律师观点分析

上诉人（原审原告）：/姚X喜/，男

委托诉讼代理人：陆东芳、许会杰，河南广文律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：/徐X/，男

委托诉讼代理人：陈晓丽、郭美园（实习），河南昌兰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：/李X/，女

委托诉讼代理人：胡学芹，河南八斗律师事务所律师。

上诉人/姚X喜/与被上诉人/徐X/、/李X/执行异议之诉一案，不服西工区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0303民初3437号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

/姚X喜/向本院提出如下上诉请求：1、请求撤销洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初3437号民事判决书，改判停止对洛阳市洛龙区钱江路与二郎庙街交汇处（转盘东南角）饮食城五区1-06号门面房的强制执行、解除对该房屋的查封，并确认该房屋为上诉人所有。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定的事实不清、证据不足、适用法律不当。其理由如下第一，关于事实部分首先，上诉人享有足以排除对涉案房屋(洛阳市洛龙区钱江路与二郎庙街交汇处(转盘东南角)饮食城五区106号门面房)强制执行的民事权益。涉案房屋上诉人于2014年6月19日与/李X/签订《房屋买卖协议》，/李X/将涉案房屋以46万元价格出售给上诉人，该房屋交付原告已近6年。根据最高人民法院关于人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房屋即使登记在/李X/名下，在查封前上诉人即已签订了《房屋买卖协议》，并支付了房款、合法占有房屋，且上诉人在一审庭审中出具的自购入该房屋后，租客向其缴纳房租的相关收据等证据，享有排除执行的民事权益其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。涉案房屋上诉人与/李X/2014年6月19日签订《房屋买卖协议》，随后上诉人依据合同约定分两次将46万元购房款支付给/李X/，此后占有涉案房屋，并一直使用该房屋至今。因包括涉案房屋在内的整个小区均未办房产证，上诉人对涉案房屋没有办理过户登记手续无过错。最后，民事判决中称“根据/姚X喜/、/李X/2014年7月20日至2019年2月13日期间银行转账记录显示双方发生多笔经济往来，这些交易记录恰恰证明/姚X喜/称其与/李X/仅仅是买房人与卖房人的关系，在买卖房屋之前并不认识的说法不符合事实”但，一审法院作为定案依据的转账记录却也是上诉人与被上诉人/李X/签订房屋买卖合同之后发生的经济往来，该证据恰恰证明了上诉人与/李X/在买房之前并不认识。另外，判决书认为“从双方签订的房屋买卖协议内容看多为保护/李X/的权利，未保护购房人/姚X喜/的权利，如：仅约定/姚X喜/将房款支付给/李X/的时间未约定房屋交付给/姚X喜/的时间;未写明房屋的状况，是否有房产证及土地证等权属证明;未约定支付房款后，办理产权变更手续的时间等，综上，根据/姚X喜/提交的证据无法确定其享有足以排除强制执行的民事权益”但上诉人与被上诉人/李X/作为老百姓对法律认识不够，且该份房屋买卖合同系其二人起草，一审法院在认定该份买卖合同时，不能将其与专业人士起草的法律文书进行横向比较。第二，关于被上诉人一审提交的证据部分关于2020年7月17日中国银行股份有限公司阳洛南新区支行出具《/姚X喜/银行交易流水》，该组证据中/姚X喜/于2014年7月20日、2014年7与26日分别转给/李X/的20万元、26万元，该转账记录恰好与上诉人提交的房屋买卖合同、中国银行客户回单相呼应，可以证明该笔钱系原告购买涉案房屋时所缴纳的全额购房款。关于2020年7月20日中国银行洛阳凯旋四路支行出具《2014年7月31日/姚X喜/现金存款凭证》《2014年7月26日/姚X喜/现金存款凭证》可知，2014年7月31日后/姚X喜/与/李X/除了本次买卖合同外，还有别的经济往来，但该证据并不能当然的否定原告与被告/李X/之间的房屋买卖关系不真实，也不能认定上诉人与被上诉人在购买该涉案房屋之前相识。关于2020年8月4日中国银行股份有限公司洛阳分行出具《/李X/在中国银行交易流水》以及/李X/在中国银行股份有限公司洛阳分行的存取凭证，仅能说明/李X/如何使用该笔钱。/李X/快速转出钱的行为亦无法证明上诉人与被上诉人/李X/之间的房屋买卖合同不真实综上所述，上诉人认为，原审法院有认定事实不清、适用法律不当的错误。上诉人请求洛阳市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。

/徐X/答辩称：一、原审法院适用法律正确，应依法予以维持。首先，根据《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋并未进行产权变更登记，上诉人主张自己依法享有案涉房屋的所有权于法无据，应不予支持。其次，本案涉及的《房屋买卖合同》与被上诉人/李X/在另案中签订的房屋买卖合同系同一合同模板，合同内容过于简单，内容多为保护被上诉人/李X/的权利，未保护购房人/姚X喜/的权利，也没有通过合同备案等明显方式彰显权利，导致被上诉人根本无法识别有另外的可能权利人存在，这种情况下，上诉人应自行承担不利后果。上诉人在与被上诉人/李X/签订案涉房屋买卖合同前并未合理审查该房屋是否存在权利瑕疵，且上诉人在签订后并未实际居住过涉案房屋，即使将涉案房屋出租，但丝毫不涉及自用居住，不是物权期待权制度的适格保护对象。因此，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人以此主张享有足以排除对涉案房屋的执行，于法无据。再次，本案也不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。该规定属于旧法，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于新法，新法优于旧法。且前者属于一般法，后者属于专门处理执行异议之诉的特别法，特别法优于一般法。因此，上诉人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条主张诉求没有依据。综上，上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定主张诉求于法无据。二、上诉人整个购房过程不符合交易习惯、交易规则及生活常理，且上诉人无法作出符合常理的解释，原审法院对此事实认定正确，应依法予以维持。被上诉人一审时提供上诉人/姚X喜/银行交易流水直观反映出，2014年7月20日至2019年2月13日期间，上诉人/姚X喜/与被上诉人/李X/发生多笔经济往来，并非单纯的买房人与买房人的关系，与上诉人在一审庭审中称与被上诉人不认识的说法相互矛盾，与事实不符。三、上诉人与被上诉人/李X/之间签订的《房屋买卖合同》系无效合同。首先，答辩人/徐X/与被上诉人/李X/成立借款关系在先，被上诉人/李X/将用于抵押借款的房产出卖给上诉人，上诉人在未看到房产证的情况下就与被上诉人/李X/签订买卖合同、支付价款，且至今已经过六年，却一直未曾要求过被上诉人/李X/变更产权登记。另外，在被上诉人/李X/和上诉人/姚X喜/签订的房屋买卖合同中对款项支付时间、方式、房屋登记情况、变更登记的时间等问题均未做出明确约定，违反常理，有理由怀疑其两人有恶意串通，签订虚假买卖协议的情况。其次，一审庭审中，被上诉人向法院提交相关证据证明上诉人支付46万元购房款的银行交易流水存在多处有违常理。上诉人/姚X喜/分别于2014年7月20日、2014年7月26日分别转给被上诉人20万元、26万元，均是先以现金存入的方式存入/姚X喜/账户后十几分钟内转个/李X/，未备注用途，无法证明支付款项为购房款。且两笔款项转入被上诉人/李X/账户后，其在不到两个小时内在洛阳不同区、不同银行网点分多次将款项以现金方式取走，不符合常理。最后，答辩人认为被上诉人/李X/与上诉人/姚X喜/存在恶意串通，签订虚假合同转移财产的可能，损害答辩人的合法权益，根据《合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益合同无效的情形，请求法院依法认定/李X/与/姚X喜/之间的买卖合同无效。综上，答辩人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

/李X/答辩称：原审法院认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。/李X/与/姚X喜/之间的房屋买卖关系是真实的。首先，/李X//姚X喜/在涉案房屋买卖之前并不认识。/徐X/提交的/李X/与/姚X喜/的银行转账记录，均发生在2014年7月20日之后即双方签订房屋买卖协议之后，并不能说明/李X/和/姚X喜/在此之前是认识的，这与/姚X喜/的说法是一致的。至于之后的转账记录均是在二人通过买房认识之后发生的行为，与二人在买房之前并不认识这一事实是不矛盾的。第二，虽然/李X/和/姚X喜/有多笔转账行为，但能说清楚款项的来源和去向。在2014年7月20日及26日转账的46万元与房屋买卖合同约定的房款金额一致，两者互相印证，说明房屋买卖关系已经确立并已实际履行。该46万元转给/李X/之后，/李X/用于偿还第三人的债务，即2014年8月10日偿还郭玉龙20万元，9月2日偿还秦冠杰25万元。/李X/在一审时已举证，有相应的银行汇款凭证予以证明。至于2014年7月31日，/姚X喜/向/李X/转账36万元，是/李X/向/姚X喜/的借款。该笔借款在8月6日/李X/偿还，并转账给/姚X喜/。因此可以发现/李X/和/姚X喜/之间的转账的去向是能够说清楚的，/徐X/并没有提供证据证明/李X/将46万元及购房款又转账给/姚X喜/的证明，不能否认/李X/与/姚X喜/之间房屋买卖关系的成立。第三点，/李X/与/姚X喜/的合同并非专业人士起草，买卖合同的要素不全面，是一个合理的现象。二人已经通过口头的方式以及实际履行的方式将房屋的情况以及交付进行了完善。比如说在经开区通过备案的方式以及房屋钥匙交付，已经履行了合同。合同内容不完善并不影响其成立和生效。第四点，涉案房产未在房管局办理登记手续因此也无法办理转让变更登记。不存在一审判决书第七页第二行所说的，在单位的变更登记并不能对抗房管局备案登记的这一情形。综上，/李X/与/姚X喜/之间的房屋买卖关系是真实发生的，法院应予确认。

/姚X喜/向原审法院起诉请求：1.请求撤销西工区人民法院作出（2020）豫0303执异14号执行裁定书；2.请求立即停止付洛阳市洛龙区钱江路与二郎庙街交汇处（转盘东南角）饮食城五区1-06号门面房的强制执行、并解除对该房屋的查封。3.本案的诉讼费用由被告承担。

原审法院认定事实：1.2014年6月19日，甲方/李X/与乙方/姚X喜/签订房屋买卖协议，载明：甲乙双方本着平等，自愿，协商一致的原则，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律之规定就房屋买卖一事，达成如下协议：第一：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买该房屋。该房屋具体状况如下：坐落于洛阳饮食城经贸房字第26号五区1-××号，建筑面积72.67平方米。该房屋相关权益随该房屋一并转让。第二：双方协定上述房产出售价格为肆拾陆万元整。第三：房屋价款乙方分两次付给甲方。第四：甲方保证该房屋产权清晰，无查封。第五：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。第六：本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。第七：甲、乙双方在履行本合同中，若发生争议，应协商解决，协商不成的，依法由人民法院诉讼解决。第八：本合同自甲、乙双方签订之日起生效。2.2014年7月20日，/姚X喜/向/李X/银行账户存入200000元，2014年7月26日，/姚X喜/向/李X/国银行账户存入260000元，2014年7月31日，/姚X喜/向/李X/转款360000元，2014年8月6日，/李X/通过国内汇款的方式向/姚X喜/付款36000元，2019年2月13日，/李X/向/姚X喜/转款160000元，备注还款。3.2014年10月21日，/徐X/因与/李X/、/李X/君民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院公开开庭进行审理，于2014年12月2日作出(2014)西民三初字第528号民事调解书，查明：2013年10月8日二被告向原告出具借条，载明借原告5万元，借期一年，每月利息1000元，前半年利息已付。同年9月1日二被告又向原告出具借条，载明借款40万元，借期一年，愿将洛阳市××开发区经贸房字第××号房产证户主为/李X/的饮食城门面房一套抵押，前半年利息已付。借款到期后，经原告多次催要未果，遂诉至本院，导致本案纠纷。在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：/李X/、/李X/君向/徐X/偿还借款本金396000元及利息102080元。因/李X/、/李X/君未履行还款责任，/徐X/向本院申请强制执行。本院于2019年8月27日做出(2019)豫0303执恢212号执行裁定书，裁定查封涉案房产。本案在执行过程中，/姚X喜/提出案外人执行异议，本院于2020年4月15日作出(2020)豫0303执异14号执行裁定，认为本院的执行依据已经生效，各被执行人应当履行其法定义务，其不履行，本院可依法执行其名下财产。/姚X喜/向本院提出异议，但从其提供的房屋买卖协议上看，其主张自2014年6月19日签订合同，并已完成支付价款，却又在数年的时间内未完成相关产权变更手续，也未证明其主张过该权利，涉案房产的权属不确定其是存在主观原因。因此其异议不能产生阻却执行的效力，其请求不予支持，裁定：驳回/姚X喜/的异议请求。/姚X喜/不服该裁定，遂引发了本案纠纷。4./李X/、/姚X喜/均称涉案房屋为小产权房，无法办理产权登记。庭审中，/姚X喜/提交饮食城房产情况登记表复印件一份显示房号为5-1-06，原购买产权人为曹思源、/李X/，现房主为/姚X喜/，备注填写内容为此房于2014年6月19日由/李X/转让给/姚X喜/，姚身份证号。/徐X/对上述证据不予认可，对真实性及证明方向均有异议，认为登记表是复印件，也没有加盖产权单位的印章，且通过看登记表内容来看涉案的房屋的产权人显示是两个，不知道房屋所有权人到底与本案之间的关系，以及/李X/是否单独有出售这个房产的资格;在单位的变更登记并不能对抗在房管局的备案登记。/姚X喜/另提交收条2份及水费收据1份。/徐X/对于水电费收据的真实性及证明方向均有异议，认为没有加盖相关的印章，证据形式不合法;对于2份收条真实性、证明方向均有异议，认为如果/姚X喜/以房东的身份与郭胜利签订过租房协议，应当提供租房协议来证明/姚X喜/是出租方，承租人为郭胜利，目前就这一个收条无法证明这个房子目前的一个实际使用情况;根据本案的原告诉称自己在2014年就已经取得了该房屋的所有权的话，应该提交2014年及以后相关的收条。

原审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案所涉房产的购买人为/姚X喜/，/李X/、/姚X喜/均称该房产已由/姚X喜/购买，并有房屋买卖协议及转账凭证为证，但/姚X喜/所述的购买房屋的整个过程存在不符合交易习惯、交易规则及生活常理的情形，且/姚X喜/对此无法做出符合常理的解释。首先，就购房款项的来源，/姚X喜/称，自已有一笔拆迁款，想要购买房屋，在涉案房屋附近打听后得知/李X/有房屋出售，遂购买/李X/在售的房屋，但是/姚X喜/并未提供证据证明自己的资金来源。其次，根据/姚X喜/、/李X/2014年7月20日至2019年2月13日期间银行转账记录显示双方发生多笔经济往来，这些交易记录恰恰证明/姚X喜/称其与/李X/仅仅是买房人与卖房人的关系，在买卖房屋之前并不认识的说法不符合事实;再次，从双方签订的房屋买卖协议内容看多为保护/李X/的权利，未保护购房人/姚X喜/的权利，如：仅约定/姚X喜/将房款支付给/李X/的时间，未约定房屋交付给/姚X喜/的时间;未写明房屋的状况，是否有房产证及土地证等权属证明;未约定支付房款后，办理产权变更手续的时间等。综上，根据/姚X喜/提交的证据无法确定其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，经合议庭评议，判决驳回/姚X喜/的诉讼请求。案件受理费4570元，由/姚X喜/负担。

本院查明：二审庭审期间，/姚X喜/在回答/李X/发问“2014年6月19日，你们在什么地点办理备案”问题时回答：“在关林经贸开发区的办公室2楼还是3楼我记不清了”。其申请的证人邵某1（洛阳经济技术开发区交通局工作人员）出庭接受法庭询问“2014年6月19日你们在什么地点办理备案”时，回答：“在开发区楼上，在饮食城也有办公室，具体记不清了”，在回答法庭询问“办公室有几人时”回答：“在开发区六楼，有两张办公桌，我一个人办公”。

庭审中，针对上诉人提交的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

/姚X喜/向本院提交如下证据：第一组证据（证据1-3）。证据1：证人邵某2（男，1972年8月24日出生，汉族，住河南省洛阳市××关林镇××开发区城××号院，身份号码）证言，附证人出庭作证申请书。证据2：洛阳市××开发区饮食城项目总体一层平面及建筑分区图。证据3：洛阳市××开发区综合计划处《饮食城房产情况登记表（五区）》。证明内容：1、涉案商铺位于洛阳市××开发区开发的饮食城内，备案编号为5-1-06，原房主为/李X/（顶替曹思源名额购买）。后/李X/于2014年6月19日将涉案商铺转让给上诉人，转让总房款46万元。2、上述转让事宜在饮食城项目主管部门登记备案，结合证人洛阳市××开发区综合计划处邵某2证言，证明上诉人于/李X/之间就涉案商铺签订有房屋买卖合同，双方存在真实的买卖合同法律关系。3、饮食城商铺均未办理合法有效不动产权属证书，且迟迟不具备办证条件，故上诉人对未办房产证不存在过错。第二组证据（证据4）。证据4：同时期同地段平均房价网络截图1页。证明内容：根据上诉人与/李X/房屋买卖协议及购房款支付凭证，双方约定购房款46万元，结合同时期同地段平均房价，该转让价格属于正常合理价格。第三组证据（证据5）。证据5：承租人及门店现状照片1页。证明内容：上诉人自2014年6月从/李X/处购买涉案商铺后，一直占有并使用。自2018年起上诉人将涉案商铺租赁给郭胜利从事奶茶店经营。结合一审已提交过的水费收据、租金收条等证据，证明上诉人作为房屋所有权人自2014年6月起为实际占有并使用涉案商铺。以上新证据共同证明：上诉人完全符合法律规定的排除执行的法定要件，享有足以排除执行的合法权益，故依法应停止强制执行涉案商铺、解除涉案房屋的司法查封。

/徐X/对以上证据发表质证意见：对第一组证据，除了证人证言以外，其他的东西是复印件，与本案无关不予质证；第二组证据形式不合法，与本案无关不予质证；第三组证据照片无法确定为涉案房屋，更无法确定是由郭胜利承租并从事奶茶店经营。其他意见，同一审质证意见。

/李X/对以上证据发表质证意见：对三组证据的真实性和证明方向均无异议。

根据当事人举证及质证的情况，本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，/姚X喜/主张其与/李X/订立《房屋买卖协议》购买了案涉房产，并于2014年7月20日、7月26日两次足额支付46万购房款。但/姚X喜/与/李X/银行转账记录显示，/姚X喜/与/李X/之间存在多笔经济往来，2014年7月20日、7月26日的两笔转账亦未载明购房款。根据现有证据本院不能确认/姚X喜/所主张的该两笔转款为购房款。二审庭审中，/姚X喜/主张其就房屋买卖事宜曾到经贸开发区办理备案，并申请证人为办理登记事宜出庭作证，关于房屋备案情况，/姚X喜/与证人的陈述不一致。综上，根据本按现有证据不能认定/姚X喜/对涉案房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

综上所述，/姚X喜/的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4570元，由/姚X喜/负担。

本判决为终审判决。