律师观点分析

上诉人彭XX、杜XX因与被上诉人彭XX物权保护纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院(2019)湘0723民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人彭XX、杜XX及其共同委托诉讼代理人黄XX、郭X，被上诉人彭XX及其委托诉讼代理人杜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭XX、杜XX共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭XX的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定彭XX修建97.74平方米的添附物缺乏基础事实依据。一审判决以彭XX提供的一份行政判决书，证明其在1995年在祖屋的空院上有添附行为，但该判决没有认定彭XX修建了97.74平方米的附属建筑及面积的事实依据。一审判决以祖屋面积387.18平方米除以三层房屋得出祖屋占地面积129.06平方米，再用祖屋226.8平方米的土地使用面积减去祖屋占地面积129.06平方米，推出彭XX享有97.74平方米的建筑面积没有事实和法律依据，明显违背一般社会经验；2.即使行政判决认定彭XX在1995年有添附行为，然而彭XX的添附物早已不存在，彭XX、杜XX从七兄妹手中购得房屋产权后，对案涉房屋进行了翻修，早就拆除了15年前用预制板材料搭建的偏棚并加高到三层，房屋附属面积才达到203平方米。彭XX在时隔十多年后主张添附物的权利，明显没有证据支持；3.一审判决认定彭XX的添附行为系合法建造缺乏事实依据，认定其享有承租期间的添附物权属于适用法律错误。事实行为设立物权的前提条件是合法建造，而彭XX最初的添附行为没有办理任何合法手续，没有准建证，本案也无其他任何能够证明其系合法建造的证据，一审判决无视该前提条件，直接使用《中华人民共和国物权法》第三十条的规定明显错误。彭XX基于租赁关系取得案涉房屋的使用权，属于在他人权利的基础上进行添附，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，添附物的权利归属为房屋产权人，承租人彭XX也根本不能取得添附物的物权。4.彭XX、杜XX依法享有附属建筑物的财产权利，无须向任何返还。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，彭XX、杜XX取得附属物的财产权利具有法律上的依据，不构成不当得利，无须向任何人返还。一审判决认定彭XX、杜XX从其他共有人手中购买母亲刘XX房屋的产权份额，但未取得附属建筑物的权利而要求彭XX、杜XX返还明显错误。
彭XX辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.彭XX享有不动产物权，常德市中级人民法院(2001)常行再字9号判决书认定“1995年彭XX对该房屋进行了扩建，在原基础上向后增加了面积，同时进行了整体装修”，生效判决确定的事实，依法不需要举证证明；2.彭XX享有97.74平方米国有土地使用权上建筑物的不动产物权；3.彭XX、杜XX以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》为依据提起上诉是编造事实，颠倒黑白。彭XX1995年建房时，刘XX无土地使用证，生效判决认定该宗土地使用权是彭XX进行初始登记；彭XX租赁刘XX房屋，与彭XX签订合同，租期是1996年-1998年，彭XX自建房屋在前，租赁刘XX房屋在后；4.本案争议的房屋是否合法，与征收补偿没有矛盾，《房屋拆迁置换合同》、《房屋拆迁置换补偿协议》、《置换处理决议》已生效，并已执行。土地使用权面积为226.8平方米，刘XX房屋有证面积为387.18平方米，实际房屋建筑面积590.18平方米，《拆迁置换合同》证明，有证建筑房屋面积与无证建筑房屋面积是按同一标准补偿和置换的，且已执行，就本案而言，合法建筑与非法建筑同等对待。
彭XX向一审法院起诉请求：判决彭XX、杜XX返还彭XX自建96平方米房屋征收补偿，即：1.返还位于澧县XX一层168、169、170号三间门面共计153.21平方米中的63.07商铺面积；2.返还位于澧县XX商品房911、912、1101、1103、1105、1108号房96平方米住房面积。
一审法院认定以下案件事实：彭XX自幼与祖父祖母生活在澧县城关XX127号老祖屋里，1988年由祖母刘XX八个儿女集资，建成三间三层砖混结构房屋，以刘XX户名领取房屋所有权证，三层建筑面积393.45平方米，桶子墙，占地面积131.15平方米。当时未办土地证(附刘XX私有房屋所有权证)。1990年刘XX病故，八儿女于1993年6月30日对房屋收支情况，产权确定及住房分配等事项进行商议，并作了文字记录，其中注明:彭XX、彭XX各退一股，共计8000元由六姊妹分摊，本房屋从1993年7月1日起产权归属彭XX、祖X、梅X、彬X、祖X、足玲六人共同所有，彭祖X住三楼，彭祖X之子彭XX(原告)住二楼，一楼三间门面出租，租金收入偿还八姊妹集资建房款(房屋收支及分配方案)，彭XX在一楼做干货、酒店生意。1995年8月彭祖X将自己房屋股份转让给侄儿彭XX，彭XX付给彭祖X4万元转让费后彭祖X搬出三楼(附彭祖X收4万元现金收条)。彭XX为扩大经营，在老屋后扩建三间平房、一间厨房，同时对老屋进行整体装修，开设XX酒店(附蔡诗大、唐汇军调查笔录)，彭XX非租赁取得涉案房屋的使用权。1997年10月，彭XX因酒店需流转资金准备向银行借款，将老屋以自己的名义向澧县国土局申办了土地使用证，土地使用证注明老屋占地面积226.8平方米(附土地使用证)。2000年，彭XX因欠债诉讼缠身，离家出走河南做米粉、卤菜生意，刘XX老屋由二彭XX、杜XX照看使用，2001年被告彭XX八兄妹经澧县法院和常德市中级法院行政诉讼将刘XX老屋土地使用权证办理在彭XX八兄妹名下。2006年彭XX先后从其他兄妹手中以每人4万元价格购得老屋全部所有权份额。彭XX独自出资扩建的房屋不属被告购买范围，彭XX也没有卖给彭XX、杜XX。2016年彭XX回老家得知彭XX、杜XX将刘XX老屋财产(含彭XX扩建的三间平房、一间厨房)与湖南XX公司于2010年7月14日签订了《房屋拆迁置换合同》，合同确认：被拆迁建筑房屋总面积590.18平方米，其中有证建筑387.18平方米(刘XX老屋)，无证面积203平方米(含彭XX扩建房屋面积)。2013年11月1日，彭XX、杜XX又与湖南XX公司签订了《房屋拆迁置换补充协议》，协议确定：1、在拆迁原址给彭XX、杜XX补偿位于澧县XX168、169、170号三间门面，建筑面积为153.21平方米；2、给彭XX、杜XX补偿位于澧县XX911、912、1101、1103、1105、1108号六套住房，总面积为549.63平方米；3、一次性补偿彭XX、杜XX房屋租金损失、房屋装修费用及过渡期内住房租金等共计人民币45万元。彭XX、杜XX在获得上述拆迁补偿财产后，对彭XX应得的拆迁补偿财产未返还彭XX。另查明，彭XX、杜XX在获得上述拆迁补偿后，给付彭XX补偿款9万元。彭XX、杜XX扩建的房屋未发生约定或者法定转移的情形。
一审法院认为，本案案由确定为物权保护纠纷，本案争议的焦点：(一)彭XX的请求是否有事实和法律依据？(二)彭XX的财产如何返还？
关于焦点一，彭XX扩建房屋面积有多少？1995年，彭XX在经营XX酒店期间在祖母刘XX老屋后空闲地带添加一层附属建筑屋，刘XX老屋占地登记面积226.8平方米，老屋建筑面积387.18平方米(拆迁实收面积387.18平方米)，老屋每层建筑面积129.06平方米(387.18平方米÷3＝129.06平方米)，彭XX扩建面积应为97.74平方米(226.8－129.06＝97.74平方米)。《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时就发生效力”，因此，彭XX对其扩建的97.74平方米房屋自完工时便享有物权，该物权为不动产所有权。彭XX扩建的房屋未发生约定或者法定转移的情形，不受诉讼时效的限制。彭XX的诉讼请求是有事实和法律依据的。
关于焦点二，彭XX、杜XX从其他共有人手中购买了刘XX老屋的产权份额，但未取得彭XX添加附属建筑物权，占有彭XX添加附属建筑财产没有约定或者法定依据，彭XX请求彭XX、杜XX返还，予以支持。由于该建筑屋已被折除，返还原物的条件不能成就，故彭XX、杜XX应向彭XX返还折迁所得相应补偿。根据彭XX与湖南XX公司签订的《房屋折迁置换合同》、《房屋拆迁置换补充协议》，折迁补偿是以商铺与商住房面积对应补偿被折迁房屋建筑面积的原则。彭XX扩建面积97.74平方米占一层建筑面积43.09﹪(97.74平方米÷226.8平方米＝0.4309﹪)份额，彭XX依法享有一层商铺置换面积66.01平方米(153.21平方米×43.09﹪＝66.01平方米)；占商住房面积16.56﹪(97.74平方米÷590.18平方米＝16.56﹪)份额，彭XX依法享有商住房置换面积91.01平方米(549.63平方米×16.56﹪＝91.01平方米)。一审判决：一、彭XX、杜XX应于判决生效之日起10内返还彭XX位于澧县XX一层168、169、170号三间商铺总面积153.21平方米中的66.01平方米；二、彭XX、杜XX应于判决生效之日起10内返还彭XX位于澧县XX商住房911、912、1101、1103、1105、1108号总面积549.63平米中的91.01平方米。案件受理费7000元，减半收取3500元，由彭XX、杜XX负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交证据。
本院二审查明，彭XX系案外人刘XX(已去世)孙子，彭XX、杜XX系刘XX女儿、女婿。1988年，彭XX与彭XX父亲彭祖X等八兄妹共同集资，建成三间三层砖混结构房屋一栋，该房屋坐落于湖南省澧县原澧XX，刘XX于1989年3月取得澧房私字第005938号房屋所有权证，登记建筑面积为393.45平方米，占地面积为131.15平方米，彭XX与其祖母刘XX在该房屋内共同居住。1990年，刘XX去世，其八子女于1990年就房屋收支情况，产权确定及住房分配等事项进行商议，并形成书面协议：房屋归八人共同所有，分为八等份，一人一份。房屋由彭XX、彭XX保管。
1995-1998年期间，彭XX、彭XX二人将房屋租赁给彭XX使用。彭XX对房屋进行装修开设XX酒店，并于1995年在该房屋后面空地修建一层附属建筑物作为餐厅和厨房，申请办理澧国用(97)第67号国有土地使用证，土地使用权面积登记为226.8平方米。后彭XX假造刘XX遗嘱，于1997年将房屋过户至彭XX名下，并办理房屋产权证，该过户行为经彭XX等八兄妹共同起诉后，湖南省澧县人民法院于2000年11月15日作出(2000)澧行初字第40号判决，撤销澧县房管局于1997年1月21日将刘XX房屋所有权转移给第三人彭XX的房屋所有权登记发证行为，该40号判决没有支持彭XX等八人要求澧县房管局为该八人颁发房屋所有权证的请求。2001年8月，澧县房管局撤销给彭XX颁发的房屋产权证，将该房屋产权登记在彭XX、彭祖X等八人名下，并确定房屋产权面积为387.18平方米。
之后常德市人民检察院以澧县房管局的颁证行为不属于滥用职权行为向本院提出抗诉，本院于2002年5月28日作出(2001)常行再字第9号行政判决，认定1995年彭XX对该房屋进行整体扩建，在原有基础上向后增加面积并进行整体装修的事实，并判决：一、撤销澧县人民法院(2000)澧行初字第40号行政判决；二、撤销澧县房管局与1997年1月21日将刘XX房屋所有权转移给彭XX的房屋所有权登记发证行为；三、澧县房地产管理局三个月内重新作出具体行政行为。
2005-2007年期间，彭XX、彭彬X、彭梅X、彭XX、彭祖X、彭祖X(彭XX父亲)、彭XX七兄妹陆续将各自享有的八分之一房屋产权份额转让给彭XX、杜XX夫妻，彭XX夫妻向上述七人支付购房款，七人分别向彭XX夫妻出具收款收条。但案涉房屋未办理房屋产权过户登记。但于2007年10月办理了彭XX名下的土地使用权证。
2010年7月，湖南XX公司与彭XX、杜XX夫妻签订《房屋拆迁置换合同》，确认彭XX夫妻二人房屋有证面积387.18平方米，房屋所有权证为澧房证阳字第018382号，房屋实际建筑面积590.18平方米，土地有证面积226.8平方米。期间，双方就拆迁置换有过多次协商并签订相应拆迁补充协议。
2016年11月23日，湖南XX公司与彭XX夫妻签订最终《置换处置协议》，确认双方关于住房置换已全部结清，彭XX、杜XX因房屋拆迁置换获得补偿：1、位于澧县XX168、169、170号三间商铺，建筑面积为153.21平方米；2、位于澧县XX911、912、1101、1103、1105、1108号六套住房，建筑面积549.63平方米；房屋租金损失、装修费用及过渡期内住房租金共计45万元。彭XX、杜XX获得上述拆迁安置后，给付彭XX经济补偿9万元。
本院认为，本案的争议焦点有：一、彭XX的起诉是否有事实和法律依据，涉案房屋添附建筑物的权属；二、一审判决彭XX、杜XX向彭XX返还66.01平方米商铺、91.01平方米的住房面积是否恰当。
关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，彭XX在1995年租赁使用案涉房屋时，在房屋后部有扩建行为，并增加部分房屋建筑，彭XX等八兄妹对彭XX扩建的行为知晓但并未制止，视为其同意。该部分建筑虽未进行不动产登记，但彭XX作为修建人，有资金实际投入，其对该部分建筑享有相应财产所有权。彭XX夫妻购买案涉房屋共有产权份额时，就彭XX的该部分扩建建筑物如何处置并未进行协商或约定。也无证据证明彭XX夫妻系全部拆除扩建部分建筑后再重新修建。彭XX、杜XX就扩建部分建筑所获得的拆迁安置，应当向彭XX予以返还。彭XX、杜XX上诉认为彭XX的起诉没有事实和法律依据，其就扩建、添附建筑不享有所有权益的理由不能成立。
关于焦点二，本案案涉房屋的老屋土地占地面积为226.8平方米，房屋拆迁时，补偿门面面积为153.21平方米，该两部分面积均属于地面一层部分。房屋拆迁置换时，无证建筑部分的面积享有与有证面积同等的拆迁置换利益，故本院确定地面一层拆迁置换比为67.55%(153.21平方米÷226.8平方米)。
本案案涉房屋无证建筑部分面积为203平方米(590.18平方米-387.18平方米)，鉴于彭XX扩建建筑物部分仅在地面一层，一层以上彭XX没有修建和投入，本院以此确定彭XX扩建、添附的无证部分建筑占地面积为67.66平方米(203平方米÷3层)。
根据地面一层拆迁置换比，与本院确定的彭XX扩建的无证部分建筑占地面积为67.66平方米两项数据，本院确定彭XX扩建建筑物部分应获的的拆迁置换补偿面积为45.7平方米(67.66平方米×67.55%)。该数据系根据日常生活经验法则，充分考虑现实生活中，房屋是具有公摊面积，且有露天部分面积的情况。在彭XX不能举证证明其在1995年扩建建筑物面积为多少的情况下，本院根据案件查明事实确定彭XX应获得的拆迁置换补偿面积为45.7平方米，充分考虑其应当享有的相应财产权。一审判决直接按照地面全部建筑的面积进行折算不当，本院予以纠正。
对于彭XX、杜XX取得的地面二层以上拆迁安置补偿的商品房面积部分，因彭XX在二层以上的建筑没有资金投入，就该部分彭XX不享有相应财产权益，彭XX、杜XX夫妻二人获得的商品房无需向彭XX返还。彭XX、杜XX上诉认为不应当向彭XX给付91.01平方米商品房面积的上诉主张成立，本院就该部分上诉理由予以支持。
综上所述，彭XX、杜XX的上诉请求部分成立，予以部分支持；依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省澧县人民法院(2019)湘0723民初1739号民事判决；
二、彭XX、杜XX于本判决生效之日起三十日内返还彭XX位于澧县XX一层168、169、170号三间商铺总面积153.21平方米中的45.7平方米；
三、驳回彭XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费7000元，减半收取3500元，由彭XX负担；二审案件受理费7000元，由彭XX、杜XX负担7000元。
本判决为终审判决。