经济适用房是经国家批准,在免除土地出让金的基础上,并给开发商一定的信贷优惠,由开发商建设的提供给中低收入阶层的保障性住房。
因为经济适用房具有福利性、保障性的特点,国家为了使这项利民政策落到实处,避免利用经济适用房进行投机,国家通过相关规定对经济适用房的转售进行了一定程度上的限制。根据《经济适用房住房管理办法》第三十条的规定,购买经济适用房不满5年的,不得直接上市交易。因此,对于已购的经济适用房再次出售,司法实务中一般要分两个情况处理。
一、购买经济适用房不满5年的,一般认定转售合同无效
对于购买经济适用房不满5年又再次转售的行为,司法界目前有两种观点。一种观点认为,《经济适用房住房管理办法》在效力层级上不属于法律和行政法规,因此不能直接依据该办法中的禁止性条款认定合同无效。另一种观点则认为,经济适用房是一种保障性、福利性住房,对购房人的资格等都有严格的要求,而且《经济适用房住房管理办法》明确规定了购买经济适用房不满5年,不得上市交易,因此购房不满5年又再次出售的行为损害了社会公共利益,可以依据《合同法》第五十二条第四项的规定认定合同无效。律师认为,从防范交易风险的角度看,最好不买已购时间未满5年的经济适用房,以防合同被认定为无效。
二、购买经济适用房满5年后转售的,履行相关程序后转售有效