律师观点分析

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姚某。

委托诉讼代理人：张早刚，北京盈科（武汉）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：汤某。

委托诉讼代理人：胡迎法，湖北诚明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦小芬，湖北诚明律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某。

委托诉讼代理人：冯家启，湖北九通盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张金矿，湖北九通盛律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉某地产经纪公司。

再审申请人姚某因与被申请人汤某、王某、武汉某地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）确认合同无效纠纷一案，不服二审民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院指令中级人民法院再审本案。本案现已审理终结。

姚某申请再审称，汤某、王某和经纪公司“恶意串通”签订居间（买卖）合同，损害了我的利益，依据合同法第52条第2款的规定，该合同应属无效；原审认定事实和适用法律有误，违背立法原意，没有正确适用合同法第52条第2项，对认定“恶意串通”事实所要求的证明内容和方式有误，导致判决结果错误。姚某再审请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，确认涉案房屋买卖合同无效。

汤某辩称：16000元居间费由谁支付是合同履行问题，不属于本案审理范围；姚某对本案不享有诉权，姚某未能证明与王某存在婚姻关系，不是诉争房某屋共有权人；汤某没有恶意串通的故意和行为，不具备恶意串通的情感基础和联络条件，汤某依据相关法律规定和房产证公示效力，有理由相信诉争房产无房屋共有人；姚某和王某恶意串通虚假诉讼，损害汤某合法利益，王某作为本案被告积极配合姚某进行诉讼，且极力赞同姚某诉求，关系密切，系利益共同体，究其原因是签订涉案房屋买卖合同期间，房价涨幅过大。

王某再审庭审中对姚某陈述的事实及理由没有异议，并补充如下两点：王某与汤某签订买卖合同时姚鉴确实不知情；签订涉案房屋买卖合同时，王某已经明确告知汤某和经纪公司，涉案房屋是自己与姚某的共同财产；王某与姚某是再婚，因性格不合一直处于离婚之中。

经纪公司辩称，我公司与汤某、王某没有串通，签订合同真实合法有效，请求法院驳回姚鉴的再审请求。

姚某向一审法院起诉请求：确认汤某、王某和武汉某地产经纪公司于2015年8月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》无效；诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：姚某与王某于2002年5月17日结婚，婚后双方感情不和，协商离婚无果。2012年11月，姚某与王某在夫妻关系存续期间，共同抵押贷款购买武汉经济技术开发区6R2地块万科金域蓝湾C5栋1单元10层4室房屋即涉案房屋，于2013年11月9日办理房屋所有权证和土地使用权证，登记权利人为王某一人。2015年8月4日，王某在未告知姚某的情况下，由中介促成，与汤某、经纪公司签订涉案合同，约定王某将涉案房屋以800000元的价格出卖给汤某；王某于2015年9月1日交房，直至收到汤某购房全款当日，汤某向王某每月支付物业租金；房屋交易过程中，经纪公司协助双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，汤某须支付经纪代理费16000元等内容。签订合同时，汤某和经纪公司知道涉案房屋为夫妻共同财产，王某亦未告知汤某和经纪公司姚鉴不同意出卖房屋。当日，汤某向王某交付购房定金80000元，王某向经纪公司交付物业交割金10000元及房屋权属证书。同年8月30日，姚某向汤某和经纪公司发出书面通知，涉案合同侵害其合法权益，并通知终止合同的履行。纠纷经协商无果。另查明，经纪公司系经纪公司下属分公司，于2016年3月15日被注销。姚某曾向本院提起诉讼，要求撤销涉案合同，本院判决予以撤销。上诉后，二审以姚某系涉案合同相对人之外的第三方，没有权利提起合同撤销之诉为由，判决驳回撤销合同的诉讼请求。一审法院于2016年9月30日作出（2016）鄂0191民初2568号民事判决：驳回姚某的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由姚鉴负担。

姚某和汤某不服一审判决，向本院提起上诉。姚某的上诉请求：撤销一审判决，确认汤某、王某及经纪公司于2015年8月4日签订的涉案合同无效；一、二审诉讼费用由汤某、王某及经纪公司承担。汤某的上诉请求：依法改判一审判决对事实认定的部分内容；依法确认合同有效；本案诉讼费由姚某、王某及经纪公司负担。本院二审经审理，对一审法院查明的事实予以确认。

本院二审认为，姚某、汤某上诉的争议焦点在于一审的事实认定及涉案合同的效力问题。汤某上诉主张一审判决事实认定有误，但其并未提交充分证据予以反驳，据现有证据及涉案房屋需要办理解除抵押贷款的客观事实来看，汤某对涉案房屋属夫妻共同财产的情况应是知情的，并不存在事实认定错误一节，且相关事实认定也并未影响本案实体处理。关于合同效力问题，涉案房屋系夫妻共同财产，王某未经配偶同意擅自出卖登记在其一方名下的房屋，涉及到法律上的“无权处分”。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因房屋买卖系王某与汤某的真实意思表示，且并不存在欺诈、胁迫、恶意串通的情形，无论姚某是否知情认可，王某与汤某之间就涉案房屋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》本身应当是有效的，至于买受人汤某是否能够基于善意取得而享有房屋权属系另一法律关系。一审法院认为涉案合同效力不受无权处分有无的影响，而取决于合同三方的意思表示是否真实及是否具备合同生效情形，从而认定合同有效并驳回姚鉴的诉讼请求，应属正确。综上，姚某、汤某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院于2017年2月22日作出（2016）鄂01民终8185号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由姚某负担200元，汤某负担400元。

再审庭审中，姚某提交证据1.居委会主任某出具的证明，拟证明居委会出具“证明”主要是证明姚某和王某夫妻关系不和；证据2.律师函，拟证明汤某收到解除合同的通知。汤某和经纪公司质证认为，任某作为自然人应当到庭作证，证据1不能作为本案证据使用；汤某对证据2的真实性有异议，经纪公司表示不清楚证据2的情况。王某对姚某提交的上述证据无异议。

汤某再审提交如下证据：证据1.社区居委会关于投诉社区乱盖公章被撤回的回复。拟证明姚某在一审提交的证明被社区确认收回，姚某不是本案适格原告，对本案不享有诉权；证据2、3、4、5为与本案关联的另诉返还定金案和撤销合同案庭审笔录和判决书，拟证明姚某在本案中称与王某共同办理抵押贷款系虚假陈述；王某与姚某多次在庭审中承认王某故意隐瞒房屋有共有产权人的情况，以欺诈手段诱使汤某签订合同，王某与姚某恶意串通启动本案损害汤某的利益，姚某申请再审认为汤某与王某恶意串通的理由不成立；证据6.经纪公司在本案合同签约时给双方存放合同的公文袋。拟证明该公文袋的材料清单上并没有记载房屋有抵押的情况；证据7.2015年11月2日房地产档案信息查询单，拟证明涉案房屋抵押状态栏显示没有抵押，汤某当时不知道抵押的情况。姚某质证认为，证据1居委会的回复，没有原件，对真实性有异议；对证据2-5的真实性没有异议，对证明内容有异议。王某质证认为，对证据1的真实性有异议；对证据2-7的真实性无异议，对证明内容有异议。经纪公司对汤某提交的证据没有异议。

本院对双方当事人提交的证据作如下认定：姚某再审提交的证据1因证人任某没有出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据；姚某提交的证据2律师函为复印件，且内容为解除合同的通知，与本案起诉请求确认合同无效没有关联性。汤某提交的证据1因社区没有认定婚姻关系及房屋权属的法定职权，其盖章出具证明及撤回证明，均不能作为认定姚某和王某婚姻关系以及涉案房屋是姚某和王某的夫妻共有财产的依据。证据2-6证据形式真实，本院确认有证据效力，其待证事实本院将结合其他证据综合认定；证据7的查询时间为2015年11月2日，晚于涉案房屋买卖合同签订时间，不具有证明签约时该房屋抵押状态的证明力。

再审审理查明，原审认定的事实属实，本院再审予以确认。

本院再审认为，案件争议焦点是汤某、王某和经纪公司是否构成恶意串通，本案能否适用合同法第五十二条第二项认定涉案房屋买卖合同无效。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益是合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形之一。构成恶意串通要求各当事人之间在实施民事行为时有损害国家、集体或他人的故意，有串通一气、相互勾结的行为和损害的结果。本案中，姚某未能提交证据证明汤某、王某和经纪公司在签订涉案房屋买卖合同时有恶意串通损害姚某利益的故意，姚某在再审庭审中也不能证明签订涉案房屋买卖合同时自己或者王某告知了汤某自己不同意出售涉案房屋，且该买卖合同系经纪公司参与联系签订，应属正常的市场交易行为，姚某关于汤某、王某和经纪公司恶意串通，损害其利益的再审申请理由缺乏证据支持，不能成立。原审认为王某未经姚某同意擅自处分夫妻共同财产涉案房屋，涉及法律上的“无权处分”，并依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，不支持姚某关于确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求是正确的。

综上所述，姚某的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

维持本院（2016）鄂01民终8185号民事判决。

本判决为终审判决。