律师观点分析
上诉人（原审原告）：祁XX，男，1963年11月30日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：吴X，安徽XX律师。
委托诉讼代理人：阮X，安徽XX律师。
被上诉人（原审被告）：安徽XX公司，住所地安徽省亳州市谯城区站前XX。
法定代表人：吴XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马XX，安徽XX律师。
上诉人祁XX因与被上诉人安徽XX公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初5867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祁XX及其委托诉讼代理人吴X、阮X，被上诉人安徽XX公司的委托诉讼代理人马XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祁XX上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人返还购地款600000元并赔偿上诉人经济损失XXX元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，判决显失公正。上诉人与被上诉人2012年6月19日签订的协议是基于2002年10月10日景X婧与被上诉人签订的联合开发协议书作出的补充协议。在2002年10月10日景X婧与被上诉人签订的联合开发协议书中，第二条明确约定：甲方（被上诉人）负责办理相关土地手续，费用由甲方负担…甲方收到乙方的（600000元）借款应主动配合乙方工作，主动办理开发的一切手续，并保证乙方一年内拿到出让土地使用证。第八条约定：甲方因故无法办理土地证和开发规划方案的报批，处无条件返还乙方借款，还要付清乙方借款总额10%的违约金。从上述条款可以明确得出结论，合同履行方式为被上诉人负责办理土地证和开发规划方案的报批，之后将土地证及开发规划手续交给上诉人开发。根据补充协议第6条约定，如上诉人暂时无力支付购地款，按月息2%计息，按实结算至实际付款之日，最迟在该项目销售时付清。综上可以认定，暂缓交纳土地转让价款是双方的自愿约定，下余款项的支付条件是被上诉人将土地证、开发规划手续交给上诉人投资开发土地，在达到销售条件时，再付清下余购地款。本案中，并非上诉人不愿开发或无力开发，而是被上诉人隐瞒涉案土地已经出卖给上诉人的事实，在办理完土地证和规划手续后偷偷自行开发并销售完毕。一审认定被上诉人不存在违约行为，明显错误。
XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理、合法、公正，上诉人要求撤销该判决，无事实和法律依据。1.本案答辩人不存在违约行为，本案是上诉人严重违约。2002年10月10日答辩人与景X婧签订联合开发合同后，景X婧没有按照合同约定向答辩人实际支付借款600000元。2012年6月19日答辩人与祁XX签订联合开发合同的补充合同后，祁XX也没有按照合同约定向答辩人支付土地余款。答辩人与景X婧签订的是联合开发协议，答辩人于2013年9月30日取得亳国用（2003）第01018号土地使用证，并办理了建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证，祁XX与景X婧均不具备开发资格，也没有向答辩人支付开发费用，答辩人迫于政府土地不能闲置的压力独自出资开发建设，该项目现已结束并销售完毕。由此证明，双方的合同签订后，答辩人按照合同也履行了相关义务，是上诉人拒不支付土地余款及开发费用，严重违约，答辩人不存在违约行为。2.答辩人不存在违约，上诉人要求答辩人承担违约责任于法无据。两份协议签订后，景X婧没有按期支付600000元，祁XX应向答辩人支付联合开发款项XXX元，最迟在房屋销售时付清。但直至今日，上诉人分文未向答辩人付款。由此可以看出，祁XX以自己的实际行动已明确表示不履行联合开发协议，其行为违反了诚实信用原则，答辩人不存在违约，是上诉人违约。
祁XX向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告2002年10月10日签订的联合开发协议书及2012年6月19日签订的补充协议合法有效；2.判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失计人民币100万元（2017年8月15日变更为700万元）；3.支付原告诉讼保全担保费40000元，本案诉讼费、保全费用由被告承担。在审理过程中原告变更诉讼请求为:增加诉讼请求第二项为：1.依法解除原、被告2002年10月10日签订的联合开发协议书及2012年6月19日签订的补充协议。2.变更诉讼请求第三项为：判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失人民币550万元并支付原告评估费3万元，保全担保费35000元，合计人民币556.5元。
一审法院认定事实：被告XX公司（甲方）于2002年10月10日与案外人景X婧（乙方）签订希夷大道项目用地联合开发协议书，协议约定：一、甲方愿意预留一宗地块交给乙方开发，该宗地块位于谯城区希夷大道东XX，木兰XX以南南侧，国税局家属院以西，东西长度约25，南北长度约80米，面积为2000平方（约合3亩地）其地理位置与范围的具体情况详见本协议附图所示，附图已经甲、乙双方签字生效。二、甲方负责办理相关土地手续、费用由甲方承担。乙方同意在条件具备时开发该地块。并予本协议签订十日内付清甲方借款（人民币陆拾万元整）此款以后用于抵扣甲方应得联合开发收益，甲方收到乙方的借款应主动配合乙方工作，主动办理开发的一切手续，争取尽早开工，并保证乙方一年内拿到出让土地使用证。三、该宗地块动工前，乙方必须按协议支付清甲方借款，否则甲方有权作废该协议。四、开发方案的拟定与实施由乙方负责，甲方负责开发方案的报批，费用乙方负担。五、收益分配方式，甲方收益按该宗地块300元每平方米，计算收益，其他多余收益归乙方所有。六、具体开发该宗地块时，甲方应提供资质等一切方便，乙方应享有政府认可甲方的优惠政策。七、该地块面积最终以亳州市土地局核发的土地证为准，价款多退少补。八、甲方若因故无法办理土地证和开发规划方案的报批，除甲方无条件返还乙方借款，还要付清乙方借款总额10%的违约金。乙方若因故无力在该地块进行开发，要求退回开发原借款者，应按借给甲方资金总额的10%支付甲方违约金或由甲方直接从借款中扣除。
2012年5月26日，景X婧将该协议书的权利义务转让给原告并致函被告。经被告同意并进一步协商，原告祁XX（乙方）与被告XX公司（甲方）于2012年6月19日签订补充协议，协议约定：1、土地面积现已确认，计2154平方米。2、由于政府对该块土地进行了挂牌出让，最终土地出让价为912.24元每平方。（总出让价为：6250万元，总面积为68512.6平方），详见成交确认书和土地证。3、乙方实际土地成本为：XXX元，扣除已经支付的60万元，乙方应支付甲方土地余款为：XXX元。4、该土地实际成交时间为2007年元月11日。截止至2012年6月10日，共计5年5个月，双方协商按按月息2分计取费用，共计:XXX×65×2%﹦XXX元。5、以上3、4条款合计：乙方应支付甲方XXX元。6、协议签订后乙方应及时支付以上款项，如乙方暂时无力支付，自2012年6月11日起，本金按XXX元计算，月息2%支付甲方利息，按实结算至实际付款之日。最迟在该项目销售时付清。由于该项目为联合开发，甲方对土地款及期间费用只作为项目收益，不开具发票，如乙方需要发票，产生的费用由乙方承担。7、如乙方继续采取联合开发形式，甲方配合乙方办理有关手续，发生费用由乙方承担，同时乙方在销售过程中，乙方按照签订的合同价向甲方缴纳5%保证金后，甲方给予盖章。该保证金在客户他项权证办好，交按揭银行后，甲方退还乙方保证金。乙方应按时缴纳税款及相关费用。8、乙方应向甲方承诺：该项目由乙方独立操作，发生一切责任，均由乙方承担，否则，甲方有权对该项目及保证金进行处置，保证金不足部分，甲方继续对乙方进行追溯。9、本项目如需与第三方合作，乙方需以甲方名义出面签订有关合作协议，一切责权利均由乙方承担，甲方权力配合。10、本协议是对前期协议的补充，如有条款冲突，以补充协议未准。
被告XX公司与案外人景X婧签订协议后，景X婧XX公司支付了60万元，被告在与原告祁XX签订补充协议时对此亦予以认可。被告XX公司于2013年9月30日取得了涉案地块的土地使用权，于2014年9月25日办理了涉案地块的建设用地规划许可证，自行投资建设了友阳希夷大道商务办公楼并办理了预售许可证，并进行了销售，现已销售完毕。原、被告签订协议后,除了案外人景X婧支付了60万元外，祁XX至今未按照约定支付剩余土地使用权转让价款。原告祁XX因未能取得涉案土地的开发权益，为此提起诉讼。并将涉案土地进行评估，案涉地块由中XX以2017年6月30日为评估基准日作出34GG062XXXX2392评估报告书，案涉地块价值为人民币998万元。
一审法院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1.本案被告于2002年10月10日与案外人景X婧签订的联合开发协议及2012年6月19日与原告祁XX签订的补充协议是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同？2.本案被告于2002年10月10日与案外人景X婧签订的联合开发协议及2012年6月19日与原告祁XX签订的补充协议是否有效？3.被告是否存在违约行为？是否应该承担违约责任，赔偿原告经济损失？
关于本案争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，作为提供土地使用权的被告XX公司，在与原告签订的补充协议中，只约定收取固定利益，并未约定承担经营风险，故本案应认定为土地使用权转让合同。
关于本案争议焦点2，原、被告于2002年10月10日签订的联合开发协议及2012年6月19日签订的补充协议时，被告XX公司并没有取得涉案土地的土地使用权，而是于2013年9月30日取得涉案地块的土地使用权,并办理了土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。故两份协议应属有效。
关于本案争议焦点3，原告祁XX（乙方）与被告XX公司（甲方）于2012年6月19日签订补充协议，协议第六条约定“协议签订后乙方应及时支付以上款项，如乙方暂时无力支付，自2012年6月11日起，本金按XXX元计算，月息2%支付甲方利息，按实结算至实际付款之日。最迟在该项目销售时付清。由于该项目为联合开发，甲方对土地款及期间费用只作为项目收益，不开具发票，如乙方需要发票，产生的费用由乙方承担”。被告XX公司于2013年9月30日取得了涉案地块的土地使用权，于2014年9月25日办理了涉案地块的建设用地规划许可证，自行投资建设了友阳希夷大道商务办公楼并办理了预售许可证，并进行了销售，现已销售完毕。原、被告签订协议后,除了案外人景X婧支付了60万元外，祁XX至今未按照约定支付剩余土地使用权转让价款。故被告不存在违约行为，不应向原告承担违约责任，赔偿损失。
综上所述，被告于2002年10月10日与案外人景X婧签订希夷大道项目用地联合开发协议书及被告于2012年6月19日与原告签订的补充协议，在合同性质应认定为土地使用权转让合同。被告XX公司与案外人景X婧签订希夷大道项目用地联合开发协议书及与祁XX签订补充协议时，虽未取得争议地块的出让土地使用权，但在原告起诉前被告XX公司已经取得该土地使用权，并办理了土地使用证，故对原告要求确认被告于2002年10月10日与案外人景X婧签订希夷大道项目用地联合开发协议书及被告于2012年6月19日与原告签订的补充协议合法有效的诉讼请求，予以支持；因原、被告签订的两份协议已经履行不能，故对原告要求解除被告于2002年10月10日与案外人景X婧签订的希夷大道项目用地联合开发协议书及被告于2012年6月19日与原告祁XX签订的补充协议的诉讼请求，亦予以支持;合同解除后,双方基于履行合同取得的财产应当返还对方,原、被告签订补充协议时，案外人景X婧已支付土地使用权出让费60万元，被告XX公司应予以返还；对原告要求被告赔偿违约给原告造成的经济损失人民币550万元并支付原告评估费3万元，保全担保费35000元，合计人民币556.5万元的诉讼请求，于事实不符，不予支持。对被告关于原告与被告签订合同时，被告尚未取得该土地使用权，无权使用和开发该土地，该两份违反了法律法规强制性规定，属于无效合同的辩称，于法无据，不予采纳；对被告关于原、被告签订合同后，由于原告未向被告支付60万元借款的辩称，于事实不符，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条之规定，判决：一、确认被告安徽XX公司于2002年10月10日与案外人景X婧签订的希夷大道项目用地联合开发协议书及2012年6月19日与原告祁XX签订的补充协议有效。二、解除被告安徽XX公司于2002年10月10日与案外人景X婧签订的希夷大道项目用地联合开发协议书及2012年6月19日与原告祁XX签订的补充协议。三、被告安徽XX公司于本判决生效后十日内返还原告祁XX土地使用权转让费60万元。四、驳回原告祁XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60880元，由原告祁XX负担60662元，被告安徽XX公司负担218元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被上诉人二审提交的建设规划用地许可证、建设工程规划许可证，因上诉人对其真实性、合法性无异议，对其真实性予以认定，但仅从两份许可证看不出其是否违约，对其证明目的不予认定。
本院二审查明的事实与一审一致。另查明：涉案土地于2014年9月25日取得了建设用地规划许可证，于2014年10月28日取得了建设工程规划许可证。
本院认为，根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：1.XX公司是否存在违约行为；2.上诉人经济损失如何认定。
关于争议焦点1，XX公司（甲方）于2002年10月10日与案外人景X婧（乙方）签订希夷大道项目用地联合开发协议书，2012年5月26日，景X婧将该协议书的权利义务转让给祁XX经XX公司同意，经协商，祁XX（乙方）与XX公司（甲方）于2012年6月19日签订补充协议，根据补充协议10约定，该补充协议约定的相关事项可视为对原开发协议书的变更。原开发协议书第二条约定：“甲方负责办理相关土地手续、费用由甲方承担。乙方同意在条件具备时开发该地块。并予本协议签订十日内付清甲方借款（人民币陆拾万元整）此款以后用于抵扣甲方应得联合开发收益，甲方收到乙方的借款应主动配合乙方工作，主动办理开发的一切手续，争取尽早开工，并保证乙方一年内拿到出让土地使用证。”补充协议7约定：“如乙方继续采取联合开发形式，甲方配合乙方办理有关手续，发生费用由乙方承担，…。”据此，如果继续联合开发，则由祁XX办理有关手续并承担办理手续的费用，XX公司配合，XX公司于2013年9月30日取得了涉案土地的土地使用权证，于2014年9月25日取得了建设用地规划许可证，于2014年10月28日取得了建设工程规划许可证。自2012年6月19日XX公司与祁XX签订补充协议后，祁XX并未提供证据证明其履行了办理有关手续的行为；二审庭审中，祁XX陈述，补充协议签订后，其长期不在亳州，一直在外地。祁XX主张XX公司负责办理土地证和开发规划方案的报批，之后再将土地证及开发规划手续交给上诉人开发，XX公司存在违约行为，与双方补充协议的约定不符，本院不予采信。
补充协议6约定，涉案土地转让款最迟在该项目销售时付清。结合协议内容，XX公司对土地款及期间费用只作为项目收益，该项目应由祁XX独立操作，或者祁XX主导项目开发销售。本案现有证据无法认定祁XX是否继续采用联合开发形式。
本案涉案合同为土地使用权转让合同，从补充协议看，祁XX未支付约定土地使用权转让对价，也未提供证据证明其主导办理有关手续，此时涉案土地使用权仍然属于XX公司，而不属于祁XX。补充协议只对“如乙方继续采取联合开发形式”进行约定，并未对其他“不继续采取联合开发形式”进行约定。祁XX怠于行使自己的联合开发权利，XX公司办理了涉案土地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，自己进行开发，并未违反双方约定。
关于争议焦点2，鉴于祁XX与XX公司的补充协议对已支付的600000元均予认可，本院认为，景X婧已按原联合开发协议书的约定支付了该款项，故该600000元至少在2002年10月20日已经支付。双方当事人对涉案两份协议有效、应予解除并无争议。祁XX与XX公司签订补充协议时，双方对景X婧已经支付土地款600000元均认可，该款XX公司应予返还。XX公司办理了涉案土地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，未通知祁XX相关情况，有违诚信。基于公平原则，祁XX的相关损失，应由XX公司适当补偿，可自2002年10月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至600000元清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初5867号民事判决；
二、确认本案2002年10月10日希夷大道项目用地联合开发协议书及2012年6月19日补充协议有效；
三、解除本案2002年10月10日希夷大道项目用地联合开发协议书及2012年6月19日补充协议；
四、安徽XX公司于本判决生效后十日内返还原告祁XX土地使用权转让费60万元并补偿祁XX相关损失（自2002年10月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至600000元清偿之日止）；
五、驳回祁XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60880元，由祁XX负担50000元，由安徽XX公司负担10880元；二审案件受理费47906元，由祁XX负担40000元，由安徽XX公司负担7906元。
本判决为终审判决。