律师观点分析
原告：聂XX，男，汉族，1978年12月18日出生，住贵州省毕节市。
委托诉讼代理人：石X（特别授权代理），贵州XX律师。执业证号：152XXXX11913106。
委托诉讼代理人：陈X（一般代理），贵州XX实习律师。
被告：毕节XX公司。住所地：贵州省毕节市七星关区XX（兰苑花园旁）。统一社会信用代码：9152XXXX8807726E。
法定代表人：刘XX，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州XX律师。执业证号：152XXXX10191516。
原告聂XX与被告毕节XX公司（下称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月10日公开开庭进行了审理，原告聂XX及其委托诉讼代理人石X，被告XX公司委托诉讼代理人龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房地产权属证书;2、判令被告向原告支付逾期办理房产证书的违约金(计算方法:以已付购房款总额171,118.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2011年11月1日起计算至本案商品房权属登记手续交付原告之日止，暂计至2018年6月8日为66,801.85元);3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2010年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于毕节XX第5幢1层18号门面，房款总价为171,118.00元。根据合同第八条、第十四条第二款的约定，被告应在2010年10月31日前向原告交付房屋，并在商品房交付使用后365日内，将相关资料到产权登记机关备案并办理房产证书，如因被告的责任致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约支付完全部购房款以及契税、维修基金、印花税、交易费、测绘费、办理房屋产权证费、评估费等七项费用。但被告不仅延期至2012年5月25日才交房，也未将住宅质量保证书和住宅使用说明书交付给原告。同时，被告至今未为原告办理房屋产权证，原告多年来一直无数次找被告要求尽快办理房产证，但被告每次均以各种理由推脱，要求原告再多等等，直到现在也未办理。原告认为，双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效，被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，造成无法估量的损失，被告依法应承担违约责任。但合同约定的违约金过低，且与合同第七条“买受人逾期付款违约责任”严重不对等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，原告为维护自己的合法权益，防止损失继续扩大，特依照我国《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提出如前诉请，请予以支持。
庭审中，经询问，原告明确第二项诉请的违约金为逾期交付办理权属登记相关资料的违约金。
被告XX公司口头辩称：1、原告的诉请已经超过诉讼时效；2、原告与被告关于逾期办证违约金已在商品房买卖合同中第十五条明确约定，该约定合法有效；3、被告已于2013年6月24日取得涉案房屋商品房备案证明书，被告的办证义务已经完成；4、原告主张上调违约金没有事实及法律依据。
原告聂XX提交了如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：104）、收据三张、录音光盘一张。
被告XX公司提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：104）、《商品房备案证明书》、大测绘图、实施不动产的公告、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、贵州省建设工程竣工验收备案表。
经组织质证，原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告有异议的证据认证如下：被告对原告所举录音光盘的真实性无异议，但不认可合法性，认为系在被告方不知情的情况下采取隐蔽手段取得，也达不到诉讼时效中断的证明目的。经审查，该录音系原告与被告公司工作人员的通话录音，被告认可该通话的真实性，本院予以采信，但仅能证明原告向被告要求办理权属登记，不能证明原告向被告主张逾期办证的违约金。
根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年2月6日，原告聂XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：104），约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市南部新XX××天钰花园××层××号门面，建筑面积27.77平方米，套内建筑面积22.44平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为6,162.00元，总金额171,118.00元；原告采用银行按揭贷款方式付款，首付金额86,118.00元，贷款金额85,000.00元；被告应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同附件四：合同补充协议约定产权证由被告给原告代办，原告购买该房屋按相关部门规定交纳标准的契税、维修基金、印花税、房屋产权费、交易费、测绘费、评估费等由原告承担，并提交给被告。同日，原告交付被告涉案门面款86,118.00元及契税、维修、交易、测绘、办证等费用9,295.00元。2012年5月25日，原告交付涉案门面款85,000.00元。涉案门面已于2012年5月25日交付原告。至今，被告尚未为原告办理涉案门面的权属登记。原告认为，被告未按合同约定办理房屋产权证书，构成违约，致使原告不能完全行驶所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，造成无法估量的损失，被告依法应承担违约责任。同时合同约定的违约金过低，与逾期付款违约责任严重不对等，违约金应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告以上述诉请诉至本院。
另查明，涉案商品房于2012年4月28日经消防验收合格，2012年10月30日进行了建设工程竣工验收备案，2013年6月24日取得《商品房备案证明书》。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告履行了交付门面的义务，但未按约定期限履行交付办理权属登记相关资料的义务，构成违约。但被告提出诉讼时效抗辩，认为原告的诉请超过诉讼时效。
对于原告主张办理产权证书的诉请，基于我国对房屋的所有权变动采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助办理转移登记的义务，办理权属登记证书属于物权变动生效的条件，故办理权属登记证书的请求权，不适用诉讼时效。被告虽于2013年6月24日取得《商品房备案证明书》，已具备办理转移登记的条件，但按《商品房买卖合同》“附件四：合同补充协议1.产权证由出卖人给买受人代办，买受人购买该房屋按相关部门规定交纳标准的契税、维修基金、印花税、房屋产权费、交易费、测绘费、评估费等由买受人承担，并提交给出卖人”的约定，被告有代办产权证书的合同义务，被告至今尚未代原告办理产权证书，即未履行完毕合同义务，原告主张被告办理产权证书，有合同约定，本院予以支持，但原告应负提供相关文书的义务。
对于原告主张逾期交付办证相关资料违约金的诉请，属于单纯的债权请求权，适用诉讼时效。按《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”被告于2012年5月25日交付涉案房屋，应于2013年5月25日内提交办理权属登记的相关资料。2013年5月25日，被告未按约定履行上述义务，即发生违约行为，债权债务关系已形成，该违约金的诉讼时效开始起算，原告即应主张该违约金。原告于2018年6月11日提起本案的诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，一般诉讼时效期间为三年。但《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前，仍然适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，原告未在二年的诉讼时效期间内提起诉讼，其提供的证据也不能证明其对该违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故对于违约金，被告提出的诉讼时效抗辩主张成立，原告诉请逾期交付办理权属登记相关资料的违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告毕节XX公司于原告聂XX提供相关文书之日起六十日内为原告聂XX办理位于毕节市南部新XX××天钰花园××层××号门面的不动产权属证书；
二、驳回原告聂XX的其他诉讼请求。
案件受理费735.00元（已减半收取），由被告毕节XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
