律师观点分析

原告：马某某，女，1973年5月21日生，回族，住河南省商丘市。

原告：范某某，男，1969年7月31日生，汉族，住河北省石家庄市。

上列两原告共同委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。

上列两原告共同委托诉讼代理人：洪举，上海明伦律师事务所律师。

被告：XX财富资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。

法定代表人：李某某，执行董事。

委托诉讼代理人荆一杰，上海市同建律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴毅宏，北京市广盛律师事务所上海分所律师。

原告马某某、范某某与被告XX财富资产管理有限公司(以下简称XX财富公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告马某某、范某某的委托诉讼代理人冯亚伟(后转委托为赵陆一)，被告XX财富公司的委托诉讼代理人荆一杰到庭参加诉讼。2016年12月2日再次公开开庭进行了审理，原告马某某、范某某的委托诉讼代理人赵陆一、洪举，被告XX财富公司的委托诉讼代理人吴毅宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马某某、范某某向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告违约金1,543,900元(人民币，下同)。事实与理由：2015年10月初被告看中原告的上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，由于当时该房屋仍有租客尚未到期，因此被告表示可以签订长期租赁合同，原告向原承租人承担违约金提前终止合同。原告与被告于2015年10月15日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租期自2015年10月20日至2019年10月29日，每月租金181,371.42元，支付方式为付三押三，租金自第二期始当月10日支付之后三个月的租金，如有逾期不支付租金累计超过半个月的，原告可单方终止合同。因被告逾期半个月未支付租金，因此原告已经单方终止双方合同，并于2016年7月26日收回了房屋。由于被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，按照合同约定，被告中途退租的，应按未履行合同天数的一倍向原告支付违约金。原告按此计算，违约金为690万元，现原告自动调整为诉求；如若法院不认为被告存在中途退租的行为，则被告应按合同第十条支付违约金，但因按此计算违约金低于原告实际损失，故仍要求调整至诉求。

被告XX财富公司辩称，被告的确逾期不支付租金超过了15日，故同意与原告解除租赁合同。但对于原告诉称被告中途退租的行为不认可，被告是在与原告协商将涉案房屋转租的情况下才将家具设施设备搬离，寻找转租对象，并非中途退租。对于违约金，原告提供的证据不足以证实其实际损失，现同意支付给原告的保证金即三个月的租金抵扣违约金。

另查明，2016年5月19日，原告与被告签订了《房屋转租书面同意书》，约定原告同意被告将涉案房屋转租于他人，但转租后的房屋装修结构不得改动，如有改动原告要求被告恢复原状或赔偿损失。被告只得转租于一方承租人，不得多次转租。原、被告之间的原合同继续执行。同日，原告出具同意书给涉案房屋物业公司，表示同意被告搬出家具。被告于2016年4月13日、2016年5月20日、5月23日、5月24日及5月25日陆续将家具等搬离涉案房屋。

另原告提供证据，以此证明其实际损失：1、与案外人夏泰资产管理有限公司于2013年10月21日签订了上海市房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋出租给案外人，租赁期限自2013年11月21日起至2015年1月20日止。原告擅自解除合同，提前收回该房屋的，应按未履行合同天数的租金一倍向原承租人支出违约金。若支付的违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿。2015年10月14日，原告与案外人达成了协议一份，约定由于原告要求案外人提前一个月退租，补偿案外人三个月租金、物业管理费及水电费，共计373,848.78元。2015年10月15日，原告将前述款项转账至案外人指某的户名李艺花名下。2、2016年8月25日，原告与上海创屹资产管理集团有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给上海创屹资产管理集团有限公司，租赁期限自2016年8月26日起至2022年11月25日止，其中2016年8月26日至2016年11月25日为免租期，双方自2016年11月26日起计算租金，每月租金164,500元，加上之前空置期一个月共损失四个月租金73万多元，又支付了47,500元的中介费；3、律师费发票及合同，证明原告为本次诉讼聘请律师支出了25,000元；4、收据，以此证明涉案房屋内电动窗帘及自动推窗帘等被被告损坏，原告为此支出了修理费、重置费43,900元。5、个人客户综合账单，证明因被告未支付租金，原告无钱支付涉案房屋银行贷款，故借了高利贷产生了高额利息。6、佣金确认书、业务凭证及收据，证明原告与被告签订租赁合同，原告向中介支付佣金90,685.71元。被告对证据1、2及6真实性有异议，且与本案无关；对证据3及5真实性无异议，但与本案无关联性；对证据4，无法确认是被告损坏的。故以上均非原告实际损失。

以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、转账记录、律师函、转租协议、同意书及当事人庭审陈述等证据证明。

本院认为，双方签署的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。原告于2016年7月26日发函给被告提出双方租赁合同于2016年7月26日解除，现被告对此表示同意，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议在于被告存在何种违约行为？原告认为被告存在中途擅自退租行为。按照约定，应承担未履行合同天数一倍的违约金，现根据其实际损失，减少至诉求。本院认为，虽被告在合同租赁期限内搬离了自己设施设备，但其主张系经原告同意转租涉案房屋，为了转租才搬离设施设备。根据双方签订的转租协议及搬离家具同意书，难以认定被告搬离设施设备的行为属于中途擅自退租。原告表示有录音可以证实，但未提供。故本院对原告认为被告中途擅自退租的意见不予采纳；原告认为即使被告不存在中途擅自退租行为，被告现认可自身逾期支付租金属违约行为，愿意支付三个月租金作为违约金，但被告违约行为造成原告实际损失远超过三个月租金数额，故要求增加违约金至诉求。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。对于原告主张实际损失，本院分析如下：1、37万余元补偿费，原告称因被告租金较高，故提前与原承租人解除租赁合同，为此支付了该笔费用。此系原告为获取高额租金自行与原承租人作出的决定，与被告无法律上的因果关系。况且按照原告与原承租人合同，原告擅自解除合同，提前收回该房屋的，应按未履行合同天数的租金一倍向原承租人支出违约金。若支付的违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿。原告系提前一个月向原承租人收回该房屋，按照该约定，支付一个月租金即122,320.26元作为违约金，而原告却主张其支付了37万余元。如按照原告观点该损失与被告有关，则被告支付的高于原租金的租金回报也已经弥补该损失。故原告以此作为其实际损失，本院不予确认；2、中介费，原告与被告签订租赁合同为此支付了中介费9万余元，本院根据合同履行情况、被告违约情况做相应减少后可以作为原告的实际损失。但原告与案外人签订租赁合同，系原告为获取租金收益而与他人建立租赁关系而产生的费用，与被告并无法律上因果关系，故不作为原告的实际损失。3、租金损失73万元，原告在被告违约解除租赁合同后，寻找新承租人，可能会需要一定时间，合理空置时间可以作为原告的实际损失。但现原告与案外人自行商定三个月免租期，明显超出被告在违约时可预见范围，故不能据此约束被告。具体空置时间由法院根据本案具体案情酌定。4、律师费，并非解决争议必要支出费用，故不作为原告的实际损失。5、高利贷利息，高利贷本身为法律所禁止，故亦不作为原告的损失。6、物品损坏费用，目前证据无法确认与本案的关联性。综上，本院考虑涉案房屋空置时间、中介费等实际损失后，原告实际损失并未多于约定违约金，故对原告要求增加违约金至154万余元的诉讼请求不予支持。被告已支付保证金544,144.26元，现愿意以此抵扣违约金，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百十三条、第一百一十四条第一款,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条的规定，判决如下：

一、解除原告马某某、范某某与被告XX财富资产管理有限公司就上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；

二、被告XX财富资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马某某、范某某支付解约违约金544,144.26元(以已支付的保证金544,144.26元作为抵扣)。

案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，由原告马某某、范某某负担4,529.50元，被告XX财富资产管理有限公司负担4,620.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。