律师观点分析
北XX市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）XX02民终6911号 上诉人（原审被告）：A，男，1965年7月20日出生,住北京市东城区， 被上诉人（原审原告）：A，女，1954年7月2日出生，住北京市西城区， 委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师， 原审被告：A，男，1948年7月15日出生，住北京市东城区， 上诉人A因与被上诉B、原审被告C房屋租赁合同纠纷一案，不服北XX市东城区人民法院（2017）XX0101民初4619号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结， A上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回A的全部诉讼请求，事实和理由：1.我与A签订的《房屋租赁合同》合法有效，我于2013年9月12日、2016年10月3日与A签订的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，在签订合同时A已知B将房屋租给我居住使用，我与A签订的合同未到期，且我的租金交到了2017年10月1日，我对房屋进行了装修，故A无权要求我退房，自建房本是违法建筑，就自建房而言一审法院应当驳回A的诉讼请求，2.一审法院适用法律错误，本案是房屋租赁合同纠纷，我与A签订的《房屋租赁合同》合法有效，没有违反《合同法》第五十二条的相关规定，本案A是产权人，其签订的合同应属合法有效合同， A辩称，同意一审判决，不同意A的上诉请求和事实理由，A与B签订的合同无效，A在未经我同意的情况下擅自出租，A在明知房屋还有其他产权人的情况下低价承租房屋属于恶意， A述称，同意一审判决， 冯荣彩向一审法院起诉请求：1.要求确认A与B之间签订的两份租赁合同无效；2.要求B按照现状腾退北京市东城区×××号房及北侧自建房， 一审法院认定事实：A和B共有北京市东城区×××号房（以下简称涉案房屋），案外人A和B共有涉案房屋西侧的9号房， 2013年9月12日，A在明知B是涉案房屋共有权人的情况下，和A单独订立《房屋租赁合同》，约定A将涉案房屋及9号房及后面搭建的小坯房出租给B，租赁期限自2013年10月1日至2016年10月1日，2016年10月3日，A与B就上述租赁物续订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年10月1日至2024年10月1日，月租金2500元，年租金30000元， A承租涉案房屋后，将9、10号房屋进行物理分割，并将涉案房屋内部加建内部隔层，诉讼中，法院至现场勘验，现9号房与涉案房屋之间有物理分隔，且涉案房屋内部存在隔层，涉案房屋北侧有自建房一间（二层结构），与涉案房屋连通， 一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案A经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利，根据已查明情况，A和B系涉案房屋共有产权人，A无权单独处分涉案房屋，而A是在明知B是涉案房屋共有权人的情况下和C单独订立的《房屋租赁合同》，故法院认为涉案合同属于恶意串通并损害了A利益，应属无效，A理应将涉案房屋及北侧自建房予以腾退，至于A称B知晓涉案房屋出租且未提出异议一节，因其未出示相应的证据，故法院不予采信，至于A另称已付租金到2017年10月1日，故之后才能腾房的意见，因缺乏依据，故法院不予采纳，据此，一审法院于2017年5月判决：一、确认A与B分别于二〇一三年九月十二日、二〇一六年十月三日签订的《房屋租赁合同》无效；二、B于判决生效后七日内将北京市东城区×××号房及北侧自建房现状腾退交还C， 二审查明事实与一审一致，本院审理中，各方均未提交新证据， 本院认为，处分共有的不动产或动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，恶意串通损害第三人利益的合同无效，涉案房屋属于A和B共有，A无权单独处分，A在明知涉案房屋权属状态的情况下，未经A同意，与A单独订立《房屋租赁合同》，该合同损害了A的利益，因此属无效合同，A上诉称B知晓涉案房屋租赁情况且未提出异议，但其并未就此提供相应证据加以证明，故其关于《房屋租赁合同》有效的上诉主张，缺乏事实及法律依据， 合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，《房屋租赁合同》无效，其中关于租赁期限的条款也无效，A应当将房屋返还B，A以合同未到期为由拒绝返还涉案房屋，缺乏法律依据，违法建筑的处理属于有关主管部门的职权，但不管涉案自建房是否属于违法建筑，都不影响A基于合同无效主张返还，故A以自建房是违法建筑为由拒绝返还，亦缺乏法律依据，至于A所称其租金交付到2017年10月1日，且对房屋进行了装修的问题，即使确实如此，也不影响返还房屋，但其可以另行主张相关权利， 综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费926元，由A负担（已交纳）， 本判决为终审判决， 审 判 长 肖荣远 审 判 员 刁久豹 审 判 员 刘苑薇 二〇一七年七月三十一日 法官助理 王若净 书 记 员 史其申
