农村土地承包经营权合同纠纷中，在承租人不履行合同义务的前提下，出租人如何最大限度的保护自身的利益

在广大的农村地区，土地是农民赖以生存的生存基础，在国家日益的政策指导下及相应的法律法规的完善下，国家鼓励广大农民同胞进行相应的农村土地流转以实现农村土地的最大利用话。

为此国家颁布了《中华人民共和国农村土地承包法》及相应的纠纷解决机制《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，但是这还是不能完全的囊括所有的纠纷和解决机制。

在本人近期承办的一起农村土地承包合同纠纷中牵涉到了土地承包经营权出租纠纷，结合本起案件，本人将把自身办案中的一点心得体会及相应的办案经验分享给相应的需要的人群。

首先，该起案件的大致内容系连某与刘某签订了相应的《土地租赁合同》，由连某出租给刘某土地，刘某支付给连某租金。该份《土地租赁合同》系连某自身起草的，在本人律师看来约定的事项比较简单，对连某自身的权益没有很好的起到一个保障义务，导致在诉讼过程中会出现很大的障碍，不利于当事人自身权益的保护，加之刘某的恶意拖欠相应租金及连某的相应的好说话，最终导致了连某找到本律师并委托本人进行相应的诉讼行为。

首先，在《土地租赁合同》中，原被告签订合同之时，原告所要做的第一点即是应当将出租土地上所有的附着物（包括详细的树木、青苗、建筑物附属物、供电设施等）列明并明确的标明相应的价值多少，并制作一份相应的出租土地附着物清单附在《土地租赁合同》中作为合同的不可分割的一部分。在本起案件中，原告就疏忽了这一点导致了原告在交付土地给被告的时候没做详细的土地附着物清单，导致其在诉讼过程中的举证困难，无法举证因被告的恶意使用土地的行为导致相应的土地附着物损毁之事实，损失了一部分的财产权益，这一点如果在当时的《土地租赁合同》签署过程中得到律师的审核，这样的损失应当是可以避免的。故在此总结原告在订立合同前没有做到相应土地附着物的整理并于被告进行交接，导致自身损失相应的地上附着物损失将近人民币十万元有余，该笔损失其实是可以避免的。

在连某的自己的《土地租赁合同》中还存在一个重大的漏洞，就是租金的付款、保证金及相应的违约责任的认定。首先租金的支付约定不明，在承租方延迟履行租金支付义务的前提下，连某应当如何主张自身的权益，没有很好的做规定，导致在刘某出现拖欠租金一年有余的情况，连某对其没有相应的对此，只有单薄的一项违约条款，导致刘某恶意拖欠相应的租金支付，而连某对其束手无策，这一点在律师看来是可笑和可悲的。

针对到该起案件的诉讼过程中，作为代理律师肯定是为着代理人的利益做最大化的争取。为此代理律师为其制定的诉讼策略为主张合同继续履行，要求刘某支出相应的租金并根据刘某严重的违约行为，主张其第三合同年未到期的租金一并予以支付并赔偿相应的违约。具体为：要求被告支付原告拖欠《土地租赁合同》第二年土地租金人民币170720元及相应的逾期付款的利息人民币9551.07（以人民币170720为本金，自2017年10月1日暂计至2019年1月7日，以被告实际履行之日止停止计算，按银行同期贷款利率计算），并支付相应的违约金人民币100000元，相应的地上附着物（详见损失赔偿清单）及相应的建筑设施（详见损失索赔清单）损坏的损失人民币37000元，以上金额合计人民币317271.07元；被告支付原告第三年的土地租金人民币170720元，因为在承租人未按照约定支付租金时，出租人可以催告承租人在合理期限内支付。经催告，承租人在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求承租人支付全部租金。故而被告应当支付第三年的土地合同租金人民币170720元。依据的是合同法第248条之规定。

目前该案件还在审理过程，本代理律师先给大家分析至此，有最新的案件进展将第一时间给大家予以更新。