律师观点分析

上诉人(原审原告)：丁甲，男，1987年12月4日出生，汉族，住上海市。

委托诉讼代理人：丁乙，男，1959年7月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。

上诉人(原审原告)：丁乙，男，1959年7月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：A国际贸易(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：徐某，总经理。

委托诉讼代理人：林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。

上诉人丁甲、丁乙因与被上诉人A国际贸易(上海)有限公司(以下简称“A公司”)返还原物纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

丁甲、丁乙上诉请求：撤销一审判决，改判：一、确认A公司与刘某就上海市黄浦区瑞金南路XXX号XXX室、6B室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》、《补充租赁合同》无效，A公司立即搬离系争房屋；二、A公司向丁甲、丁乙支付房屋使用费，按照每平方米每天人民币(以下币种均为人民币)4元、建筑面积395.66平方米的标准，自2016年6月3日起计算至实际搬离之日止。事实和理由：系争房屋的原权利人刘某在房屋已设定抵押并被法院查封后，仍与A公司签订了案涉租赁合同，约定的租金也低于市场价，显属恶意。A公司作为商事主体，在签订租赁合同之前，有义务核实房屋权利状态。在明知丁甲、丁乙取得了房屋所有权后，仍将租金支付给上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)执行账户，双方属于恶意串通，故合同应属无效。另，丁甲、丁乙虽知晓系争房屋为带租约拍卖，但并不代表其同意该租约继续履行，根据相关的法律规定，丁甲、丁乙有权不继续履行案涉租赁合同，该合同对其不具有约束力。综上所述，请求二审法院支持其上诉请求。

被上诉人A公司辩称，一审事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

丁甲、丁乙向一审法院起诉请求：一、要求A公司立即从系争房屋搬出；二、A公司向丁甲、丁乙支付房屋使用费(按照每平方米每天4元、建筑面积395.66平方米的标准，自2016年5月18日起计算至实际搬离之日止)。

一审法院认定事实：2013年12月2日，A公司与案外人刘某签订《租赁合同》，约定A公司向其承租系争房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金每月4万元，租金按一个月为一期支付，除第一期租金外，其余的每期租金于每月的25日以前缴纳，先付后住。2014年6月16日，双方签订《补充租赁合同》，将租赁期限变更为自2014年1月1日起至2018年12月31日止。

2013年3月8日，浦东法院出具(2013)浦民六(商)初字第2189号民事裁定书，冻结上海B实业有限公司、刘某、隋淑雯的银行存款28,200,000元或查封、扣押其相应价值财产。2013年3月12日，浦东法院向黄浦区房地产交易中心出具《协助执行通知书》，查封案外人刘某名下的系争房屋。2015年8月25日，浦东法院出具(2015)浦执字第13796号公告，对被执行人刘某所有的系争房屋进行查封、评估、拍卖，责令占有房产的案外人在规定期限内迁出系争房屋或者提出书面异议。A公司于2015年8月26日向浦东法院出具《情况说明》，称其与刘某就系争房屋签订了租赁合同，说明了租赁期限，并表示长期在系争房屋办公。2015年12月4日，浦东法院向A公司出具(2015)浦执字第13796号协助执行通知书，提取A公司租借系争房屋的租金并扣划至浦东法院执行款专户。2016年3月至2016年10月，A公司每月向浦东法院执行款专户转账付款4万元，共计付款32万元。

一审另查明，公拍网关于系争房屋的拍卖公告注明“带租约按现状整体拍卖”。《拍卖成交标的物交接单》中“现场交接情况”一栏载明：今委托人和拍卖人将上述标的物和原租赁合同现已移交买受人。

一审再查明，浦东法院于2016年5月17日出具(2013)浦执字第17023-1号执行裁定书，裁定系争房屋的所有权及相应的其他权利归丁甲、丁乙所有，该房屋财产权自裁定书送达丁甲、丁乙时起转移。2016年6月28日，丁甲、丁乙登记为系争房屋的权利人。

一审审理中，丁甲、丁乙确认知晓系争房屋是带租约进行拍卖，但拍卖公司告知是否继续履行租约由买受人自行处理。据丁甲、丁乙了解，系争房屋拍卖时，A公司在使用，但丁甲、丁乙直到拍卖成交后，才看到《租赁合同》、《补充租赁合同》。丁甲、丁乙确认于2016年5月18日接到拍卖公司电话通知，要求其至拍卖公司领取(2013)浦执字第17023-1号执行裁定书、协助执行通知书,并确认于2016年6月3日至拍卖公司领取上述材料，签署了《拍卖成交标的物交接单》。A公司确认于2016年6、7月得知系争房屋拍卖给丁甲、丁乙。

一审审理中，经丁甲、丁乙申请，法院委托上海C土地房地产估价有限公司(以下简称“C公司”)就系争房屋租金进行评估。C公司于2017年3月16日出具《房地产估价报告》，对系争房屋租金的估价结果为：平均日租金为4元/平方米/天，计租周期为2016年5月18日至2017年2月24日，共计283天。

一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。A公司与案外人刘某于2013年12月2日、2014年6月16日先后签订《租赁合同》、《补充租赁合同》，约定A公司向其承租系争房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。丁甲、丁乙未能提供证据证明A公司在签订相关租赁合同时知晓系争房屋被抵押、查封，也未能提供证据证明A公司虚假或恶意与案外人刘某签订相关租赁合同，因此《租赁合同》、《补充租赁合同》为有效合同。丁甲、丁乙确认知晓系争房屋是带租约进行拍卖，现丁甲、丁乙通过拍卖获得系争房屋所有权，应继续履行租赁合同，并按合同约定的标准收取租金，故法院对丁甲、丁乙要求解除合同、要求A公司按照4元每平方米每天的标准支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。鉴于(2013)浦执字第17023-1号执行裁定书裁定系争房屋财产权自裁定书送达丁甲、丁乙时起转移，而丁甲、丁乙确认于2016年6月3日领取该裁定书，丁甲、丁乙有权就系争房屋主张自2016年6月3日起的租金。A公司在明知丁甲、丁乙拍卖取得系争房屋的情况下，仍将租金支付到浦东法院执行款专户，就租金支付对象错误所造成的风险应自行承担后果。

一审法院作出判决：一、A国际贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付丁甲、丁乙自2016年6月3日起至2017年8月31日止的租金597,369.86元(按每月40,000元的标准计算)；二、驳回丁甲、丁乙的其余诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，丁甲、丁乙系通过民事执行案件的拍卖程序取得系争房屋的所有权。经查，执行法院在拍卖公告已注明“带租约按现状整体拍卖”，该租约即A公司与刘某签订的案涉租赁合同。丁甲、丁乙现要求A公司从系争房屋搬离并支付占有使用费，实则属于另案民事执行程序中的相关问题，其应向执行部门提出请求，而非另行通过民事诉讼程序予以解决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：

一、撤销上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26129号民事判决；

二、驳回丁甲、丁乙的起诉。

一审案件受理费人民币4,300元，退还丁甲、丁乙；司法鉴定费人民币15,000元，由丁甲、丁乙负担；丁甲、丁乙预交的二审案件受理费人民币4,300元予以退还。

本裁定为终审裁定。