律师观点分析

  原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）A公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告A公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某委托诉讼代理人董劫，被告（反诉原告）A公司法定代表人龚某、委托诉讼代理人顾进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告（反诉被告）王某向本院提出诉讼请求：1．判令确认本案诉讼费。事实和理由：20 1 6年1 1月17日，原、被告签订《住房协议书》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区房屋（以下简称：系争房屋）。租期自20 1 6年1 1月21日起至2021年II月1 0日止；每月租金11, 000逐年递增，物业费由被告承担；双方特别约定，若被告确需退租的，应提前两个月通知原告并向原告支付违约金1 0万元；原告需提前收回房屋的，应提前两个月通知被告并向被告支付违约金1 0万元。合同签订后，被告以其租期长为由要求原告搬离房屋内原有的餐桌餐椅、沙发、电视柜等几乎全部家具0 20 18年1 2月2日被告向原告送达《解除租赁协议告知书》，通知原告其将于20 1 9年1月20日退租并于该日将系争房屋返还给原告，但被告拒绝按照合同约定支付解除违约金。此外，被告尚欠物业费。现原告因讨款无着起诉来院，要求判如诉请。

  被告（反诉原告）A公司反诉并辩称，被告认为双方租赁合同解除的日期为201 8年1 2月2日，即原告收到解除通知的时间；20 1 8年12月2日，被告已按照合同约定提前两个月书面通知原告退租事宜，并主动向原告推荐了续租客源'故不同意支付原告违约金；就物北费部分，被告同意支付截止至20 18年1 2月2日的物业费，剩余部分由于合同已经解除，故不同意支付；此外’被告已结清所有租金并搬离房屋，但原告却拒不返还II, ooo押金，据此被告提出反诉请求：1．判令原告退还被告押金l 1'000元；2．判令原告承担本案的诉讼费用。

  原告（反诉被告）王某针对反诉辩称，双方租赁关系的解因在于被告违约’原告提起本诉系为了维护自身合法权益，被告的反诉并无依据，故不同意被告全部反诉请求。

  本院经审理认定事实如下：20 1 6年1 1月1 7日，原、被告签订《住房协议书》，约定原告将系争房屋出租给被告；租期自20 1 6年II月2 1日起至202 1年11月20日止；每月租金11, 000元，自第三年起每年递增，付三押一，押金11, 000元；租赁期间，任何一方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，必须提前两个月通知对方，且违约方应当向守约方支付违约金1 0万元整；被告负责系争房屋物业费的支付。合同签订后，被告于20 1 6年1 1月20日向原告支付了六个月的房屋租金及房屋押金共计77, 000元，嗣后原告向被告交付了房屋。

  20 1 8年1 2月2日，被告向原告发送《解除租赁协议告知书》，通知原告“决定于20 1 9年2月2日退租，经协商如按租赁日期于20 1 9年1月20日退租我也可以”。201 8年1 2月7日，被告向原告发送微信称：被告可以承租系争房屋至201 9年1月20日，被告向原告支付一个月租金加上押金，如原告要求被告马上搬走的话，被告将于下周初找人找车搬，双方互不追究违约责任。对此原告回复被告：没有要赶被告走，被告已有20天没有交租了，应当马上交租，并要求被告履行舍同。最终，被告于2019年1月20日将系争房屋返还原告。被告退房时已结清了应付租金。

  另查明，系争房屋于201 6年11月2 1日至201 7午12月3 1日期间共产生物业费2，479. 41元；20 1 9年1月1日至1月20日期间共产生物业费168. 06元。

  再查明，20 1 9年1月19日，原告与案外人B公司签订《资产管理服务合同》，将系争房屋委托B公司进行管理出租，约定每月收益为9，700元，第一年空置80天，以后每年空置25天，租期四年。

  以上事实，由原告提供并经庭审质证的《住房协议书》、《解除租赁协议告知书》、(2019)沪0 1 1 5民初1 6595号民事判决书、物业费发票、《资产管理服务合同》、被告提供并经庭审质证的微信聊天记录、转账记录及双方当事人当庭陈述在案佐证。

  本院认为，原、被告签订的《住房协议书》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《住房协议书》约定被告提前两个月书面通知的，可退租，但被告需承担违约责任；现审理已查明被告于20 1 8年1 2月2日向原告送达了《解除租赁协议告知书》通知原告其将于20 1 9年2月2日退租，并表示如原、被告协商成功，也可于20 19年1月20日退租，因被告最终于20 19年1月20日退租，故双方签订的《住房协议书》于该

日解除。因解除合同的过错在于被告，故《住房协议书》解除后，被告除应结清合同约定的占有使用系争房屋期间的物业费外，还应承担相应的违约责任，而原告亦负有向被告返还押金的义务，故本院对原告要求被告支付物业费、被告要求原告返还押金的请求均予以支持。

  就被告虚承担的违约金，被告辩称合同约定的违约金标准过高，要求将违约金金额调整为一个月租金，而原告以与案外人B公司签订的《资产管理服务合同》主张原告因被告的提前解约行为产生了房屋空置损失52, 432. 90元、租金差额损失约109, 509元，故原告的损失已高于违约金，对此本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，虽原告对解约所造成的损失进行了说明，但房屋出租系市场行为，房屋出租的价格受到房屋地段、屋内设施、租赁期限、市场价格等多方面因素影响，原告亦表示因系争房屋内没有配备家具未能找到其他承租人，只得委托案外人管理出租，故原告委托案外人出租行为系原告的自主选择，相关的租金差额部分并不当然构成原告的损失，故本院对该项违约金予以调低，本院结合本案中《住房协议书》履行情况、系争房屋委托出租存在的空置期的情况、根据被告违约给原告造成的实际损失及预期利益损失等因素综合考虑，按照公平合理和诚实信用原则酌情将违约金数额酌定为55，000元。

  综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

  一、原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）A公司20 1 6年1 1月1 7日签订的《住房协议书》于20 1 9年1月20日解除；

  二、被告（反诉原告）A公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王某违约金55, 000元；

  三、被告（反诉原告）A公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王某物业费2，647. 47无：

  四、原告（反诉被告）王某应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）A公司押金11, 000元；

  五、驳回原告（反诉被告）王某的其余诉讼请求。