款，房屋上还有房贷等个人债务；第三，夫妻结婚后，无特殊约定，所有的收入为夫妻共同财产，房贷的偿还为夫妻共同财产偿还。

至此，可以提出一个问题，夫妻共同财产偿还房贷的行为是共同投资还是偿还购房人的个人债务呢？

第一种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为偿还购房人的个人债务，那么房屋的所有收益为购房人所有，购房人应将夫妻共同偿还的房贷返还到夫妻共同财产中，然后再行分配。如：

结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，夫妻还款200万，没有其他共同财产。那么，房屋价款500万为男方所有，但应从个人财产中支出200万元返还发到夫妻共同财产中，然后二人平分200万元，最后男方得到400万，女方得到100万。

第二种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为共同投资行为，那么房屋首付款部分为出资方所有，夫妻共同偿还的房贷为对出资方房屋的投资行为，对于投资的收益，应为夫妻共同财产，应当依法进行分配。如：

结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，夫妻还款200万，没有其他共同财产。那么，房屋价款中的100万为男方所有，其余400万为夫妻共同投资所得，每人200万，最后男方得到300万，女方得到200万。

第三种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为共同投资行为，而出资方首付款也认定为投资行为。依据《婚姻法》解释二第11条规定，一方以个人财产投资取得的收益应当归夫妻共同所有的财产。那首付款为出资方所有，首付款的投资所得为夫妻二人共同共有。如：

结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，妻还款200万，没有其他共同财产。那么，房屋首付款100万为男方所有，男方100万首付款投资获益66.7万为夫妻共有，夫妻还贷作为投资也是夫妻二人共有，则出资方先分100万出资款，再分33.35万投资收益，再分100万婚后财产及财产投资所得66.7万，共计300.05万元，女方分得33.35万婚前财产投资收益、100万婚后财产及投资所得66.6万，女方约分得199.05万元。

第四种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为共同投资行为，而出资方首付款认定为个人财产，房屋的增值作为婚前财产的孳息不再分割。如：

结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，妻还款200万，没有其他共同财产。房屋现值500万，总价300万，增值200万。按照第四种规则，那么房屋首付款100万为男方所有，男100万首付款增值66.7万为男方所有，夫妻还贷作为投资也是夫妻二人共有，夫妻共同财产投资所得133.3万，男方应得333.3万，女方应得166.7万。

经过上述分析，我们可以看出，目前与司法解释的计算方案结果相近的，是第四种方案，也就是将婚前一方财产（首付款）和婚后双方财产（还贷）都作为投资行为，但是并不按照《婚姻法》解释二第11条规定处理，而是将首付款的增值作为一方财产。笔者不去评论当前计算方案的优劣，但如果拆开分析，确有值得讨论之处。

另外，《婚姻法》解释三第10条只规定了婚前一方支付首付款的问题，但还有一种情况需要注意：

婚后夫妻一方签订不动产买卖合同，以个人婚前财产支付首付款并在银行贷款，用夫妻共同财产还贷的情况如何处理？

首先，首付款是一方的婚前财产；其次房屋如果登记在己方名下，应当按照《婚姻法》解释三第10条的规定，认定为登记一方，如果登记籍在双方名下，或者登记在对方名下，如果没有特殊约定的，应当视为共同共有。这种特殊约定，包括约定按份共有、或者借名买房、或者赠与对方或者己方所有；再次如果婚后一方财产购买房屋，登记在自己名下，应当按照《婚姻法》解释三第10条的规定处理；最后，如果一方以个人婚前财产购房，但登记在双方名下或对方名下的，之后共同还贷，应视为出资方将资金赠与对方，二人共同共有，之后夫妻共同财产还贷，房屋为夫妻共同财产，就不存在首付款对房屋所有权的影响问题了。

对于此条第一款的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，可能存在以下几种法律关系：一是为子女结婚自己出资资助子女购房，产权登记为子女，这属于赠与出资关系。房屋的所有权为子女，子女有处分房屋的权利，父母与子女的关系只是购房款的赠与合同关系，与房屋没有直接的法律关系；二是借给子女购房款，子女利用借得的购房款为自己购买房屋，双方属于借款合同关系。这种情况下，房屋的所有权也是子女，子女有处分房屋的权利，父母与子女的关系只是购房款的借贷合同关系，与房屋没有直接的法律关系；三是以子女的名义为自己购房，将房屋交个子女使用，属于借名买房关系，房屋的所有权为父母而非子女。出善意取得的情形外，子女处分房屋的行为是无效的。

当然在司法实践中，这三种情况都表现为父母出资购房，登记在子女名下。但这些事实的确定将会直接在子女离婚时产生不同的法律后果，直接影响到房屋的归属、债务的有无、房屋的分配等，在离婚时直接影响双方的利益分配。对于以上三种情况，司法实践中一般将父母出资，购买房屋时登记在子女名下的认定为父母赠与子女出资的关系，如果当事人有证据证明父母与子女之间还存在其他两种关系的，应当提供相关证据予以证明。

赵陆一律师，上海明伦律师事务所首席律师，手机（微信）：18301789159。