核心提示：近年来，随着我市旧屋区改造步伐的加快，拆迁安置房大量增加，并由此带旺了这部分房源的交易热潮。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议，但房子尚未交付的情况下进行的，其中的风险较大，频频引发诉讼。究竟该如何减少其中的交易风险呢？为此，陈鸿星律师精选了以往办过的一些典型案例，希望能对大家有所启示。

案例一：低价卖掉拟建安置房，十年后反悔引纠纷

2003年，因福州地区大学城建设需要，闽侯上街住户阿财（化名）的房子被列入拆迁范围。当年5月23日，福州地区大学城建设领导小组办公室、闽侯建顺拆迁工程处与阿财签订了《拆迁安置补偿协议书》。协议中约定：阿财被拆迁房屋的总建筑面积为124.83平方米，房屋安置统一由大学城指挥部安置。

同年6月10日，阿财与晶晶（化名）签订了一份《房地产买卖协议书》。这份协议中约定：阿财因急于使用资金，经与晶晶协商，自愿将拟建的安置房全部出售给对方。阿财的原房屋为木结构二层楼房，总建筑面积为124.83平方米，合法面积为107.88平方米。阿财所出售的安置房的价格，按大学城房屋拆迁货币安置补偿规定标准，定价为2.8万多元（过渡费4315元归晶晶所有）。今后如有安置房其他政策调整，全部由晶晶负责，盈亏也由她自理，与阿财无关。这份协议签订生效后，晶晶先付给阿财购房款2.5万多元，待安置房建好办理房产证移户时付清余款3000元。

协议签订后，晶晶依约向阿财支付了购房款2.5万多元。2003年6月11日，阿财的妻子丽丽（化名）写下《弃权书》：上街镇美岐村某房产系阿财所建，她情愿放弃权利决不后悔。

2006年，阿财与妻子丽丽离婚，并约定将除上述卖给晶晶的那处安置房外，原房拆迁所获得的另两处安置房都给丽丽。丽丽随后接收了这两处房产。

2012年7月，阿财的安置房户型确定为120平方米，并经抽签选号获得了房子。该房中签与户型选择均由晶晶代为办理。同年8月，阿财领取了上述安置房。

晶晶要求阿财依约交出这处安置房。阿财不干了，将对方告上法庭，要求确认双方之前签订的《房地产买卖协议书》无效。晶晶提出反诉，要求阿财继续履约。

庭审中，阿财振振有词地提出：本案诉争房产无论是拆迁之前还是在拆迁之后，其土地使用性质均属于闽侯县上街镇美岐村的集体所有土地。阿财系该村村民，依法享有本村集体宅基地使用权。晶晶非本村村民，因而她与阿财签订的房屋买卖合同无效。

福州市中院经终审认为，根据当事双方签订的《房地产买卖协议书》，双方买卖的是拆迁部门补偿的安置房，而非拟拆迁的农村自建房。安置房不是现行法律法规禁止转让的标的，安置房的转让不会影响农村宅基地制度的执行。因而，阿财主张《房地产买卖协议书》无效不能成立。

据此，该院判决确认阿财与晶晶之间签订的《房地产买卖协议书》有效，阿财应于判决生效之日起30日内向晶晶交付诉争安置房。

案例二：安置房被开发商卖掉，拆迁户打官司要讨回

1996年，政府部门将鼓楼区湖滨路以南，后曹南侧宅基地合计9.19亩的国有土地使用权，出让给福州鑫人房地产开发公司，作为其进行商品住宅建设的用地。该项目由晋安区房地产综合开发公司负责实施拆迁。

鼓楼区西峰里的阿力（化名）已故祖父的房屋也被列入拆迁范围。经房管部门裁决，以产权调换形式安置被拆迁人一间套户型一单元、1.5间套户型两单元。

之后，晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产开发公司根据裁决书，安置给阿力祖父的各继承人相应房产，并分别制作了拆迁安置补偿协议书。其中，阿力和弟弟应安置52平方米的一单元房子。后阿力兄弟因对拆迁安置方案不满，都没有在安置协议上签字。

1999年9月，安置房回迁，阿力的安置房选择确认为鼓楼区卧湖路某新村的807单元，并由晋安区房地产综合开发公司出具了回迁结算单，阿力应交纳的安置房差价款为2337.79元。阿力因始终对原被拆迁房的产权面积存在争议，未与晋安区房地产综合开发公司办理回迁安置结算手续，因而福州鑫人房地产开发公司也没有将安置房交付给他。

2000年10月8日，晋安区房地产综合开发公司、福州鑫人房地产开发公司向阿力家人发出通知，要求该户于当月20日办理安置房结算手续，但阿力仍然没去办理。

之后，阿力多次要求结算和交房，但福州鑫人房地产开发公司已于2004年被工商部门吊销营业执照，如今下落不明。阿力至今未能得到安置。

阿力懊悔不已，无奈之下只得将晋安区房地产综合开发公司和福州鑫人房地产开发公司一起告上法庭，要求他们交付卧湖路某新村的807单元。

该案审理过程中，阿力弟弟以公证书形式表示放弃诉争房的所有权。

法院查明，福州鑫人房地产开发公司已于2001年11月将诉争房出售给第三人阿宝（化名），阿宝已办理了房屋所有权证。根据福州市房管局的书面反馈，诉争房在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安置用房。

原一、二审法院经审理都认为，阿力的被拆迁房经拆迁纠纷仲裁裁决以“房屋产权调换”形式进行就地安置，他虽未在安置协议上签字，但他的安置房已选择确认为本案中的诉争房，并由晋安区房地产综合开发公司出具了回迁结算单。即使他逾期办理回迁结算手续，拆迁人也无权擅自处分该安置房。

阿宝通过房屋买卖方式取得该安置房，但以产权调换形式安置的被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特种债权，具有物权的优先效力。基于特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力。无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续，被拆迁人均可追回该拆迁安置房屋。因此，阿宝虽已取得本案诉争房屋的所有权证，但阿力仍享有优先取得该房屋的请求权。

法院判令福州鑫人房地产公司限期与阿力办理诉争房的安置结算手续，阿宝应将诉争房腾空交还阿力。

阿宝不服，向法院申诉。福州市中院经审查，启动了再审程序。该院再审认为，由于阿力对原被拆迁房的产权面积问题存在争议，自始自终未在《拆迁补偿安置协议书》上签字，也不确认《拆迁补偿费和购房计算单》，至今也未与晋安区房地产综合开发公司办理回迁安置结算手续。而阿宝作为善意有偿取得的第三方，以合理的对价方式支付购房款并依法办理了本案诉争房的所有权证过户登记手续，并且入住至今。

根据最高人民法院在2005年发布的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中的规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。因此，本案纠纷不属于人民法院受案范围。

据此，该院最终撤销原判，驳回了阿力的起诉。

律师提醒：买卖未办证的拆迁安置房应注意哪些问题

近年来，拆迁安置房的买卖大增，相关交易问题备受市民关注。根据陈鸿星律师接到的市民相关法律咨询统计，常见的问题主要有：购买尚未取得产权证的拆迁安置房有可能遇到哪些法律风险？尚未办证的拆迁安置房能否进行上市交易？如果打算购买，应做好哪些事先防范措施，以最大限度避免风险？

就此，福建理争律所资深律师陈鸿星认为，购买尚未取得产权证的拆迁安置房可能遭遇的风险主要有以下4类：一是受房价上涨因素影响，卖方反悔违约。二是受“共有人”因素影响，诱发纠纷。三是卖方死亡后，其继承人可能对安置房买卖合同产生争议。四是因卖方自身债务纠纷，导致拆迁安置房被债权人申请法院查封。

从目前的司法实践情况来看，只要拆迁安置房买卖合同主体适格、意思表示真实、内容和形式合法，安置房买卖合同应为有效，也就是说未办理产权证的拆迁安置房也是可以进行交易的。

另外，拆迁安置房购房者应注意以下5点，以避免日后的烦恼：一是购房者可以要求卖方将拆迁安置补偿协议等与拆迁相关的材料原件寄放在买方处，由买方暂时代为保管，避免卖方“一房二卖”或“一房多卖”。同时，购房者还应认真审查拆迁补偿安置协议，明确被拆迁人对被拆迁房屋享有清晰完整的产权。若被拆迁房屋为共有房产的，还应当征得其他共有人的书面同意。

二是在安置房买卖合同中约定较高的违约金，或者要求卖方提供必要的担保，并列明房屋涨价的损失作为买方实际损失，明确房屋涨价损失的计算方式，以免卖方在将来房价上涨时反悔违约。三是在安置房买卖合同中约定卖方办理安置房产权证及过户手续的时间，以免卖方故意拖延时间。

四是在安置房买卖合同中对合同生效后到房屋过户前可能出现的不确定因素作出明确约定。