律师观点分析

原告马某某5与被告赵某某、乔某土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月23日与（2017）甘2921民初xx号38案合并公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人到庭；被告赵某某、乔某经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，二被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马某某5向本院提出诉讼请求：1.要求二被告支付拖欠的土地租金4048元及违约金800元。2.解除合同、恢复土地原状并给付土地复耕费1380元；事实和理由：2002年8月原告吴A与被告赵某某签订土地使用权出租合同并进行了公证，合同约定将原告0.92亩的土地出租给二被告用于种树，当时约定每亩每年租金为700斤小麦，后于2013年原告与被告乔某口头协商，每亩每年租金为1000斤小麦，且2013、2014两年租金已按每亩每年1000斤付清。但自2015年至今被告一直未给付原告租金。

赵某某辩称，赵某某与乔某合资成立了北塬生态环境建设基地，2002年8月31日与原告签订了土地使用权出租合同。临夏县北塬生态坏境建设基地在生产经营过程中投资人发生变更，赵某某自动退出，后由乔某一人承接企业，当时双方有书面协议，该协议由乔某妻子的姐姐保管。拖欠原告土地租金是发生在乔某接手公司全部事务之后的生产经营过程中，责任不应由赵某某承担。现将赵某某列为本案被告提起诉讼，系被告主体不适格，应由北塬生态环境建设基地承担责任。

乔某辩称，临夏县北塬生态环境建设基地与原告等村民签订了土地租用协议，在建设基地合法有效的租期投入150万元，但因少数村民挑起事端，单方撕毁协议，被迫与闹事者签订了退地协议，并给北塬生态环境建设基地经营造成不可挽回的重大损失。现乔某没有与北塬乡崔家村委会签订土地租赁协议，也没有代表临夏县北塬生态坏境建设基地进行相应的民事活动资格，不是适格的当事人，故乔某不应履行合同义务。现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告提交的证据：2002年8月31日原告与临夏县北塬生态坏境建设基地签订的土地使用权出租合同，临夏县公证处于2002年9月10日出具的（2002）临县证字第145号公证书。赵某某与乔某对合同书的效力及公证书的合法性均有异议。

乔某提交的证据：1、临夏县北塬生态坏境建设基地与原告签订的土地使用权出租合同，临夏县公证处于2002年9月10日出具的（2002）临县证字第145号公证书，2002年8月31日崔家村委会与北塬生态坏境建设基地签订的土地租用协议书一份，证明该协议合法有效，双方达成一致协议；2、临夏县发展计划局文件、企业法定代表人登记申请书与私营企业申请开业登记注册书、临夏县北塬乡农业综合开发园办公室文件、会议记录各一份，证明“临夏县北塬生态坏境建设基地”开业；3、退地协议书一份，说明部分村民与乔某签订了退地协议；4、建设基地现状照片十二张，证明基地因部分村民违约，导致无法继续经营；5、紧急情况反映及财产损失清单，证明因村民违约造成的财物损失。原告表示对2002年8月31日崔家村委会与北塬生态坏境建设基地签订的土地租用协议书从未见过；对临夏县发展计划局文件、临夏县北塬乡农业综合开发园办公室文件、会议记录均无异议，对企业法定代表人登记申请书与私营企业申请开业登记注册书不予认可；对建设基地现状照片有异议、认为紧急情况反映及财产损失清单与本案无关。赵某某对上述证据提出如下质证意见：乔某悉数举出以上证据，说明生态园登记不久之后赵某某就脱离了生态园的经营；村委会与生态园签订的合同和村民领钱的花名单，说明村民作为原告主体不适格；但对以上证据的合法性无意见。

本院依法调取的证据：临夏县工商行政管理局出具的内资企业基本信息一份，证明临夏县北塬生态建设基地在工商登记时登记为临夏县北塬生态建设有限公司，由赵某某担任法人代表，股东为赵某某及乔某的妻子赵某英，该企业于2006年4月24日吊销。原告对以上证据无意见。赵某某认为在企业吊销前已退出该公司，债务应由实际控制人乔某负责。乔某对以上证据亦无意见。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月31日原告与临夏县北塬生态坏境建设基地签订了土地使用权出租合同，合同约定将原告0.92亩的土地使用权出租给临夏县北塬生态坏境建设基地使用，每亩每年租金为700斤小麦，出租期限自2002年9月至2028年9月。并于2002年9月10日在临夏县公证处进行了公证，临夏县公证处出具了（2002）临县证字第145号公证书。2003年5月临夏县北塬生态建设基地在工商登记时登记为临夏县北塬生态建设有限公司，由赵某某担任法人代表，股东为赵某某及乔某的妻子赵某英，因当时乔某尚未退休，系公务员，故乔某的股权登记在妻子赵某英名下；但与赵某某合伙经营的行为一直由乔某本人参与，乔某为赵某某的实际合伙人，该企业于2006年4月24日吊销，但赵某某、乔某至今未作临夏县北塬生态建设有限公司的清算。临夏县北塬生态建设有限公司在与原告租地合同履行期间，2002年至2005年的土地租金由赵某某支付，2006年起赵某某未再实际参与和乔某的合伙经营，由乔某一人经营合伙生意。2006年至2012年的土地租金由乔某支付。2013年、2014年的租金由原告和乔某协商将每亩700斤小麦提高到每亩1000斤小麦后由乔某支付，从2002年起至2014年给原告支付租金时一直以小麦市场价计算。2015年至2017年的土地租金至今尚未给付。2014年乔某与部分村民解除了土地租赁合同。

本案在审理过程中，原、被告于2017年9月11日提出为期一个月庭外和解。

本院认为，合同是双方真实意思的表示。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订土地使用权出租合同，且被告已实际使用所租的土地，应当依照双方约定支付租金。原告要求二被告拖欠的2015、2016、2017年租金的请求，有土地使用权出租合同及当事人陈述予以证明，被告应当支付，但按照合同约定的租金以每亩700斤小麦计算，小麦市场价为每斤1.45元。原告要求给付违约金的请求，因被告方不付租金，是违约行为，应当依法赔偿；但双方在合同中第五条第二项约定的违约金计算标准不符合法律规定,被告迟延支付租金,原告实际受到的损失是迟延租金的利息,故本院依法按照迟延给付租金的利息为计算标准。原告要求解除与被告方签订的《土地使用权出租合同》，按照合同约定“连续两年不付租金”原告有权解除合同，且二被告均同意解除合同，故原告要求解除合同的请求本院予以支持。但因被告方在租赁土地上种植的树木，在移植或处理是有季节性的，需要合理的周期，故被告应于2018年4月5日前将所种植的树木移除，在树木移除时原告应予配合。原告主张的复耕费虽在合同中未明确约定，考虑到挖掘树木对耕地有一定的破坏，被告应当承担相应的土地平整费用，原告主张的复耕费的诉求应酌情支持。赵某某以临夏县北塬生态坏境建设基地的名义与原告签订土地租赁协议，在工商部门进行登记时登记为临夏县北塬生态建设有限公司，公司的法人代表为赵某某，股东虽为赵某某及乔某的妻子赵某英，但乔某作为实际控股人，且自2006年以后乔某作为实际管理经营者，应当对原告的土地租金等承担给付义务。被告赵某某作为合伙人，虽自2006年后未参与经营，但二被告至今未作清算，合同的权利义务转让亦未告知原告，征得原告同意，故赵某某也应承担连带责任。赵某某辩称的已吊销的企业营业执照的公司债务不应当由其承担的主张，因未提供公司进行清算的证据，应当由公司股东承担责任，故赵某某辩称的理由不成立。对于赵某某以临夏县北塬生态坏境建设基地与临夏县北塬乡崔家村委会签订了租地合同为由，原告主体不适格的主张，因被告方与原告已签订合同，且经公证处公证，临夏县北塬生态坏境建设基地与临夏县北塬乡崔家村委会签订的合同是对被告方与原告签订合同的一种认可，进一步证明原、被告之间的合同有效，被告赵某某的主张不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事公司法>若干问题的解释二》第二十条的规定，判决如下：

一、被告乔某给付原告2015年至2017年土地租金2801.4元、违约金437元、土地复耕费276元，共计3514.4元（于本判决生效后一月内付清）；

二、被告赵某某对乔某给付原告的土地租金、违约金及复耕费承担连带责任；

三、原告与临夏县北塬生态坏境建设基地签订的土地使用权出租合同自本判决生效后终止；

四、被告乔某于2018年4月5日前将种植在原告土地上的树木移除。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告乔某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。