律师观点分析

原告：陈某某，男，1971年6月15日出生，汉族，住天津市。

委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师所律师。

委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师所律师。

被告：李某某，女，1978年5月19日出生，汉族，住上海市松江区。

委托代理人张艳，上海原本律师事务所律师。

委托代理人叶志豪，上海原本律师事务所律师。

原告陈某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本案现已审理终结。

原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年12月22日签订的《房地产买卖居间协议》；2.判决被告向原告支付延迟履行违约金人民币(币种下同)120万元；3.判令被告向原告返还定金10万元；4.判令本案诉讼费由被告负担。

事实和理由：原、被告双方于2015年12月22日在居间方上海A房地产经纪事务所的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定位于闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋系开发商上海B投资管理有限公司向被告抵扣工程款的多套房屋之一，其有权出售，房屋总价款279万元，2015年12月22日签约当日原告向被告支付定金10万元。合同签订后，系争房屋增值百万之多，被告在巨额利益面前视诚信于不顾，试图以各种借口拒绝继续履行双方所签合同。原告认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，被告本应当按照双方约定履行合同，然被告的行为已经构成违约，故原告以讼称事由诉至本院。

经审理查明，2015年12月22日，被告李某某(出售方、签约甲方)与原告陈某某(买受方、签约乙方)、上海A房地产经纪事务所(居间方)签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方向甲方支付定金10万元，房屋座落为闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积103平方米，户型3室2厅2卫，权利人李某某；室内装修情况为精装修，水电煤固定设施各一套；该房屋为开发商一手现房，甲方通过抵扣工程款取得该房屋的所有权，现甲方通过上海A房地产经纪事务所居间出售该房屋，甲方和上海B投资管理有限公司达成一致协议，上海B投资管理有限公司同意将甲方名下位于上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给乙方，乙方于2015年12月22日星期二向甲方支付10万元定金；待乙方和上海B投资管理有限公司签订预售合同之后，乙方与上海B投资管理有限公司形成正常购买关系，所有的一切和甲方无关；房价款279万元，乙方支付给上海B投资管理有限公司首期房价款84万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请195万元贷款的形式将第二期房价款支付给上海B投资管理有限公司指定的公司账户；该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；若甲、乙双方任何一方未按本项所述任一事项履行义务，则被视为违约，违约方应向守约方支付总房价款的10%作为违约金；甲方负责办理乙方的购房更名手续，之后，代乙方具备购房资格后，甲方安排乙方和上海B投资管理有限公司签订上海市房地产预售购买合同，乙方积极提供购房材料，配合贷款，甲方则处理购买中出现的与甲方有关的问题；甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后于2016年5月20日前签订预售合同等。签约当日原告支付了10万元定金。

2016年3月15日，陈某某向李某某发函要求签订买卖合同并支付房款。自与李某某签订协议后，陈某某通过微信多次与李某某联系，表示要继续履行合同，李某某未予回复。期间陈某某与中介经办人员联系，经办人员表示李某某委托其处理，并表示愿意退还定金并赔偿10万元违约金。

2016年3月10日，原告向公安机关报警，称李某某无权出售系争房屋，也无法联系。2016年3月16日，陈某某致电李某某商谈买卖事宜，李某某表示无法继续履行协议，要求解约，并委托林伟东与原告协商，愿意补偿10万元。

2016年3月21日，上海市公安局闵行分局马桥派出所民警就原、被告双方纠纷向被告进行了询问，询问笔录中被告陈述到，其丈夫为C建设集团有限公司的项目经理，被告是该公司的职员。系争房屋是万科集团抵给其公司所承包的万科金域华府楼盘项目的工程款，当时该工抵房事宜于2016年6月30日由其丈夫与万科销售总监在售楼处商谈并签订的，自签订协议开始系争房屋其就有自由处置的权利了。2015年10月左右，其委托上海尚宇房地产经纪事务所将系争房屋挂牌出售，后来中介就通知有叫陈某某的客户要购买房屋，于是其和陈某某在2015年12月22日在中介签订了《房地产买卖居间协议》，该协议中约定将系争房屋以279万元成交，先收了10万元定金，中介经理也在该协议上签字盖章。因为限购问题，陈某某社保要到2016年4月中旬才可以购买，而万科方面要求其于2016年3月底之前将所有工抵房手续办结，所以这中间有冲突，而且可能新政策要出来，按照陈某某的实际情况，因为限购而产生问题还买不了这套房。故其于2016年3月初的时候积极联系陈某某，跟他说明了情况，并且委托了原中介和他谈赔偿事宜，但是中介了解到陈某某需要房屋涨幅的80%，否则就拒绝协商。其将所有事情全权委托给中介处理，故不清楚陈某某的意思。依据双方签订的协议，违约金是总房价的10%，因为种种原因并非其单方违约，希望与陈某某协商违约金。万科要求其在2016年3月底前要将该套房屋的手续办结，所以准备在3月底前将房屋出售，因为限购的问题，陈某某的社保要到2016年4月中下旬才可以购房，所以这中间有冲突，而且可能新政策要出来，按照陈某某的实际情况，因为限购问题还买不了这套房。2016年7月17日，上海B投资管理有限公司与案外人史某某签订了《上海市商品房出售合同》，将系争房屋出售给案外人史某某。

另查明，陈某某于2016年3月18日将其所有的天津市。陈某某自2014年4月开始在上海市缴纳个人所得税至今。

原告为证明其实际损失向本院申请对系争房屋的市场价格进行评估，本院通过上海市高级人民法院摇号委托上海D土地房地产评估投资咨询有限公司进行评估，市场价格评估为522万元。本院认为，此次评估过程、方式符合规定，对该评估报告的证据效力予以认可。

现本案的争议焦点为《房地产买卖居间协议》的效力及协议未能履行的责任在谁。关于争议焦点一，被告认为系争房屋的产权人为上海B投资管理有限公司，被告出售房屋为无权处分，故该协议无效。本院认为，从双方协议中及被告至公安机关的笔录中陈述可以反映，被告系获得上海B投资管理有限公司的认可后签订协议，并且此后亦是被告确定买家后与上海B投资管理有限公司签订预售合同，将系争房屋出售，被告实与上海B投资管理有限公司存在抵债协议，并非无权处分。原、被告及中介方签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。三方均应按约履行各自义务。就双方签订的该份买卖居间协议，虽约定了房屋座落、交易价格、付款方式及违约责任等内容，但就房屋交易的实际履行明确载明房屋由上海B投资管理有限公司抵债出售，买卖合同由原告与上海B投资管理有限公司签订后履行，故并未约定过户、交房等事宜，而是明确了由被告确保原告与产权人在2016年5月20日前签订买卖合同。从合同形式及内容上均可反映出，原、被告之间并未形成买卖合同关系，而系定金合同关系。

关于争议焦点二，原告支付的10万元定金系交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即原、被告双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易进行积极协商，以促成原告与上海B投资管理有限公司按照协议约定的条件达成房屋买卖合同，否则违约方应按定金罚则承担责任。又签订该买卖居间协议时双方均明知原告处于限购状态，故约定在符合当时限购政策的情况下于2016年5月20日前签订预售合同。被告认为因原告限购，无法在上海B投资管理有限公司要求的3月完成交易，故合同无法履行的责任在原告。但从原告3月多次发送的函件来看，其急于履行该合同，不仅发函甚至因联系不上还报警。且从被告在公安机关的笔录来看，被告对于自己的违约予以承认，故本院认为系争合同未能履行的责任在于被告。因被告违约合同已无法履行，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。但该协议系三方签订，因涉及居间方之权利义务，本院确认解除原被告之间的权利义务。同时，原告要求解除合同的诉状材料被告于2016年5月12日收悉，本院确认原被告双方的权利义务于该日解除，解除后被告应将收取的定金予以返还。另，就被告违约责任的承担方式，原告在定金罚则、违约金及实际损失中可作出选择，原告现主张实际损失并无不当。

系争房屋经评估价格已上涨至522万元，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，酌定被告向原告支付违约金45万元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：

一、确认原告陈某某与被告李某某就上海市闵行区富卓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2016年5月12日解除；

二、被告李某某于本判决生效之日起十五日内向原告陈某某返还定金10万元；

三、被告李某某于本判决生效之日起十五日内向原告陈某某支付违约金45万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减16,500元，由原告陈某某负担9,519.23元，由被告李某某负担6,980.77元；鉴定费13,990元，由被告李某某负担。