【案情简介】

孟女士与章先生系恋爱关系。2015年3月双方共同出资购买了本市浦东新区*****号*****室作为双方婚房，房屋总价287.93万元。2015年7月13日，双方签订了《共同购房协议》，约定房屋首付款由双方各出资75万共150万元；房产登记主贷人为章先生，按揭贷款部分由章先生的公积金及双方的收入共同向贷款银行偿还贷款本息；房产的产权属于双方共同共有，各享有所购房产50%的产权，但孟女士因政策限购原因，房产证及土地使用证暂登记在章先生名下。嗣后，孟女士与章先生为琐事发生矛盾，未办理结婚登记。双方对共同购买的系争房屋也无法达成一致意见。2017年4月1日，孟女士诉至法院，要求确认涉案房屋产权为双方共同共有；并判令上述房屋归章先生所有，由章先生支付孟女士房屋折价款。

【法院判决】

一审法院审理，认为原、被告签订的共同购房协议系当事人真实意思的表示，于法无悖，本院予以确认。原、被告按该协议支付了首付款后，原告却未按约支付剩余的银行贷款，应该确认原告违约。据此判决：一、上海市浦东新区XX大道XX号XX室房屋产权归被告所有；二、被告应于判决生效之日起三十日内支付原告房屋折价款140万元；三、上海市浦东新区,262.67元、商业贷款1,005,330.37元由被告归还。……

孟女士不服一审判决，依法提起上诉。经二审法院审理查明，一审法院认定孟女士未按约归还贷款依据不足。一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。判决如下：一、维持上海市浦东新区（2017）沪0115民初*****号民事判决第一项、第三项；二、撤销上海市浦东新区（2017）沪0115民初*****号民事判决第二项；三、被告应于本判决生效之日起三十日内支付原告房屋折价款175万元。

【律师分析】

1、《共同购房协议》是否有效？

孟女士、章先生双方是基于欲登记结婚、共同生活而购房并签订了《共同购房协议》，所签订的《共同购房协议》系双方真实意思的表示，与法无悖，应依法有效，并受法律保护。系争房屋虽登记在章先生一人名下，但应属孟女士与章先生共有。因此，章先生抗辩《共同购房协议》无效，其只需返还孟女士的出资款及相应利息，并不能成立。

2、孟女士没有还贷行为，是否构成违约？

孟女士与章先生在《共同购房协议》中约定系争房屋按揭贷款部分以双方收入共同偿还，但孟女士所提供的证据足以证明双方恋爱期间存在部分财产混同的情形，也就是说，在双方并未就共同偿还银行贷款的方式作出明确约定的情况下，银行贷款实际由章先生偿还并不代表孟女士违反了《共同购房协议》约定的还款义务。并且章先生于双方恋爱关系存续期间，从未要求或者催告孟女士偿还贷款，亦可说明这一事实。何况，即使孟女士存在所谓的违约行为，亦不改变系争房屋的性质。因此，孟女士承担的违约责任不过为赔偿章先生单独偿还银行贷款的损失而已。

3、本案的折价款应如何计算？

涉案房产购买总价虽为287.93万元，但经过这几年，涉案房价已经上涨，在双方无法通过协商确认房屋价值的，应需由第三方评估公司进行评估，依据评估意见确定的系争房屋的市场价值。

本案原、被告通过《共同购房协议》约定系争房屋属于双方共同共有的同时，又约定双方各享有50%的产权，根据对共有方式约定不明的解释规则，应视为双方按份共有系争房屋。一审直接依据孟女士实际支付的首付款占全部房款的比例确定章先生应支付孟女士的折价款，有所不当。但考虑到双方实际享有系争房屋的全部价值系以清偿银行贷款为前提，由于双方共同负担的银行贷款由章先生一人负担，章先生实际支付孟女士的房屋折价款应当扣除相应的贷款成本。